影響房價變動的因素有很多，從整體來看，包括城市等級、地理位置、周邊配套等等。但是看看這幾年房價上漲的原因，棚改貨幣化安置獎勵這個因素絕對少不了。
在我國，棚改安置方式主要分為兩種，即貨幣化安置和實物化安置。而在過去幾年去庫存的過程中，原來佔據主導地位的實物安置方式逐漸被貨幣化安置方式代替。
貨幣化安置方式客觀上刺激了三四線城市，還有一些弱二線城市的購房需求，從而引起房價的非理性上漲，而且不少基礎面較差的城市甚至過度依賴棚改紅利。
關於這一點，其實生活在三四線城市的購房者感觸都比較深，由於房價增長慣性的影響，當前不少三四線城市的房價依然呈現上漲態勢。
不過，隨著樓市調控的繼續收緊，今年棚改貨幣化安置政策收緊的信號頻傳。如今的房地產市場對於棚改這一因素變得愈發敏感，而且根據三年棚改計劃來看，貨幣化安置方式帶來的紅利恐怕正在慢慢退出。我們不妨先來看一看今年棚改政策的一些變動情況。
6月份，一則關於國家開發銀行將棚戶區改造貸款審批權收回總行的消息突然曝出，觸動了市場的敏感神經。自此，棚改貨幣化安置開始收緊的序幕揭開了。
7月份，住建部聯合財政部等部門召開工作座談會，針對棚改作出明確表述：因地制宜推進棚改貨幣化安置，針對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應更多采取新建棚改安置房的方式；而對商品住房庫存量較大地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。
10月份，國常會再次針對棚改相關的政策定下了基調，要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要儘快地取消貨幣化安置優惠政策。
筆者認為，短短四個月時間，棚改政策就出現了三次變動，從中可以很清楚的看到國家對於棚改的態度轉變，特別是從鼓勵貨幣化安置到要求儘快取消貨幣化安置，其中的措辭已經表達的很明確了。
不可否認，棚改是利國利民的工程，但是貨幣化安置引起的高房價顯然歪曲了棚改的本意。
去年，筆者在某售樓處瞭解項目的時候，置業顧問直接坦言，該售樓處的目標客戶群體就是周邊拆遷戶，他們更願意全款支付。當時，該售樓處還設置了驗資200萬的門檻，只有這樣才可以帶著客戶去看樣板間。
在筆者看來，手握大筆資金的拆遷戶，並沒有投資概念，也並沒有其他投資渠道，買房就成了必要的選擇。不可否認，拆遷戶的集中爆發式需求必然帶來周邊房價的大幅度上漲。因此，在堅決遏制房價上漲的目標下，實物安置或許是更好地選擇。
當然，取消貨幣化安置還有一個重要原因就是控制地方政府債務規模。其實，棚改項目融資一直被看作地方的隱性債務，在去庫存的這幾年，各地棚改項目如火如荼展開，地方隱性債務增速自然也就很快，因此需要加以控制。
其實，除了措辭轉變以外，棚改資金來源也發生了轉變。國開行收緊了PSL（抵押補充貸款），支持地方政府發行地方專項債，筆者認為這有讓地方一定程度上自主決策、自己負擔的意味，顯然地方不會大規模舉債，這樣棚改也會更加穩定推進。
此外，筆者認為，如今全國百城庫存已經跌至七年前的水平，隨著全國各地去庫存接近尾聲，棚改貨幣化安置如果再持續下去恐怕會加大房價繼續上漲壓力。而且，許多城市都到了補庫存的階段，這一定程度上同樣也會增加購房者的緊張心態。
其實，早在今年8月份，長春就已經率先下發文件明確取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策。在筆者看來，隨著住建部以及國常會的定調，未來會有更多城市加入到取消貨幣化安置的過程中來，這個趨勢明顯已經確定了。
這兩年，三四線城市儼然成了樓市的主角，投機的熱土被髮揮的淋漓盡致。在這看似熱火朝天的景象背後，卻是犯了難得購房者。因為，三四線城市的房子想買卻又不敢買。除了棚改政策紅利的支撐以外，開發商也在三四線城市走起高週轉模式，炒房客則“安營紮寨”造就了一個又一個“鬼城”。
筆者認為，未來隨著棚改貨幣化安置方式逐步弱化，直至悄然退場，房價恐無再大漲的可能。所以，目前最犯難的反而是炒房囤房客，是繼續堅守還是抓緊拋售？當然，現在的問題是，願意接盤者寥寥。
此外，根據時間表來看，雖然棚改還有三年紅利期，但是對於東部城市群周邊的三四線城市來說，需求則會逐步減弱，而中西部還有一定空間和需求。但不管怎麼說，棚改貨幣化安置方式政策已經鬆動，可以說是大勢已去，未來實物安置方式或會逐步再次迴歸到主導地位，而瘋了那麼久的房價也將回到正常水平。因此，購房者也應該及早迴歸理性。
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