“這幾年，那些個房企發展速度這麼快，都在追求‘高週轉’，真的不會出問題嗎？”
“已經出問題了”
從去年碧桂園因接連爆發的工地安全事故被推上了風口浪尖開始，業內關於房企“高週轉”的討論就沒有停過。討論的核心點無非是“‘高週轉’運營模式是否存在問題？”“‘高週轉’會不會引發工程質量風險？”
隨後一系列的工地安全事故似乎印證了答案：
2019年1月25日，因工期壓縮41%，位於浙江東陽市南馬鎮的一建設工地擅自作業，在進行三樓屋面構架混凝土澆築施工時突然發生坍塌，事故共造成5人死亡，5人受傷。
2019年3月21日，為“趕工期”，由中建二局施工總承包的一新建工程工地，發生一起附著式升降腳手架坍塌事故，致6人死亡、5人受傷。
......
“高週轉”模式下，頻發的卻並不只是工地安全事故，還有因房屋質量問題引發的維權事件——僅2018年，成都、武漢、南京等城市就有多個住宅項目有業主進行質量維權，涉及華潤等數十家大型開發商。
▍“不能說‘高週轉’運營模式本身存在問題，但房企在這種模式下過度強調進度、一味求‘快’，我就明說了吧，出問題只是早晚的事情。”
一、高週轉模式，是房企在困境中尋到的“突破口”
對於房企來說，拿地、開發建設、銷售、回籠資金、再拿地是一個不斷循環的過程，而“高週轉”，簡單說來就是將這個循環過程變得更高效：快速拿地、快速開發、快速去化、快速回款、再快速拿地。
“高週轉”模式，最早可以追溯到2010年，來自萬科的“5986”模式：即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出8成，產品必須6成是住宅。
那一年，萬科等一眾房企運用高週轉模式創造了前所未有的銷售額。
在資金成本高昂、調控嚴厲、地價一直處於較高水平的大環境下，能夠增加企業的運行效率、也能夠擴大銷售規模，“高週轉”模式讓房企看到了希望。絕大部分企業都選擇了採用“高週轉”模式，而規模化競爭又讓以碧桂園為首的一些大型房企將高週轉發揮到了極致。
碧桂園的“456”高週轉模式：拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再週轉。從買地到資金迴流，半年就可以完成一次週轉。
龍湖的“3456”高週轉模式：3個月開發，4個月開盤，5個月資金回正，6個月回籠資金。
“高週轉”模式讓包括碧桂園、萬科、龍湖在內的多家房企實現了快速的資本擴張、獲取了高額的利潤，但“高週轉”模式下各大房企一味追求速度，迫使施工單位“趕工期”，隨之而來的工程質量安全問題成為了極大的隱患。
二、極端化的“高週轉”，必然會帶來質量安全風險
作為企業發展“加速器”的高週轉模式，是通過縮短資金投入再回收這一過程的時間，在一定時期內，讓同樣的投資資金產生多次的投資收益，以此來提高資金使用效率、幫助房企實現現金流的平衡。客觀上來說，“高週轉”作為一種高級的資本運營管理模式，本身是不存在問題的。
但是國內的部分房企在運用這一模式時，卻常常為了追求資本利益，走向“極端化”的“高週轉”——為在短時間內實現資金迴流，極度壓縮項目開發與建設時間。
要知道建築開發，原本就是一項週期較長、環節較多、管理難度較大的建設實踐活動，無論在勘察設計階段，還是實際施工階段，客觀上都需要一定合理的時間安排。
而以碧桂園為首的部分房企卻拋開這一客觀事實，追求著：摘牌即開工、三個月開盤，甚至是“35 天交樓”......毫無疑問，這種開發模式勢必會存在著嚴重的工程質量安全風險。
▍“設計、施工、審批等環節進度加快，尤其各種安全環節因為進度加快就會導致各部門倉促完成任務，減少審查，自然就會有風險。就說規劃報批環節，一般時間要經過規劃局、消防局等十來個政府部門審核，這起碼需要近兩個月，房企為了趕工期，他們就會想辦法，草率通過的規劃方案自然會給建築後面的運營留下安全隱患。”
2012年，相繼被曝“紙板門”、“毒地板門”、“牆裂門”、“縮水門”、“變電站門”、“設計門”等質量問題事件的萬科，首次暴露出了“高週轉”運營模式的弊端。
2018年，碧桂園因“趕工期”而發生的“6·24上海奉賢模架坍塌”、“7·12杭州蕭山坑基坍塌”、“7·26安徽六安圍牆和活動板房坍塌“等一系列事件，更是把“碧桂園”和房企的“高週轉”運營模式一起推上了輿論的風口浪尖。
三、當前的建築開發市場，“高週轉”就等同於“高風險”
針對高週轉模式，萬科前高管林少洲曾在去年公開表示：“單從財務管理的角度看，高週轉有其合理性，能夠提高資本回報率，但不能以犧牲施工工期為代價。一旦過分推崇高週轉，過度追求速度，把房子做成快速消費品，就會給行業帶來信用危機。”
目前，我國的房地產建造水平既無日本的精細，也無歐美的機械化先進，總體是粗放型的。但是“高週轉”這一運營模式卻在世界上都遙遙領先——極端的管理模式下，資本的擴張速度與工程質量安全之間的平衡被打破，就會有房屋質量安全問題頻繁出現。
在這樣的情況下，要在“高週轉”運營模式與工程質量安全保障之間尋求一個平衡點，房企只能：
1）有意識的抑制資本擴張衝動，對房地產“高週轉”模式予以一定製約，科學合理制定項目開發建設週期，為設計、施工等建設環節留有充足的時間；
2）不以壓縮正常工期、犧牲工程質量為代價來實現“高週轉”，轉而通過為專業人才、技術、管理力量提供支持來加速開發建設週期。
但是按照目前國內的建築市場環境來看，大多數的房企都沒辦法做到：
一方面，在高額利潤的誘惑下，要讓房企自發的抑制資本擴張的衝動實在是太難了：哪怕已經有多起工程質量安全事件出現，也極少有房企會延長工期、停工整改安全隱患。很明顯，房企的資本擴張衝動，連政府的行政監管和處罰威懾都不足以抑制。
另一方面，“專業人才、技術、管理力量”都不是短期內能獲得提升的，要在當前的階段依靠這些來加速開發建設週期幾乎可以說是不現實。全國這麼多的房屋住宅項目，需要大量的技術人員和管理人才，而建築方面的人才都是需要時間和經驗去累積的。客觀上來說，目前建築市場上並沒有足夠的技術、管理人才能夠支撐房企“高週轉運營管理模式。”
也就是說，縱觀當前國內的房地產開發市場，“高週轉”往往就是意味著“高風險”。這種風險並不單指建築本身的質量風險，還有房企自身承擔的質量安全責任風險。
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一直以來，我國的建工領域實行的都是五方責任制：即由建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位對工程質量負責。在這樣的責任制度下，常常會出現“五方共同負責，一旦發生事故誰都負不了責”的情況。這也直接導致瞭如房企這樣的建設單位的有恃無恐。
不過這樣的情況要有改變了：
2019年9月15日，國務院辦公廳轉發了住建部的《關於完善質量保障體系提升建築工程品質指導意見的通知》，明確規定在工程質量問題當中，建設單位承擔首要責任。
這也就意味著，以後房企在運用“高週轉”運營模式時，要更謹慎了。
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