用户9648910147464
这是一个很多人想问的问题，又是很多人搞不清正确答案的问题。
来看看公寓和住宅的区别：公寓也叫商业公寓，从名字就可以看出来干什么用的，所以它属于商业地产，包括住宅式公寓，商务公寓和酒店式公寓三种。
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公寓和住宅的区别主要在产权年限，贷款利率，上学，落户，交易税等有较多区别，主要对比如下图一。
相比住宅而言，公寓的转让税费更高。
住宅在营业税、个税、契税等方面，会根据政策有不同程度的减免，普通住宅符合政策要求的情况下，最低甚至仅需缴纳2%-3%的主要税费。
而公寓（商业）目前极少有减免政策，较住宅还增加了土地增值税，各项税费加起来，通常税费最低达到物业交易总价的10%。
这些因素是造成大部分人不看好公寓的原因。
其实换个角度看，公寓这类商业地产是用来长期商业运营的，只要运营得当，完全是摇钱树。
举个真实的事例，某商人在某都市买到一个带有土地的工厂，工厂因城市规划的原因，无法继续开下去，他想将工厂的这块土地改为开发住宅，几经周折，就是无法将土地性质改换成住宅用地，最后只能在这块土地上建造酒店式公寓，打算建成后出售产权式酒店公寓。
在建设过程中，这个商人改变了思路，决定自己持有运营，于是提前聘请世界某知名酒店管理集团介入，按照该酒店集团标准，建造了星级酒店，并委托该酒店集团经营管理。
目前该酒店已是拥有300多间客房的五星级酒店，并成为城市地标，市场公允价值已在15亿以上。
你还能说公寓是不好的么。
做投资，适合的才是最好的。
假如某人用市口好的底层商铺当住宅，你说这是房子的问题，还是某人脑子的问题呢？
在我看来，公寓未来是比住宅更有价值的投资品种，关键是你怎么运营。
一世明哥私家历史
需求决定购买，公寓也并不是别人说的那么一无是处。
1、公寓好与不好的点在哪里？
（1）落户。
商业性质的公寓不可以落户，不享受学区资源，但可以注册商业经营场所。
（2）居住成本
商业水电、物业管理（大部分不通天然气），但房屋总价相对低。
（3）交易税费
购房的契税3%，公共维修基金2%；转手卖出契税3%，个人税得税1.5%，土地增值税6%，营业税5.6%。
（4）购房心理
大部分的普通购房者都认为它不好，投资型购房者的认为它总价低、易出租、租金回报还不错。
2、为什么还会有人愿意买呢？购买公寓（40年商业产权的公寓）的人群主要有哪些？
（1）住宅限购，投资型型购房者。
住宅房产被限购，手上的资金没地方投资的土豪购房者，他们一般的投资渠道有限，只想有过相对安全、稳定的投资收益，而住宅被限购了，要买住宅的话只能买144平方米以上不限购的住宅房产，但总价高、租出难、租金回报率低，从而选择购买总价低、租金回报率相对高一些的公寓。
（2）“刚需”商业办公购房者。
自己开个公司、个人工作室需要注册营业执照的，商业房产“刚需”，住宅房产是不能注册经营场地的营业执照，只能没购买商业性质的房产，才能办理经营性质的营业执照，自己去租一个办公地点又觉得不划算。
（3）过渡型房产。
手上没多少钱，首付可以，月供能力一般的过渡型购房者，过渡住房也不见得有那么惨
（4）“稀里糊涂”的购房者。
去是看完房子，就是喜欢，没有其他原因，仅仅因为“我喜欢”，就稀里糊涂的买了。
3、总结。
二手商业（公寓、写字楼）市场，售价总体上不高、看似亏本原值售卖的很多，看似没什么升值空间，但早期购买的那部分购房者，租金租个15、20年的也差不多就回本了，原值售卖也不见得是亏本的投资。
天天房知道
公寓不好的地方显而易见。
