用户7289258941017

公寓投资属性差，不建议投资。

公寓与住宅一样，可以用来居住，但是公寓有不少缺陷。

1、税费成本高：公寓最大的缺陷是转手税费成本高，这造成公寓价格上涨乏力，承接盘少，严重影响了公寓在二手市场上的流动性。

2、 居住体验差：公寓往往不通煤气，容积率高，密度大（一梯多户），上班人员和居民居住在同一栋楼里，来往人员杂，户型只有一面采光和通风，通透性差等等，影响居住体验。

3、 产权年限短：公寓的产权年限一般为40年，住宅的产权年限为70年。因此，在购买二手公寓时，要注意它的剩余年限。

4、 使用成本高：公寓的水电费、物业费是按照商业标准收取，比住宅的高出不少。

5、 不能落户、不带学位：公寓由于不能落户、不带学位，不能解决小孩上学的问题。

6、 融资成本高：公寓首付一般要达到50%，只能商业贷款，不能使用公积金贷款，贷款年限最长不能超过10年。

公寓最大的优点是不限购不限贷，对于没有购房资格的朋友，应尽量选择市中心、地段好的公寓，便于出租。位置差的公寓，往往都不能租出去。但是，租金相对于房价的涨幅，只能说是九牛一毛。

因此，总的来说，公寓不是好的投资产品，建议谨慎投资。

老王说经济

公寓这个产品本身就是属于投资产品，是可以投资的。但投资就一定要分析产品是否值得投资，既能享受投资带来的收益，也要承担投资失败的亏损。

投资买公寓有以下理由:

1.公寓可以自住，投资，也可以商用（比如办营业执照）。

2.公寓周边配套更加齐全完善，购物逛街，饮食方便。

3.公寓比住宅租金要高，物业管理会更加规范和到位。

4.公寓对二次换大面积住房无影响，任能享受首套按揭利率。

5.公寓附近的商铺结构配比优于住宅，很快能形成商业人气氛围，投资回报率必然上涨。

6.公寓面积小，单价便宜，总价低。

有很多人投资公寓成功。比如成都动物园东大门的青龙广场，当时开盘价4999元一平。之前最高价涨到了14000，现在有所回落，单价10000-13000。46平租金在1800-2300。按最早购买的来算，租金回报率在10%。是很高的一个回报率了。而且一套公寓本身增值了25万左右。这就是投资成功的案例。

天慕skyfall

首先声明一点，就现阶段而言，地产行业是朝阳行业，房产投资任何时候都不过时！

它只分地段！！！

地段！！！

地段！！！

首先，公寓分40年和70年

40年一般是商用不可以上学，商用水电，不通燃气，物业费较高！

70年可上学，民用水电，可通燃气，物业费相比较便宜！

一般而言，投资公寓一定要有人流量，人气高的地方，并且不要想着靠后续单价起来赚钱！

投资公寓主要是靠出租赚钱的，不管是酒店公寓还是挂靠公司！

比如昆山而言，一半公寓单价在9500左右！40平！首付一半，总价在40万左右！

出租费用在1800左右，一年21600，20年左右回本，剩下将近20年都是赚的，中间加上空租，装修，买卖等费用，投资20多万，用了40年，赚了15万！赚了一套公寓，而且根据最新的房产管理办法，如果后续你的商业用房如果面临拆迁，商业性质的房子补偿是3倍，也就是你当初买那个房子的3倍！

说白了就是小投资，但是如果买正常的住房，别说赚了15万，一套100平的房子在昆山一年就转了！但反过来说压力也不一样，公寓月供一般也就一千多，100平的房子月供在7000以上，当然我都是按昆山的房价算的！

