撰文=徐三刀
樓市嘣盤的陰雲，始終縈繞在樓市的頭頂，兩百年來人們始終擔憂，如果房價跌破了你的房貸總額，你該如何處理？
事實上，這已經不是強迫多疑症，在遙遠的大洋彼岸房價破滅已經幾經更迭，美國、日本、俄羅斯、東南亞諸國、香港都經歷過重大挫折，資不抵債的痛苦，讓大家家庭承受著生命不可承受之重！
為什麼房價嘣盤始終縈繞不斷，為什麼又遙不可及，美國人嘣盤之後，為什麼幾經更迭，再次高價房遍地？為什麼俄羅斯棄匯率保樓市之後，又一蹶不振？日本棄樓市保匯率，在跌入谷底之後，為什麼房價繼續上揚？
這裡面究竟藏著什麼我們沒有搞明白的關鍵點，60萬億的超級市場，成為經濟發展的天塹，我們會不會遭遇滑鐵盧？
對於樓市嘣盤概念，其實沒有一個清晰的界定，因為，無論是爛尾盤激增、銀行壞賬變多、土地大量滑拍、地價暴跌、負資產家庭出現，都是一個“嘣盤”反映，而不是嘣盤預兆！
根據實際案例整理，通俗一點劃分為三種：全線降價、軟性嘣盤、徹底嘣盤。除此之外，也有其他劃分辦法。
什麼是“全線降價”？典型如2014年西安市全市降價，以零首付、低首付走量；什麼是“軟性嘣盤”？典型如2014年榆林市市場癱瘓，爛尾盤遍地，但始終命懸一線；什麼是“徹底嘣盤”？典型如1993年海南島（總共655萬人）樓市嘣潰，三年房價上漲四倍，一萬多家破產房企，出現600多棟“爛尾樓”，18834公頃閒置土地，800億元資金積壓，僅四大銀行壞賬就高達300億元。
因為，對於房地產的依賴度不一樣，因此，所反映出來的下跌狀況也不盡相同，全線降價，一般小週期都會遭遇；軟性嘣盤，已經極為罕見；徹底嘣盤，已經是能夠上教科書式的典型案例。
但只看國內市場發展，很難搞清楚其中三昧，最好的辦法還是看案例，典型如美國（2008年次貸危（危機））、英國（1989年泡沫破滅）、日本（1991年泡沫刺破）。
案例一：美國嘣盤
美國嘣盤次數太多，不好統計，至少按照1800-2008年之間，房價至少達到了7個峰值，但每一次14-18年一個輪迴，美國人經歷了一次又一次房地產泡沫。
1833-1836年，芝加哥的土地價值在三年之內令人難以置信的保障了6400%，而後在1837年，房地產又進入一個被迫拋售的惡性怪圈，大量銀行破產，相關產業嘣潰。
世界上最早可以“數據考證”的一次房地產嘣盤，還在美國1923-1926年佛羅里達州，這一次嘣盤恐慌性拋售直接引發了華爾街股市大崩潰，並引發了上世紀全球經濟大蕭條。
此外，進入21世紀，小布什政府推出“居者有其屋”計劃，美聯儲為了配合這一計劃， 2001年起連續13次下調聯邦基金利率，將聯邦基金利率從2001年1月的5.98%降至2003年7月的1.01%，美國立法要求金融機構向貧困家庭發放貸款，導致全美炒房氾濫。
發放次級貸款的大部分金融機構是抵押貸款公司，由於缺少銷售網點，貸款如同現在辦理信用卡一般走街串巷，出現零首付、零文件、零審查。具體情況可以參考電影《大空頭》，對於貧困家庭哪是一個繁花似錦的年代，因為拿寵物狗的名字都能貸款。
而這一切終於引發了危（危機），次級劣質貸款8萬億，是抵押貸款規模5倍，通俗一點來講，就是信用氾濫。於是，2006年美國房價從高點跌入低谷，截止2012年觸底，全國範圍之內房價跌幅達到了26%！
因為經濟危（危機）降臨，美國大概有1/3以上房產存在嚴重“負資產”，資不抵債，不少工業城市遭受重創，一蹶不振，知名雷曼兄弟作為美國第四大投資銀行破產，煙消雲散。
但很有趣的一點是，儘管因為房產導致人們顆粒無收，甚至於流落街頭，人們一旦獲得貸款資格之後，仍然是貸款買房，這裡面儘管也有政府援助（問題資產援助計劃TARP、金融援助計劃FSP），但更重要的還是剛性居住需求。
案例二：英國嘣盤
英國樓市，一直比較理性，至今統計下來，只有三次嘣盤，而且都在二戰之後。
二戰之後，長達二十年時間，在大量廢墟之上，英國開始大量供給建築，房價也在持續飆升，大概在70年初期迎來了首次泡沫，但因為對外戰爭和歐佩克石油禁運導致經濟內循環被打破，出現了經濟滯脹（停滯性通脹），房價開始下跌，十個月之內下跌了16%。
《新民晚報稱》，目前，據英國國家統計局計算，倫敦的平均房價高達48.4萬英鎊（約427.2萬人民幣），幾乎是全英國平均水平的兩倍多，也相當於在倫敦工作的年平均收入的九倍。多數年輕人窮盡一生或都買不起房，因此80%的英國人選擇租房生活。