1，双气水电问题，很多公寓是没有双气的，而且公寓都是商业用地，他的水电费会比住宅贵上一倍，所以居住成本较高。
2，面积，公寓大都在70平以下，loft好点了是两室，只适合一人或者两人居住。
3，增值，公寓由于价格相对稳定，他的新房和二手房价格相差不大，所以很难公寓很难出售，想要换房了也只能出租。
4，落户问题，由于土地性质的原因他是无法落户的。
说完缺点说优点。
1，价格，公寓价格相对于同区域的住宅便宜。
2，居住，五十平左右的公寓很适合一个或两人居住，太小了会显得压抑，太大了又有点空旷。
3，商用，由于是商业用地，可以用来做生意，举个例子，电竞酒店多是在公寓里的。
4，商业用地是不限购的，也就是你可以想买几套买几套，用来做生意或者投资。
综上所述，公寓适合刚到城市工作没多久，独身一人或者情侣，夫妻一起居住的。价格便宜也适合居住。
楼市资本论发布
公寓不好的地方显而易见。
1，双气水电问题，很多公寓是没有双气的，而且公寓都是商业用地，他的水电费会比住宅贵上一倍，所以居住成本较高。
2，面积，公寓大都在70平以下，loft好点了是两室，只适合一人或者两人居住。
3，增值，公寓由于价格相对稳定，他的新房和二手房价格相差不大，所以很难公寓很难出售，想要换房了也只能出租。
4，落户问题，由于土地性质的原因他是无法落户的。
说完缺点说优点。
1，价格，公寓价格相对于同区域的住宅便宜。
2，居住，五十平左右的公寓很适合一个或两人居住，太小了会显得压抑，太大了又有点空旷。
3，商用，由于是商业用地，可以用来做生意，举个例子，电竞酒店多是在公寓里的。
4，商业用地是不限购的，也就是你可以想买几套买几套，用来做生意或者投资。
综上所述，公寓适合刚到城市工作没多久，独身一人或者情侣，夫妻一起居住的。价格便宜也适合居住。
郑州18线房产小弟
我是在上海的，就上海的情况给大家一些建议。
如果你具备以下2个条件那么我不建议你买公寓
1、有购买住宅的资格（有上海户口或者在上海有五年的社保或税单并且已婚）
2、有购买住宅的经济实力
反之，如果你被限购了，买不了住宅，那么我建议你先买套公寓房过渡一段时间。或者你手里钱不多，因为住宅的面积一般比公寓房大一些（注:有一些公寓房的面积也大，但是小面积的居多），单价也会高很多，所以同一区域住宅总价肯定比公寓房高，所以如果手里资金不多，建议选择公寓房。
另外呢，其实公寓房也有他的优势。投资客可入手。为什么呢？酒店式公寓其实就是商住两用房，什么意思呢，就是既可以办公又可以居住。
首先，它可以注册公司，可以租给别人办公。
其次，也可以租给别人居住，大家都知道上海的房租很贵，公寓房租金比住宅便宜，也是很受租客青睐的。
以上是个人建议，供大家参考。
房产顾问飞飞
公寓作为商业和住宅中间地带的产品，可以说继承了很多优点
第一、公寓其独特的优势，这点我们必须要承认。房价均价低、位置好、可居住、不限购等，根据我的观察来看，一般同一个地段的公寓其房价均价要比一般住宅低2-3000元/平米，加上这几年很多开发商推出的公寓都是小户型或者LOFT户型，面积在30-50平米之间，对于多数在城市摸爬滚打的朋友来说首付款十几万就能在大城市有一个安身立命的场所，可以说算是天大的福音了，毕竟不用天天看房东的脸色，人人都想有一套自己的房产。尤其对于单身人士或者说短时间内过渡的朋友来说，公寓完美解决了他们的所有需求。
