我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐，當年復地怎麼樣漲的 ？除了絕對價格低投資好 ，是不是品牌開發商更有優勢。

回答：復地東湖國際為什麼貴？

開發商拉動，只要還有新盤賣，開發商的營銷就會持續。且復地有學區優勢。

復地賣了10年，每開一期就漲價一次，形成了買復地必賺的氛圍。多軍有專門的流派玩這類新盤，純新盤第一期開盤就買入，依靠開發商營銷的持續拉動力，等到最後一棒交出去之後撤離。

賣房也是一樣，如果投資客多的小區，也會組織寫手在各大論壇發帖，繼續營銷，等把小區超熱之後賣出。

我們要尋找下一個復地。

提問：房姐，你好！在二手房市場中，同一小區，兩房普遍比三房價格高，為什麼呢？求解答

回答：仔細觀察你會發現，面積越小，單價越高。

1.對小面積單價的利好，是單套房蘊含的共性價值，比如掛戶口、上學、車位、小區環境、物業品質、周邊配套，無論你的房子是50平還是300平，只要買在這裡，這些就都有。如果這些共性價值能值200萬，對小戶型單價的拉動自然大於大戶型。

2.面積的邊際效用遞減原理。自住使用時，存在一個甜點面積段：低於這個區段，功能性就會偏弱，比如一房只適合單身貴族，不適合絕大多數有小孩的家庭；高於這個區段，增加的面積是在提升舒適度，而不是不可缺少的必備功能，在200平的基礎上再多個30平、50平提升的愉悅感顯然沒有70平的基礎上大，所以後面那30、50平顯然沒有前面那30、50平值錢。

3.具體到某個板塊、某個樓盤的客戶畫像，以及導致的各個區段產品供求關係的分析。現在二胎化時代，基本武漢的新盤都以3居為主，2居需要的人多，供應很少很少，價格一定會很高。

4.樓盤不同戶型之間的定位不同，目標客群本身就有分層，產品做的就很不一樣，可以說除了在同一個小區甚至同一棟樓，其餘根本看起來就是兩個產品。從低到高、從小到大，戶型設計、裝修標準、功能、景觀存在非常明顯的差異，也就不奇怪為什麼低區賣30萬/平、高區賣50萬/平、頂復賣70萬/平了。（低區是超高區、頂復的業主買給管家和司機住的）

提問：房姐，貸款100個。一種是平安抵押經營貸，包裝2個點，保險1.2個點，時限10年，年息6.37，等額本息；另一種是郵政抵押生意貸，評估費1500元，授信10年，時限5年（5年還清後由可以貸100個），年息6.65--7個點（要看主貸人徵信情況），第一年只還利息，從第二年開始等額本息。哪一種性價比高一些？

回答：傾向第一種，包裝費可以砍價，保險買了之後可以退(別說我教你的)。第二種5年後還要湊錢還，能不能繼續循環借都不好說。

另外多問一下你的這個抵押貸有沒有砍頭息或者管理費這些隱形成本。

抵押貸最多可以貸20年，多問幾家

提問：房姐，你好，我買的是保利香頌三期。二期很多業主維權裝修很辣雞，連最基本的水電都搞的亂七八糟，我作為三期業主應該怎麼做(三期還沒有進入裝修階段)？才能讓開發商按照標準去裝修呢。下圖就是二期業主在裝修現場拍得照片。

回答：開發商都是亂來的，沒有人組織維權嗎？

提問：你好，我想諮詢一下，目前首付只有40多萬，想買個小2居的婚房，梅苑一期的二手房入手性價比怎麼樣？看了貝殼上的這個小區價格指數，是下降趨勢

回答：目前武漢二手房整體都處於下降趨勢，尤其是老破小，是第一波會跌價的。婚房建議看看新盤或者次新盤，老房子逐漸會被市場淘汰，除非是特別稀缺的學區房。

提問：公積金貸款，一年期，先息後本，年息6.89，可以貸不？

回答：可以！就是1年有點短...不過先息後本這個利率可以接受了

提問：房姐您好，外地人在武漢投資，看了您的回答，有幾個問題期盼解答，武漢投資是先看區域還是隻要具體到每個具體的項目？入手後的房子持有多少年出手比較合適？持有期間是要出租麼？