大概在八十年代初，1988年8月，時任英國財政大臣的尼格爾·勞森決定取消自1969年開始實施的“夫妻雙重按揭貸款利率優惠政策”，從而導致大量購房者趕在優惠政策之前搶購住房，“勞森熱潮”席捲英國本土，1989年樓市泡沫形成。
為了應對搶房熱潮，鐵娘子撒切爾夫人號召全境購買政府公屋，一時之間，人們把民主和房屋劃在一起，想要自有民主，先買套公屋，於是房價上漲。但隨即迎來跌幅，下跌最猛的一年是在1989年，實際房價下跌了47%，房貸利率上調至15%，人們緊衣縮食，還是被浮動利率貸款逼到了絕望之中！
這就出現了什麼情況——負資產。買的房子所值比你的房貸還低，可想而知，大部分人坐在辦公室裡，開發商寄給你的收房鑰匙，無疑就是催命符，以淚洗臉。
如此高昂的房價令有購房剛需的千禧一代感到絕望，倫敦房屋市場陷入低迷。2007年信貸市場釋放風險，2008年下半年，房價開始暴跌，據悉，北愛爾蘭名義房價下跌39.2%，實際房價下跌41.9%。
按照《影響英國房地產市場的經濟因素分析》，十年跌幅教訓，並沒有讓英國人放棄買房，反而因為首付、利率、產權，成為了富裕移民階層的投資首選之地。
案例三：日本嘣盤
東南亞過山車式的樓市嘣盤，沒有太多可以深究的地方，就是因為亞洲金融危（危機）影響，各種金融泡沫流入樓市，導致東南亞各國樓市上漲。
按照媒體報道，菲律賓部分房價從1995年到1997年房價漲63%，另一說是46%。考慮一下，經濟如同四線城市，房價突然猛漲，接下來會迎來什麼？56.2%骨折下跌！
當年的日本發展氣勢如虹，一度可以攻佔華爾街，甚至於洛克菲勒大廈也被日本三菱收入囊中，但遺憾是美國忽悠日本簽訂《廣場協議》，隨即，美元加息，日本緊跟，資本從房地產市場出逃，日本創造了上世紀最長下跌週期，沒有之一。
那個時候，日本土地和房價的估值有多高？上世紀八十年代，日本土地和房價飛漲，以日本國土廳公佈數據為參考，1989年，國土面積僅為美國4%的日本，其地價市值竟然相當於整個美國地價總額的4倍。
1986年，日本經濟出現衰退，物價出現通縮。1991年，日本央行加息刺破泡沫，日本主要城市房價開始暴跌，日本GDP增長率，從1988年的7.1%，猛跌至1993年的0.17%，1998年出現了負增長，日本進入了所謂的“失去的20年”。
但很遺憾，儘管日本遭遇了上世紀最長下跌週期，但日本人貸款買房仍然是主流，東京2017年度出售的新建住宅每戶均價為5921萬日元，約合人民幣345.48萬元一套，較2016年度上漲6.9%，創下1990年以來的漲幅最高價。
回望這些國家200年房價起伏不定，起因眾說紛紜，分析千奇百怪，但有一點可以肯定，當房子脫離了商品屬性，就變成了泡沫製劑，十分危險。
美國作為二戰後最大贏家，在確定佈雷頓森林體系之後，以美元為中心，仍然難免房價暴跌，出現嘣盤現象，可見，房價高漲到幻滅是現代社會難以逃脫的一個階段現象。
但我們也看到了，即便在亞洲金融危（危機）沖刷之下，東南亞國家房價崩潰之後，大陸、香港（起死回生）房地產仍然是優質標的物，在經濟疲軟之後，稍一刺激，便快速上揚。可見，房價崩潰與否，未來能否投資，還是要看各區域發展階段和狀況。
為什麼國內房價一直大陽線，而美國連雷曼兄弟都破產了？溫鐵軍在《告別百年激進-溫鐵軍演講錄（2004-2014年）》解釋道：
雷曼兄弟公司當時不良資產佔多少？有我們20世紀90年代末期國家的銀行高嗎？沒有。為什麼它破產，我們的銀行不會破產？並且不僅不破產，而且在21世紀成了全球排在前幾位的大銀行，什麼道理？就是因為這個時候財政和銀行並沒有徹底分家。
換而言之，國家管控，穩健操盤。不僅銀行嚴抓，甚至於地方行政協調，恩施市房地產協會發文《關於穩定恩施房地產市場價格預警的通知》強調：“有些開發商近期降價幅度太大，擾亂市場秩序，建議房企先自查，否則將強制整改。”
在房價崩潰之後，很多城市再次翻身，繼續上漲，但也有一些城市從此絕望，幾十年沒有辦法恢復元氣，資本一旦抽離，立即五內俱焚，落下終生殘疾。
說到底，房價不可怕，可怕的是管不住“水龍頭”，又在造成泡沫之後，甩手不管，讓泡沫變成了令人聞風喪膽的毒藥！
備註：參考任澤平《房地產週期》、拉斯·特維德《逃不開的經濟週期》
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