第二、需要告诉大家的是，公寓虽然解决了很多购房者的需求（尤其是刚需），但是其土地性质决定了公寓未来存在不少变数。商业用水用电、单气（没有天然气）、不能落户、享受不到周边教育资源等问题是确实存在的。而且这几年开始北京、上海等城市陆续出台了各种规定，就是不允许商业公寓作为“住宅”使用，包括这一段时间郑州万科城出现的公寓维权的起因也大多是因为这个原因。就是害怕未来郑州这样的新一线城市也出台类似的规定，那么上面讲的公寓的可居住属性就会被剥夺。
目前来看商业公寓类产品完美的打了“擦边球”，未来走势如何很难判断
第一、很多城市并没有明确表示公寓这种“类住宅”违规，甚至有些省份还出台了允许商业住房类产品可以享受住宅水电标准，甚至享受公办教育和落户的规定。细心的朋友会发现这样的一个情况，在2016年商业地产最困难的时候，包括安徽、深圳等省份和城市都出台了商务公寓可上学！40年公寓可改民用水电，产权不回收、可落户等规定。2017年初已经有16省发布商改住细则，土地用途可调整为居住用地（需要补缴土地出让金），包括广东、河北、辽宁、吉林、甘肃、河南、江西、福建、海南、山西、四川、陕西、贵州、内蒙古、新疆、宁夏等，至于未来商业公寓的走向如何？大家可以静观其变。
第二、公寓作为中间类产品，可以完美的解决居住和租房问题，这点我们无法避免。也正是因为这样的一个原因，很多购房者都愿意投资公寓类产品，因为起码其租金收益就不少。按照国际标准的１：３００来看，很多公寓类产品都很容易达到这个标准，也就是说房价６０万的公寓，租金出租到２０００元／月还是很简单的。这个比起住宅的收益来说要高得多。
综上，对于公寓类这种中间产品，个人觉得无论是开发商还是地方部门无需回避这个问题。既然国务院有过类似的文件，大家应该坐下来实际解决这些问题，到底未来商业公寓如何走？应该给出了明确的回复了。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、关注头条号：勇谈房产经济壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。
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1、公寓房使用年限更短。普通商品房的话，一般使用年限都是七十年，但公寓房的话，使用年限仅有四五十年，比起商品房要短得多，买公寓房其实不怎么划算。
2、水电收费。公寓房和商品房不同，商品房水电收费按照普通住宅标准，但公寓房并不算是普通住宅，水电、物业费等收费按照商业标准收取，每年需要缴纳的费用要高出商品房许多，费用支出较高，大家在购买公寓房的时候贪图公寓房的便宜，然而等买下来的时候才知道，日久天长，公寓房反而花费较多。
3、燃气使用。现在的商品房居民一般都是使用天然气作为燃气，天然气较为安全，而且也比较清洁，但是公寓房是不允许使用天然气的，只能使用液化气，液化气不仅价格较高，安全性也较低，更加危险。
4、没有小区。公寓房很多都是直接建在商业区附近的，一般都是一两栋独立的大楼，并不具备花园、休闲区，安全性相对较低，而且居住体验也不好。
5、采光性较差。不少公寓房根本就没有阳台，所处位置也比较拥挤，采光性较差，不利于身体健康。
6、就学问题。如果打定买房后，很大概率都是要在这里居住一生的，但是公寓房存在一个致命的问题，那就是无法入户，如果以后你有了孩子，孩子到了上学年龄，一般都是就近上学，但是如果住在公寓房的话，由于公寓房无法落户，更无法划入学区，子女上学会很不方便，对于子女的教育是很不利的。
广佛房产深度评测
观点：首套房建议不要购买公寓。如果用于投资，买之前你必须要知道至少这三点你能不能做到？
1、你对公寓周边配套及日后的规划相当有信心；
2、你对房价、租金的投入产出比有信心，可以简单做个ROI测算
