撰文=徐三刀
PART1-超常擴張，千億規模
2018年，房地產市場逐步進入穩步發展階段。2018年1-11月，TOP100房企銷售額穩步增長，其中前10房企的銷售總額達36691.6億元，銷售額佔比達40.6%。
行業越來越集中，已經出現了地產寡頭，雖然不存在壟斷，但越來越龐大的地產企業，最終將捆綁“國運”，一旦盛極而衰，就是一場災難。
“超常規增長”已經超出了古典經濟學詮釋能力，未來如何發展還是一個未知數。外國企業年增長10%，已經心滿意足，但房地產企業年增長10%，卻意味著以驚人的速度下滑，直至消亡。
關於房企銷售排名劃分，中國指數研究院刊發《1-11月中國房企銷售業績TOP100，30強的門檻快到千億了》，明確指出：
從銷售情況來看，2018年前11月銷售破千億房企增至26家，TOP100門檻升至236.3億元。
分陣營來看，銷售額超千億的企業有26家，其中碧桂園、萬科與恆大均超五千億，3家企業銷售額均值為5841.7億元，同比增長率均值為18.7%；1000-5000億的企業共23家，銷售額均值為1725.3億元，同比增長率均值為58.3%，其中，融信、藍光發展兩家企業本月首次跨入千億陣營。
500-1000億的企業有27家，銷售額均值為675.8億元；100-500億的企業銷售額均值為317.7億元；TOP100門檻升至236.3億元。
目前，房企TOP30強1-11月份銷售金額門檻為832.2億元（2017年只有585.9億元），2018年末房企30強門檻極有可能會提到千億級！
PART2-高速增長，負債放大
可以清晰的看到，相比較2017年全年，房企規模再一次擴大，2017年房企30強門檻是700億元，但2018年末或將達到1000億元。
除了銷售規模擴大以外，債務規模也在擴大。儘管一些行業人士不斷宣稱，“多數房企的債務都在控制之中，少數房企面臨債務風險並不意味著房地產行業的整體風險，大房企大都已經選擇了降槓桿的策略。”
所謂“降低槓桿”，無非是降低負債、增加收益，想要讓房企放棄增長是不現實的，沒有人願意放棄增長，但發展就需要借錢。通過各種渠道擴充資金，轉而拿地、搞開發，通過規模化增長再將風險攤平。
因此，儘管負債率不一定大變，但房企總資產和淨資產都在增長時，債務規模也在迅速放大。這種風險在報表里根本看不出來，一旦遇到2014年那種市場，恐怕會暴露出很多嚇人問題。
而且現在情況比較複雜，如果大型房企增長量沒有超過20%，就等於沒有增長，想要贏跑房企三十強，必須保持近30%的增長量，否則一定會被刷下來。
這就相當於在高速公路上負重前行，還要看誰敢超車，誰的技術更嫻熟，最終在一個車道上飛奔，想一想最後結果是什麼？
PART3-房企轉投，西部變革
還有一點令人揪心，由於長三角、珠三角、環渤海區域發展高度飽和，大型房企普遍瞄準中西部（ 參照中國指數研究院發佈的《2018年1-11月個城市群房地產企業拿地金額TOP10》）。
2018年1-11月，長三角地區TOP10企業拿地總額達2887億元，位列首位；中西部和珠三角以2503億元和1870億元分列第二、第三位；環渤海地區拿地總額位居第四位，為1416億元。
這其中就包括萬科、碧桂園、綠地控股、中國恆大、華僑城、陽光城、保利發展、龍湖集團、正商集團等房企，其中喊叫“活下去”的萬科最為顯著，1/3資金、1/2土地全部位於中西部。
而且按照現在的數據來看，鄭州、武漢、西安、成都、重慶等地依舊是大型房企的青睞所在，特別是鄭州、武漢、西安三地土地成交密集，西安（規劃建築面積3436畝，增長39%）再次以規劃建築面積排列全國第三！
大型房企謀求高增長，於中西部廝殺，鎖定潛力城市，一線城市著眼於引進高端人才，二線城市引才力度相對較大，人才淨流入顯著，三線城市則奮勇直接，持續發力，從引才區域的差異來看，中西部二線城市是這一輪“人口引進”的最大受益者。
但最終持續的人口流入究竟能否攤平房企風險？這一點有待討論。畢竟人口資源是有限的，二線城市搶奪，其他城市就會流失，人口流失意味著城市“潛在消費群體”減少，影響城市發展信心。
根據恆大研究院的統計，以縣城來看，人口流出地區個數從2001-2010年的1371個增至2011-2016年的1557個，佔比從66.0%增至75.0%。
PART4-攤平風險，釜底抽薪
2006年《十一五規劃建議》之中，首次提出了“中、東、西、東北”四大板塊，並且給出了總體戰略：“繼續推進西部大開發，振興東北地區等老工業基地，促進中部地區崛起，鼓勵東部地區率先發展。”
其中，“順著看”發展重要性，“倒著看”經濟發展水平，可以說，西部在經濟規模上要比東北還要嚴峻一些，發展重要性上卻排在第一位。如今房企瞄準中西部城市進入，其實就是看好中西部的成長性。
雖有成長，風險也大。雖說，由於一線城市存在房價高、人才資源趨向飽和、生活節奏過快等現象，多數外來人口迫於種種壓力，可能會在周邊二線城市尋求新的發展機遇。
為了發展規模，房企緊盯中西部；為了攤平風險，謀求高潛力城市。但中西部城市普遍消費實力低於長三角、珠三角，想要通過高溢價實現高增長，難度很高。為了攤平風險，房企可能廣撒網，這無異於拉長戰線，讓資金鍊變得更加吃緊，對於政策也變得更加敏感。
在“人口引進”方面，西安一直跑在前列，在“強省會”策略之下，西安對於地市級吸附作用加大。但人才新政僅是樓市的助推器，產業才是城市競爭的根本，儘管大規模招商引資、新穎城市規劃等提振西安經濟，但最終能夠留住多少，關鍵還看西安的產業增長規模。
何況，陝西省人口3813萬，西安人口961.67萬，大西安想要2020年實現全域人口1500萬，需要抽空幾座城市？
備註：以上數據來源，均來自於中國數據指數院
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