GerrardTorres

我看未必，有两点我不认同：

1：深圳一年的长租公寓市场，远远不止600亿！

根据目前深圳南山、福田、罗湖的公寓均价，单间在3200元左右，一室一厅在5000元左右。深圳有租房需求的总人口在1300万，公寓需求在600万，城中村容纳700万，按照一年一个人在租房消费4万元来计算，深圳的长租公寓市场在1600亿。

2：长租公寓存在金融风险

长租公寓分为两种经营形态，一种是品牌公寓，一种是个人改造（二手房东），深圳的品牌长租公寓，已经成为一种资产包的形式在经营，既品牌为了快速占领长租公寓市场，高价拿房，然后装修升级，最后租出去，很多与租客签的是一年合同，租客每个月交房租，相当于还贷款，长租公寓一次性收取了一年的房租，这种商业模式其实存在很大金融风险。对租客，对金融机构都有很大影响。

下面说下二手房东，在一二线城市，从事二手房东的人数大概有超过500万，因为一二线城市的常住人口远远超过户籍人口，所以租房需求量很大，这样导致中间商赚差价。通常有两种形式，一种是低价拿房，然后赚取差价再租出去，另一种低价拿房，然后进行N+1改造，赚取更多的差价。但是不管哪一种，都需要在原先房子的基础上，进行美化，这样，才能以高价租出去。

这就是我们所说的消费升级。但是消费降级同样也是存在的，甚至深圳的租房降级市场，同样存在千亿市场。

城中村、上下铺公寓、胶囊旅馆，工业区厂房改造的公寓，郊区公寓、郊区工厂宿舍，这些低价的出租房，也是很多打工一族的选择。

城市观察君

长租公寓是个好事情，但却不一定是一个好生意

就目前的长租公寓服务商来说，要么靠的是大集团输血活下来，要么通过资本市场发型ABS融资来续命，很少听到说哪个长租公寓能够靠自身的现金流活得很好的，反而各种“长租贷款”却频现暴雷事件，说明这个事情不是单靠国家来引导就是一个健康良好的产业，长租公寓有其自身的特点，我们就国内长租公寓的现状来分析：长租公寓是否迎来了“最好的时代”。

长租公寓改造让年轻人有安居之所

一个长租公寓，如果要做到规模效应，一开始一定是要不断扩大自己的公寓数量。就万科的“万村计划”来说，在深圳多个城中村将大大小小的房源统一收到万科旗下，然后统一装修、统一品牌、统一对外出租——于是“泊寓”跟大家一一亮相。这些装修好的公寓非常精美，公寓内各种电器一应俱全，而且打造出了符合年轻人的生活空间，打造集聚效应，还能够让年轻人走出公寓，扩大交际圈。而且这样的改造过的房子房租也只有2000-3000元每月。这对于刚毕业的大学生来说还是可以接受的，而且这样的房租也给刚来到深圳的年轻人一个落脚的地方。

而且一线城市的未来会有越来越多的年轻人涌入，所以长租公寓的未来市场前景肯定是非常大的。

深圳的城中村要保留了，不再进行城市更新

但是最近的消息却着实让深圳的长租公寓又有了新的局面：深圳市规土委发布了一个规划意见稿——深圳市将划定综合整治分区，在特定时间内保留一定比例的城中村，范围内的土地将不会纳入拆除重建的城市更新单元计划等等。这意味着深圳的城中村不会拆除了，村民想要靠拆迁来实现一夜暴富，基本上是不可能了。而这些城中村很多都要被规划为做长租公寓。

现在，城市更新速度放缓，开发商的期望落空，拿地的热情也不会那么高。这时候再加上政府干预整治不仅会改善环境还能增加供应，租金的定价也会变得更合理一些。

深圳的拆迁是可以造就千万富翁的，所以一旦政府决定不再拆迁或者暂缓拆迁，那些在城中村的村民就不干了——笋岗村村民强烈反对综合整治，要求城市更新。也就是要求政府拆迁。人之常情，大概如此，可以理解。

长租公寓是一个好生意么？

但是就目前来看，长租公寓中的蛋壳公寓、魔方公寓、泊寓、冠寓等等各种大中型品牌都没有提到能够在现阶段实现规模盈利的。一方面是因为长租公寓的投入回报周期过长，另一方面是因为这件事投入是真的很大，一旦没有办法实现可持续的发展，就需要股东或者资金不断输血。 项目方从房东手中把房间租下来，一般租一年或者几年，房租每年按照一定比例上涨，这样房东有了稳定的保障，项目方再把房间统一装修，然后再推向市场。推向市场之前，租金、装修、雇员、推广等要花很多钱，而且公寓进入市场后还要保证一定的出租率，这样才能保证项目不赔钱。那什么时候回本，就是另外一回事了。

不断发行新的公寓类ABS

2018年也有几例ABS成功发行，这些发行的利率大多在5%上下，资金成本没有很高，通过这种资产支持计划来为公寓续命，问题的关键在于：这钱能赚回来么？事情虽好，但是若是不能持续健康地发展下去，这种模式迟早要黄。

我自己的观点是：长租公寓是一件利国利民的好事情，却未见是一个好生意，但是还得有人去啃这个硬骨头。如果通过市场化的行为都不能很好地做好长租公寓，那我觉得未来的长租公寓要很大程度上要政府来参与。无论是降低土地成本，还是减少税费，还是降低资金成本，抑或是提供补贴，这种关系到年轻人安居的事情，需要政府坚定持续、大力地支持和推动。而市场则是在这个基础上提供更加多样化的选择方案，提供更加舒适、更有特色的公寓类型。