3、你能长期持有，不出手
公寓和住宅区别要了解清楚。
1、产权年限不同（公寓40年、住宅70年）
2、落户、入学不同（公寓不能落户入学、住宅可以）
3、居住舒适度不同（公寓差、住宅好）
4、生活成本不同（公寓高、住宅低）
5、房屋采光不同（公寓差、住宅好）
6、贷款政策不同（公寓要求高、住宅相对宽松）
7、转让时产生的交易税费不同（公寓高、住宅低）
首套房不建议购买公寓哈，不能入户、小孩不能入学、生活成本高、不舒适、日后转手想置换周期长，税费高。
投资购买的话，你一定要做好ROI测算，不要相信什么包租不包租的产品，那是羊毛出在羊身上。房价多收你1000元/㎡，就够返佣好几年啦！
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一处宅子
很多人搞不清楚到底是买公寓还是住宅，这里我给大家分析一下。
来看看公寓和住宅的区别：公寓也叫商业公寓，从名字就可以看出来干什么用的，所以它属于商业地产，包括住宅式公寓，商务公寓和酒店式公寓三种。
公寓和住宅的区别主要在产权年限，贷款利率，上学，落户，交易税等有较多区别，主要对比如下图一。
相比住宅而言，公寓的转让税费更高。
住宅在营业税、个税、契税等方面，会根据政策有不同程度的减免，普通住宅符合政策要求的情况下，最低甚至仅需缴纳2%-3%的主要税费。
而公寓（商业）目前极少有减免政策，较住宅还增加了土地增值税，各项税费加起来，通常税费最低达到物业交易总价的10%。
这些因素是造成大部分人不看好公寓的原因。
其实换个角度看，公寓这类商业地产是用来长期商业运营的，只要运营得当，完全是摇钱树。
举个真实的事例，某商人在某都市买到一个带有土地的工厂，工厂因城市规划的原因，无法继续开下去，他想将工厂的这块土地改为开发住宅，几经周折，就是无法将土地性质改换成住宅用地，最后只能在这块土地上建造酒店式公寓，打算建成后出售产权式酒店公寓。
在建设过程中，这个商人改变了思路，决定自己持有运营，于是提前聘请世界某知名酒店管理集团介入，按照该酒店集团标准，建造了星级酒店，并委托该酒店集团经营管理。
目前该酒店已是拥有300多间客房的五星级酒店，并成为城市地标，市场公允价值已在15亿以上。
你还能说公寓是不好的么。
做投资，适合的才是最好的。
假如某人用市口好的底层商铺当住宅，你说这是房子的问题，还是某人脑子的问题呢？
在我看来，公寓未来是比住宅更有价值的投资品种，关键是你怎么运营。
二者就是住宅，因为住宅是你自己住的，在有那么一套两套的情况下就没必要买了，公寓就是投资的首选，当然商铺也是不错的，但是位置要选好。
成都房产通L
每个人的购买公寓的背景和情况都不一样吧！
第一种情况，没有购房资格的:比方:有住宅住房，或不符合当地购房要求，在当地城市被限购限贷，但是又有闲钱，有一定的经济实力，想着钱存银行也是贬值，又没有更好的投资渠道，会买一些好的地段小户型的公寓，用于出租！一般这样情况在一线城市，地铁或商圈口，还是比较好出租的！虽然出售时各项税收较好，但是出租有时候投资回报率还是可以的！
第二种情况，就是买不起住宅的，但是又不想一直租房生活，会考虑买公寓！毕竟公寓第一单价比住宅要低，第二面积比住宅要小的多，以至于总价低！公寓的比方一梯多户，户型多为长条形，没有独立厨房等等这些缺点，在和房东每年涨房租，和不认识的租客公用厨房卫生间，环境卫生较差等等租房的缺点面前，越来越多的年轻人更愿意有自己的空间，自己的一个小窝，毕竟再差是属于自己的！所以现在越来越多的年轻人在经济实力不够的情况下，也会考虑公寓！当高攀不起住宅时，公寓再差也是自己的！
