昊京說案例
昊京在精品化的過程中，成立了以研究法院公開案例、律所承辦案例以及社會熱點案例為方向的案例研究中心。本欄目為昊京案例研究中心的階段性研究成果，試圖通過對案例的研究，瞭解裁判尺度、分享承辦經驗、追蹤社會熱點。
作 者 | 許秋莉
案例索引：最高院公佈的典型案例——艾正雲、沙德芳訴馬鞍山市雨山區人民政府房屋徵收補償決定案
【基本案情】
2012年3月20日，雨山區人民政府發佈雨城徵[2012]2號《雨山區人民政府徵收決定》及《採石古鎮舊城改造項目房屋徵收公告》。艾正雲、沙德芳名下的馬鞍山市雨山區採石九華街22號房屋位於徵收範圍內, 其房產證證載房屋建築面積774.59平方米；房屋產別：私產；設計用途：商業。土地證記載使用權面積1185.9平方米；地類（用途）：綜合；使用權類型：出讓。2012年12月12日，安徽民生房地產評估有限公司向雨山區房屋徵收部門提交了對艾正雲、沙德芳名下房屋作出的市場價值估價報告。2013年1月16日，雨山區人民政府對被徵收人艾正雲、沙德芳作出雨政徵補[2013]21號《房屋徵收補償決定書》。艾正雲、沙德芳認為，被告作出補償決定前沒有向其送達房屋評估結果，剝奪了原告依法享有的權利，故提起行政訴訟，請求依法撤銷該《房屋徵收補償決定書》。
【判決觀點】
馬鞍山市中級人民法院認為，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》及《國有土地上房屋徵收評估辦法》的規定，被徵收房屋的價值，由房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。雨山區房屋徵收部門在安徽民生房地產評估有限公司對採石九華街22號作出的商業房地產市場價值評估報告後，未將該報告內容及時送達艾正雲、沙德芳並公告，致使艾正雲、沙德芳對其房產評估價格申請複核評估和申請房地產價格評估專家委員會鑑定的權利喪失，屬於違反法定程序。據此，判決撤銷雨山區人民政府作出的雨政徵補〔2013〕21號《房屋徵收補償決定書》。
【昊京解讀】
政府進行完公告程序後，會對被徵收人的房屋及財產進行評估。對於評估法律也規定了嚴格的程序。主要有以下幾個重要的環節：
（一） 評估機構的選擇應由被徵收人進行選擇
（二） 評估機構的評估流程應符合《國有土地上房屋徵收評估辦法》
（三） 房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示
（四） 對評估結果又異議的，可以申請複核評估，對複核評估結果有異議的，可以申請鑑定。
實踐中，拆遷方往往會有不按照法律規定進行評估的情況，比如評估機構的選擇沒有讓被徵收人參與，評估的流程不符合法律的規定，評估結果沒有按照法律的要求進行公示，使被徵收人喪失了對評估結果進行復核和申請鑑定的權利。
企業在遇到拆遷時，往往面臨巨大的損失，而評估機構的評估結果是對企業的損失認定至關重要的，評估程序的合法是保障評估結果公正的必要條件。實踐中政府為了降低被拆遷人的補償，會在評估環節做文章，傷害被徵收人的利益。例如本案中，如果評估報告未及時送達，會導致被徵收人申請復估和申請鑑定的法定權利無法行使，依據此評估結果做出的徵收補償決定書最後被法院撤銷。
所以，企業在拆遷中，應該瞭解相關的法律規定，諮詢專業的人士，掌握合法的評估程序，必要時尋求專業人士的幫助，對評估程序的合法性進行審查，如果遇到違法情況，及時運用法律方法進行復議或訴訟維護自身的合法權益。
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