果不其然！LPR報價降了！
4月的最新LPR利率，1年期直接下降20個基點，5年期下降10個基點。
對買房和正在還貸的人而言，讓人虎軀一震！
4月17日，中央政治局會議重申“房住不炒”，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。
這有深意，釋放了很重要的信息！
《參考君講樓事》，輕鬆講遍樓市千萬事。今天我們開始第㉜講！
“降息”了！4月LPR史上最大降幅
4月20日，央行公佈了最新一期的LPR：1年期LPR為3.85%，較上期下調20個基點，5年期以上LPR為4.65%，較上期下調10個基點。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效。
目前，1年期LPR累計下行40個基點，5年期LPR累計下行20個基點。
△全國銀行間同業拆借中心網站截圖
1年期3.85%，5年期4.65%，這是新的LPR利率機制出臺後，出現的最大降幅！
值得一提的是，4月17日，中央政治局常委會會議就提到，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降準、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕，引導貸款市場利率下行，把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上。
值得一提的是，會議中直接出現“降息”等字眼，這是比較罕見的。
4月15日，央行開展1年期1000億元中期借貸便利（MLF）操作，中標利率為2.95%，較3月16日3.15%利率水平下調0.2個百分點。這是今年以來MLF利率第二次下調，也是3年來首次跌破3%。
按照此前規律，央行月度中旬開展MLF操作已經常態化，為的是給引導LPR報價預留操作窗口。“逆回購-MLF-LPR”，這已經成為央行引導融資成本下降的標配操作模式。
當時不少業內專家就預測，4月20日新一期LPR報價大概率下調，一年期LPR下調20個基點，5年期以上LPR下調10個基點，再次呈現非對稱降息。
對樓市影響幾何？
中原地產首席分析師張大偉：
在房住不炒的原則下，LPR下調有助於房地產市場的穩定。一方面會導致資金成本降低，真實購房者的購房成本降低，有助於這部分群體入市。另外一方面，會帶來銀行的放貸成本降低，預計銀行的信貸釋放也將增加。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：
這會刺激購房需求釋放，近期各地預售證的發放節奏加快，銀行貸款也比較積極，配合此次月供壓力減少的效應，購房需求有望積極釋放，進而帶動市場成交量的上升。
房貸月供能省多少？
網友估計要說了！扯了那麼多，LPR下降後，我的月供能減少多少呢？
據瞭解，以100萬元房貸、等額本息償還30年計算，5年期以上LPR每下降10個基點，月供額減少約60元。
△圖片來源：網絡
4月5年期以上LPR降低10個基點至4.65%，月供將從5216.47元減少至5156.37元，累計利息相差了2.16萬元。
要不要轉LPR？
房貸換錨：將既有房貸轉換為“LPR模式”。以前說，基準利率**折、基準利率上浮**”。現在要說，LPR利率上浮或下浮**。
以前的算法：房貸利率=貸款基準利率*上浮比例/打折數
現在的算法：房貸利率=LPR+固定點差（固定點差可能為負數）
一定換嗎！不換不行嗎？不行！所有存量房貸都需要轉換！
轉換要收取費用嗎？不收費用！
房貸換錨時間：3月1日起至8月31日（留意電話，銀行會通知）
兩種選擇：LPR或固定利率！只有一次機會，選定後就不能更改，不能更改，不能更改！重要事情說三遍！大家一定要慎重！考慮清楚！
轉換範圍：以央行基準利率定價的存量浮動利率個人貸款(2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款都要轉換)。
不用轉換的：固定利率貸款、公積金貸款（注：組合貸款中的商業貸款如果是浮動的，要轉）、不良貸款、2020年底前到期的個人住房貸款。
如何算？記住下面兩條公式：
轉換後的房貸利率=上一年12月公佈的LPR利率+固定點差；
固定點差=原合同利率-2019年12月發佈的相應期限LPR（4.8%）
簡單點，如果未來的LPR低於參考LPR（4.8%）值，那轉換後的利率低於固定利率，就是划算的；如果未來的LPR高於參考LPR（4.8%）值，那麼轉換後的利率高於固定利率，則不划算。
中國步入低利率時代，把房貸利率轉換成跟LPR掛鉤，也是其中一種不錯的考慮。
中央重申“房住不炒”的背後深意
4月17日，中央政治局會議還重申了“房住不炒”，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。
“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”、“落實地方政府主體責任”等表述沒有出現。
最近一次中央政治局會議提“房住不炒”還是在2019年7月30日，當時提法是，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
這是一個信號，及時提示要防範房地產炒作風險。
近段時間，持續降息降準，房價有了新一輪上漲的苗頭。
4月17日，國家統計局發佈數據，3月份70大中城市整體房價環比出現微漲。
一手房方面，70個城市中，有38城房價環比上漲，較2月的21城上漲數量明顯提升。二手房方面，70個城市中，有32城房價環比上漲，10城持平，28城下跌，無論是上漲城市數量還是上漲幅度，較2月還是多的。
部分城市的樓市也過於“火爆”，比如說深圳，房價一路飆車，公寓被瘋狂搶購！秒光！xx秒售罄！開盤即售罄。
使得當地政府不得不加快商品房供應，放寬了拿預售的條件，為市場降溫。
但有一點，各地限購、限售、限貸等房地產調控措施都不允許放鬆。只要對需求端進行刺激的都匆匆收場了！
青島鬆綁限購限售政策“三日遊”！駐馬店出臺二成首付政策，7天后被省政府約談；臨安“二成首付5日遊”、廣州商服類項目解綁1日遊！寶雞降低首套住房貸款首付比例政策“半日遊”、濟南市放鬆房地產限購政策也上演“一日遊”、海寧放開限購政策兩小時不到被緊急叫停。
而對供應端的“紓困”舉措基本都能很好地推行。
可以肯定的是，現在的房地產政策方向出現了變化：紓困不刺激。
《參考君講樓事》，輕鬆講遍樓市千萬事，這期樓事就講到此，下期再見！文章有不當之處，可以留言斧正，但文章不會改！
撰文|貝剁粉 審核|哥特
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