纯手打，如果有帮助了，给个加分！谢谢！

金牌置业顾问小聂

蒋老师观点：公寓不值得投资，建议谨慎入手。

公寓属于住宅的一种类型，有很多不足之处，但是还有不少年轻人愿意买公寓，那时因为他们没有看到公寓这个产品的天然劣势。公寓和住宅相比，有很多天然的不足之处。

为此，蒋老师给出大家五点理由：

1、公寓产权年限少，只有40年，而住宅有70年，所以公寓在转卖的时候会考虑年限的问题，如果已剩年限过少，就很难出手。

2、公寓的水电费和物业费要比住宅高，公寓是商业的水电标准，比住宅要搞一个档次，所以生活成本要高些。

3、公寓不适合家庭居住，因为公寓很多是塔式建筑，一层有很多分割的小公寓，不仅有人住，还有人在工作，等真正人多的时候，上下班时会非常拥挤。

4、公寓二手交易税费高，比住宅要高出不少费用，所以在出手的时候，不具有性价比，自己买了之后很多也被套牢。

5、公寓本身体量大，在二手交易市场上跟住宅比没有优势，所以只能出租，如果地段差的话，租金收益会受到影响。

公寓稍有的优势就是不限购不限贷，对于没有名额的人来说，还是可以选择，选择的标准就是地段，公寓这类投资品十分看中地段，只有好位置的公寓才能租出好价钱，也能卖出好价钱。

综上所述：

公寓这种投资品不适合普通人来投资，而且风险较高！

蒋昊说经济

我不建议大家贸然投资40年产权的公寓。

原因很简单:

1、网络购物时代，实体商业被强力冲击之后商业地产的发展模式已经发生了改变。由四面开花向大集中、小分散的方向发展，如盒马鲜生，几千平米的店面集产品销售、餐饮、外卖配送等功能于一体，这种多功能的集中会让周围的小商业失去竞争力！而一些小区周边几十平的小超市，由于便利性，也会吸引很多小区居民来消费！相比之下，商业公寓很难具备以上的功能，住，大多不如住宅舒适；办公，又很难有中心写字楼那样的物业服务和更强的商业集聚性，在如今的市场中，有些"鸡肋"。

2、持有成本高。往往交的是商用水电费，而且物业费也往往比住宅物业费要高，还有就是停车的问题，在大城市尤其凸显，你买个商业公寓住，持有成本可能要明显高于住宅，而居住舒适性往往又要低于住宅！

3、交易成本高。40年产权的公寓要卖掉，要交3%的契税、5.5%的增值税、1%的个人所得税、1.2%的土地增值税，还有印花税，合计税率近10.8%（各地可能略有差异），你想想，从你买了这套公寓到你卖掉它，也许实际增值还没有要交的税高，投资合算吗？

所以，我认为除非商业环境特别好，否则在如今的市场当中不要贸然投资商业公寓！

明宇说房

在房产投资圈里有个鄙视链，玩写字楼的瞧不上玩住宅的，玩住宅的瞧不上玩商铺的，最后大家聚在一起瞧不上玩公寓的。

为什么明白人都知道公寓不值得投资呢？

01

公寓的土地性质

建造公寓的土地性质是商业用地，和住宅性质的土地相比，商业用地在缴纳政府出让金的时候，价格往往便宜一半左右。

以最近重庆的中央公园的两块土地为例，两块地本身几乎没有差别，图1的商业用地最终成交价是4883元/㎡；而图2的最终成交价是9970元/㎡。

之所以商业用地这么便宜，是因为规定了商业用地只能用于开展商务、娱乐、旅游等用途。比如我们见到的服装店、街边的饭店、游乐场等全都属于商业用地建设起来的建筑。而各地政府对于将商业用途的房子用于居住是严厉打击的。

很多地方政府如北京、深圳、福建、厦门都曾专门出台政策严厉打击将商业用地改建成住宅类公寓的行为。

就在本月，厦门发布了最严禁寓令，其核心可以概括成以下几点：

其他城市的各种文件、政策就不给大家一一列举了，很多城市你都能查得到。简单来说，就是明确的告诉你，商业土地你就建商业，再也不准你改头换面修成公寓了。

02

公寓流动性被锁死

按照目前的政策，公寓是所有房产里面转让税费最高的，有两种征税方法进行征收，分别是全额征税法和差额征税法。一般情况下，即使公寓涨价了，税费也会占据你收益的40%左右。