回答：1.武漢目前每個區域都有倒掛的項目，是確定收益的。投資還是以逢筍入，倒掛嚴重的盤只要能搶到都可以買。

2.持有多久需要看區域，主城區3-5年，遠城區需要5年以上。

3.空置還是出租也是看賣出時間，如果3年左右賣就空置，5年之後賣就出租。

提問：房姐您好，請您幫忙參考一下，江夏紙坊老房子該不該賣呢，是原來江夏第一人民醫院住宅區，無證有合同，樓梯房2樓90平左右公攤低裝修中等，原來醫院已搬走改成婦幼保健院，因為房齡老又是無證可能賣不了多少錢，但房子位置很好，紙坊中心，周圍緊挨著都是醫院商場中百，好出租但租金只有一千多，賣覺得便宜了不划算，等拆遷又不知道是何時，婆婆公積金未用有房票，是否賣老房子重買，還是留老房子籌資金用婆婆名字買？

回答：四環外+樓梯老房+無證=漲幅弱

橫掃盤期優化資產配置，賣掉老房做裂變，換成三環內地鐵沿線潛力盤。用老人票買

提問：房姐你好，辦大額信用卡，搬磚，具體怎麼做呢？感謝！

回答：存錢，比如辦招商經典白，需要存30萬，期限3個月就能辦理。

提問：美麗的房姐！花山郡這期2樓142投資值得入手嗎?

回答：可入，正常會比其他樓層折價8%左右，但是可以通過裝修彌補差價

提問：房姐，大武昌限購區域的毛坯項目有推薦的嗎？單價20000內。謝謝

回答：如果是小概念的武昌區，新房供應極少，幾乎找不到20000以內的，如果是大概念的武昌，20000以內的新房也就只有金科城、楊春湖畔、南湖白沙洲那幾個老盤可以看看了。

提問：親愛的房姐，諮詢幾個問題。1.最近在看改善房，目前在南湖水域天際有一套110的房子，有一個2歲半男孩，計劃生二寶。想買個二環內小改善房，子彈200w，面積120-140左右3-4房，對百瑞景，泛海、佳兆業天御，華潤橡樹灣，保利江錦之類的品牌樓盤都比較有興趣，優先考慮居住環境和配套交通等，其次是學區，再就是區域發展潛力，新房二手房都可考慮，請問有什麼好的推薦？2.另外想單獨瞭解下您對泛海這個盤怎麼看，個人覺得它的居住價值超過所謂的cbd定義。3、和華潤橡樹灣，保利江錦這種位於長江主軸旁的江邊盤比較，百瑞景、佳兆業天御這樣的商業中心地段盤，哪種位置更值得優先入手。

回答：自住改善其實主要看自己的喜好，如果喜歡江景，直接入武漢天地，華髮，保利江錦或者武漢江山

喜歡湖景可以考慮華僑城。區域而言，肯定是東湖強過南湖啊，其實武漢多中心，生活方便與否要看你自己的生活和工作半徑。泛海CBD雖然並沒有做起來，但是大環境不錯。在二環，交通方便，各樣配套都齊全，板塊新，繁華中的幽靜之處，投資不合適，自住反而舒服，過氣的IP，也不像濱江價格炒的高。如果是我選擇自住的盤，可能會選沿江沿湖的房子，就算是CEO也無所謂，純消費產品，千金難買自己喜歡。市中心所謂的好地段隨著時間的推移，是不斷變化的，但是大江大湖不會變。

提問：房姐，請問下，四新中央生活區毛坯房13000每平，但開發商強制要求買車庫18萬，並且車庫還不能貸款，車庫現在對我來說沒什麼用，買了我也只能租出去，還不知道有沒有人租。武漢國博新城15100每平，精裝修，不需要強制買車庫。100平左右的房子總價差不多，我應該買哪個呢？

回答：四新中央生活區真不要臉！還強制綁車位...自住選擇國博吧，品質比四新中央生活區要好。

提問：房姐您好，本人04年公積金購房一套，後還完且賣出。10年再公積金購一套，一直到目前未拿證，明年貸款還完。16年全款另買入一套。目前每月公積金賬戶入賬4500,完全覆蓋還貸且有多餘。請問有何策略提取或使用公積金，謝謝

回答：1.公積金提取:有房產證就直接把公積金餘額一次性提取出來，公積金還款之後多的餘額也可以提出來。2.目前你已經有一套房申請公積金貸款了，無法再次申請。

提問：請問，2017年買的保利上城86平小三房毛坯，18年12月交房，是留著還是出手合適，感謝

回答：白沙洲還沒有發力，交房後再看，不急用錢就先留著

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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