对于国内的长租公寓，你是怎么看的呢？

鹏哥说房产

深圳租房市场从一段历史演变而来，深圳在30年前租房都是在城中村，想对公寓比较少，曾经租的基本都是筒子楼。当下深圳的工业园逐渐外迁，曾经的工业园变成了房地产，可是！最难改造的就是城中村。

深圳的城中村是租房大户，很多深圳原住民靠住房发家了，自己住的豪华公寓，有租房的人就够了，2017年黄贝岭改造有的一家领取补偿款高大一个多亿。

现在深圳从工业城市变成了，金融与高科技等产业相连的区域，现在的深圳房价很高，导致租金逐年也跟着上涨。

租房分为两种：

1、房东是一手，这样的房子比较便宜。

2、现在深圳很多是二手房东很多。

房子租下来以后可以改造多人间，二手房东就是提问者说的长租公寓吧~！二手房东需要投入很多，如家具、电器、网络等这样才能租的起价格。

城中村与小区或者公寓楼之间的价格不同，深圳流动人口大，房价高租金高。

深圳一年600个亿的市场，这个是估值不是实际价值，如果做好长租公寓服务与家具电器等硬软实力跟得上，这样长租公寓有可能会等到那个“春天”。

如果你的长租公寓软硬实力不够，既然春天来了，你也会错过。

不要跟着相关专家做，相关专家都知道了为什么没有成为富豪排行榜前十名？

市场是自己做出来的，市场不是研究与市场分析出来的，如果你想做大战略规划，你是有实力投资打造一个长租公寓的模式可以考虑一下，但是！不要成为一口吃天无从下口。

凤岗在线

Tyler梁州笑笑生也算一个老深圳了，由于改革开放，各个省份的人纷纷涌入深圳淘金，住房需求一直都是在增长，在20年前深圳的铁皮房150元/月大约6平方米左右，我也住过，现在深圳的城中村，老村也是挤满了像我一样的外地人。

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随着这几年深圳的飞速发展，一些高级人才的涌入，可是深圳的房间还是高的离谱，很多人一下也买不起 ，这一部分人对住房的要求条件也相对高一些！靠近深圳关内的很多地方开始把部分出租屋修改为公寓！公寓有以下优点:每户均带有独立卫生间，定制床、沙发、电视柜、书柜、书桌、储物柜等家私家具，并配备空调、热水器、冰箱等常用电器，实现拎包入住。
近几个年，在房地产调控政策的高压环境下，深圳市住宅项目批售放缓，但商务公寓频频推出。一时间商务公寓吸引了不少购房者目光。公寓供应量增加不是短期趋势，将成为一个长期行为，未来对于类似产品总体上市场认可程度会很高。

Tyler梁州笑笑生

这个数字也是估计出来的！不过现在大数据时代，也不会错到哪里去！

长租公寓越来越受欢迎，主要是深圳的房价太吓人了！基本上把百分之八十的人的想法浇了水！如果能买的起，绝大多数还是希望住在属于自己的房子里的！自由自在，毫无约束！

另外一个，是13年以前，房租租赁市场秩序混乱，规则不明，又有中介在其中做妖，一个刚来深圳的人，很容易被坑的！以为度娘能拯救你？不存在的，里面有的是写的，有的不知道多少年前的，就算你查到了，中介也有各种各样的方法，只有你想不到，没有他们坑不到的。现在慢慢正规下来了，但还是有黑中介，有这分辩的时间我去皮一下多好！

再者，你以为租下来就省心了？去年修地铁，靠近地铁站得房子全涨组了！mmp！以前的房子1300直接涨到1600！有时候房东还时不时给你来点事情…

长租公寓，就相当于把中介，房东什么的，都去掉了，然后白纸黑字签合同，也不怕突然不租给你，也不说涨房租，当然可能会出来新的问题，但是相对于现有的中介来说，我更加倾向于长租公寓。

我觉的这是一个最好的时代！

小教师橙七

深圳的住宅租赁市场一年应该不只600亿，估算下来应该有1000亿左右。租房一直都是租的，有多少会改租长租公寓，最主要决定于长租公寓是不是受欢迎，又决定于租房用户的消费能力及长租公寓的性价比。由于在深圳买房越来越难度大，很多人有一定的财力，但不够买房，然而租高端点公寓却是可以，最主要随着正规开发商进入长租公寓市场，性价比及服务也得到一定提升，以及政府为吸引人才会有一定的补贴，但是租户的消费能力及意愿是不是会跟进，这起决于这几个因素的增减比较。因此说，长租公寓肯定迎来了最好时期，但好到什么程度及能否持续好下去，决定于上述各方面的发展。

深圳东莞小产权房网

中国餐饮市场远超过600亿，又有什么时候是最好的时代？

对于单个企业来说，核心都是活下去，活的好就是好时代。

社会热点追踪讨论

谁去搞，资金怎么监管，如何确保房东以及租客的利益，如何压制资本，二房东搞事情. 想不清楚就别搞了，害人害己. 又不是没有前车之鉴证

xinlinrong

一个寄生虫吸血，不值得宣言。

木乙卯

不健康不理智的公寓市场问题是违背大方针和浪费资源的！

關鍵字: 房产 财经 深圳