大家好，今天是3月1日，中國存量房施行房貸利率機制轉換的第一天。
這場轉換，涉及28萬億資金，普及中國所有居民，是房貸一族必須要過的程序。這種轉化規模和工程量，歷史少有。
而且這意味著，過去傳統以基準利率為錨的方式逐漸被取代，以LPR利率為錨的房貸利率制度將迎來契機，這將更符合市場自由機制的建立和房地產脫鉤實體經濟，是一次歷史性的進步。
從今天開始，截止至8月31日，你會陸續接到電話，銀行喊你過去“重新簽訂”房貸合同。
房貸合同必然是要謹慎的，因為涉及一輩子的債務管理，所以在簽訂之前，子木作為樓市研究者，有必要和所有讀者講透徹一些東西，防止在此事上“被坑”。
下面以問答的形式，給大家徹底解析LPR利率轉化的所有問題。（如果你還是看不懂，請直接看黑字部分的結論）
問題一：LPR利率是什麼，是怎麼算的？
LPR這不是一個新鮮詞，但很多人依舊不知道它的含義。這裡再次解釋。
LPR利率，學名貸款基礎利率，定價機制採用公開市場操作利率加點的方式。產生流程為18家報價銀行在MLF的基礎上加點，去極值求平均所得。
其算法很簡單，LPR=MLF利率+加點。
MLF，俗稱麻辣粉，央行給經濟的注水工具。經濟下滑，MLF利率就調低一些，多注點兒水刺激刺激；經濟過剩存在泡沫，就調高利率，抑制下去。
加點主要由18家商業銀行決定，考慮到市場利潤和風險補償。
看不懂吧？沒關係！
你只需要記住，LPR是在央行的目的上，每個月由18家商業銀行根據市場情況報價決定的。最終話語權歸央行和市場。
敲黑板了，那麼在此基礎上，房貸利率的算法就出來了。
房貸利率=LPR利率+加點
這個加點和上面的加點不同，組成部分為：政策加點+個人加點，
1、政策加點：這短時間樓市太火，房價飆漲，中央想調控了，加點多一些，利率自然調高；樓市太冷，中央想刺激，反之。
2、個人加點：簽訂合同時，銀行會考慮到利潤，你的徵信、流水，評測你的經濟償債能力，如果你的信譽差、償債能力差，就會多加一些，作為風險補償。
所以，你從銀行簽訂房貸合同，最理想利率情況是，加點為0！前提是政策寬鬆，商業銀行認為你是優質客戶。這種情況在一些地方已經出現了，例如近期的上海，利率低至4.82%，接近理想狀態。
問題二：利率如何轉化？
之前的利率機制是，房貸利率=基準利率×（1+浮動）
現在的利率機制是，房貸利率=LPR利率+加點
怎麼轉換呢？舉個例子。
你在2018年買了一套房，上浮10%，那麼你之前的房貸利率就是基準利率×（1+上浮），為4.9%×（1+10%）=5.39%。
現在要進行轉化，有兩種轉化方式，轉成固定利率或者LPR利率。固定利率直接是5.39%，永不再變！
LPR利率的話就要進行轉換了，這裡涉及到一個算法，小學數學水平就能看懂，弄清楚，到時候別讓商業銀行給你算錯。
房貸利率=LPR利率+加點，那麼，加點=房貸利率-LPR利率。
這裡的房貸利率用之前的利率5.39%替代。其中LPR利率一律按照2019年12月20日的報價利率4.8%計算。
那麼加點=5.39%-4.8%=0.59%，注意了，這個加點數值一經確定，永久不變。
你轉化後的房貸利率=LPR利率+0.59%。按照現在最新的LPR5年期報價利率4.75%計算，你的房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%。
這樣你就會發現，轉化為固定利率依然是5.39%，但是轉化成LPR利率就是5.34%，少了一些。
當然，LPR每個月都會變動，所以你的房貸利率也可以是變動的，你可以選擇重定價週期，這個下面再講。
這是利率上浮情況轉化的結果，那麼利率下浮呢？我們再舉一個極端的例子。
如果你在2015年以基準7折利率買了一套房，也就是下浮30%，那麼你的房貸利率=4.9%×（1-3%）=3.43%。
經過轉換，加點=房貸利率-LPR利率=3.43%-4.8%（2019月12日20日報價利率）=-1.37%。
轉換後的房貸利率=LPR利率-1.37%。按照最新LPR報價利率4.75%計算，就是3.38%，依然低於固定利率。
所以綜上，轉換成固定利率或者LPR利率，哪個更划算，取決於未來LPR利率的走勢！
問題三：未來LPR利率走勢如何？
我曾在《》一文中講過未來LPR利率的走勢。
我國目前處於特殊時期，經濟承壓，央行採取的貨幣政策必然是向“松”的，會不斷通過麻辣粉刺激實體經濟，同時穩定樓市。前段時間，央行就公佈了5年期LPR報價利率下調5個基點，為4.75%。
接下來LPR利率只能穩定或者下降，沒有任何提升的理由。
我們再把眼光放長了講，中國目前城市化進程已經走了一多半，人口紅利進入“L型拐點”，經濟增速不復以往。這是中國的歷史進程，同樣也是其他發達國家走一定階段的必然歷程。
所以你會看到一些國家的利率一路走低，尤其是日本和部分歐美國家已經在實施負利率政策。低利率刺激經濟，經濟依然在滑坡，何況提高？
中國在未來很長一段時間，市場報價利率會緩慢下調。這也是歷史進程，所以無論你之前的利率是上浮還是下浮，都應該選擇轉換成LPR利率，而不是固定利率。
這是給你進行房貸利率下調的一次機會，要把握住。
接下來，還有一些細節的問題，我再為大家整理出來。
問題四：轉化後房貸利率永久不變嗎？
不是。當初轉化後的加點是不變的，但LPR有機會改變。
轉換後房貸利率是有重定價週期的，重定價的意思就是，按照當時的LPR利率重新計算合同裡的房貸利率，央行規定，最短為1年，最長為合同期限。
如果你的二手房在3月1日房貸利率轉化為5.39%，選擇一年期重定價，那麼一年以後的今天，就會按照最新的報價利率重新定價。
舉個極端的例子，1年後的LPR利率是3%，那麼1年以後銀行會找你重籤合同，按照3%的基礎利率計算，省很多錢。
按照目前利率形式，1年期的重定價週期是划算的。
問題五：房貸利率轉換如何完成？
從3月1日開始，商業銀行會給你打電話喊你去轉化利率。當然你也可以主動聯繫銀行進行轉換。這個工作目前的頭號任務，只要你之前有基準利率為錨的房貸，就必須要完成。
到時候銀行會通知你通過手機銀行或者網上櫃臺辦理，不用每個人親自跑櫃檯，畢竟現在是5G時代。
問題六：哪些存量房不屬於轉換範圍？
跟基準利率掛鉤都需要轉換，公積金不在範圍內。
問題七：轉化成固定利率後，是否可以再換成LPR利率？
答案是否定的，無論選擇哪一項，只要選擇生效，未來均不可以轉換模式。
問題八：如果房主是兩個人，可以由一人去完成利率轉換嗎？
答案是否定的。轉換前和轉換後是一致的，需要共同貸款人協同完成。
如果還有其他的問題，可以在留言處留言。
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