买家购买公寓时，5成首付，只能贷10年，且不能使用公积金的苛刻条件，也会吓跑一大批潜在接盘侠。

除了交易成本高，公寓想要涨价也是千难万难，给大家看一下重庆某知名公寓楼盘的二手房房价走势。买了公寓，你的资产就真的变成不动产了。

03

公寓的附加值低

最近广东佛山万科有个大新闻，业主买了万科的房子，办理不动产权证的时候才发现，5800套住宅性质变公寓。既无法落户、更无法上学，愤怒的业主直接堵在了售楼部。

大城市里的房子之所以那么贵，房子本身的建筑材料并值不了多少钱，贵的是这所房子带来的这座城市的户口、教育资源、医疗配套。但是这些最值钱的部分，公寓统统不包括。

04

公寓的持有成本高

公寓无论是自住还是出租，都不具有优势，水电气费用都是民用价格的数倍。长期使用，将会是一大笔开支。且有很多公寓是不通气的，居住十分不便。

总结

公寓不仅买入代价高、持有持本也十分昂贵，收益率低下、且流动性几乎被锁死。几乎不具备任何投资价值。是收割智商税的存在，完全不建议买入持有。

重庆看房小分队

可以考虑投资，但是自己买房还是需要根据自己的实际情况来，最重要的公寓投资就是回报率！如果说回报率最低也要5%，才可以，不然30年回本，都看不到头。

1、个人建议不要离自己的活动区域太远。这样便于管理

2、然后就是生活配套，生活便利了，比如：有超市吗？买菜方便吗？还有银行等，这些租户会考虑的问题。

3、教育配套：幼儿园，小学，初中，都是我们需要考虑的问题，有的陪读的人也会租房子居住

4、小区：小区的开发商，物业管理，几梯几户，也适当考虑。

5、适宜人群：公寓都是年轻人居多，如果周围小区老人多就没必要买这里了。

6、医院：这是现代生活必须要的，如果附近2、3公里有个比较好医院也挺重要的。

上面这些不可能全部都有，只是作为买房参考！

房产评估分析师阿彬

公寓房作为刚需客来说，这是非常值得投资的，首先，第一，它的价格并不高，第二来送的话，公寓一般面积都比要小一点，比较适合去cute第三个，他的首付的话是要一半贷款，十年，然后一万还是总价会便宜，住宅要低一些，而且第四个红一般是在比较好的地段，然后有商业的配套，晓得出租来说也是能满足她，第六个对于不说购不限贷，他来说他是一个非常好的一个选择

老老实实买个好房

公寓房产不同于住宅，在一线城市全线限购之时，公寓虽然也限购但是距离住宅限购是晚两年，因为公寓库存很大，住宅限购后公寓就会有一波涨幅，购买公寓的只是少部分认识购买，一个是买不了住宅的人群，还有是投资人群。

公寓硬伤是很多的，第一是产权40年，40年的公寓在卖出后水费非常高，甚至可以达到20%以上，说以投资公寓收益率是大打折扣。

第二公寓随着时间推移各方面就会老化，并且公寓是一层10多户，人流多，老化更加严重，出手很难出手。

第三公寓是不可以通燃气，只能用电力做饭，水电还都是商业水电。商业水电是比民用水电高出几倍价格。

所以公寓是坚决不能投资的。

资本寻宝

可以投资，但是一定要选择高端公寓，如深圳湾一号、东海国际等位置好、定位高端的公寓。一般的公寓除非价格特别有优势（周边房价6成左右），要选择小面积的最好是通燃气的。否则将来很难出手…

關鍵字: 缺陷 公寓 税费