歲末年初突如其來的新型冠狀病毒肺炎疫情，讓已然從“黃金時代”步入“白銀時代”的房地產市場雪上加霜，靠地產業務吃飯的金融機構又添一層愁。但從長遠來看，未來5年地產開發市場預計每年仍有10萬億以上的規模，對金融機構來說仍是兵家必爭之地，至少2020年仍會是多數金融機構的“吃飯業務”。
2020年房地產行業調控預計整體“穩”字當先、“因城施策”，金融監管政策則很難出現明顯寬鬆，對此信託金融機構應當如何應對？房地產投融資轉型方向可以有哪些？
信託落實股債分離、
資產端和資金端全面轉型
目前市場上主流信託公司均受2019年銀保監會23號文的直接影響，房地產業務規模不得超過2019年6月30日規模的限制。在額度限制下，信託公司對於交易對手的要求普遍提高，去年就已經由業內通行的100強收縮到50強甚至30強，2020年預計對交易對手的要求仍然會比較高。
業務模式的開展方面，之前的“明股實債”或“股＋特定資產收益權”等違規操作基本都停止了，取而代之的是各家信託公司在符合合規要求下，開展地產投融資業務的轉型，最終落實到股債分離的思路上。要麼是嚴格符合432的融資類項目，要麼是對地產企業的其他業務板塊提供融資，要麼是進行基金形式的真股投資嘗試。另外各家信託受到監管去通道的要求，通道業務也開始收縮，通道費用隨之上升（目前主流公司的通道費用1%-2%，較之前大幅上漲），尤其是額度稀缺的地產類信託通道。
2020年即便房地產調控政策可能會有所放鬆，但可以預見的是，對於信託公司為代表的房地產另類投資、非標投資的政策很難會有放鬆。股是股、債是債，未來信託的業務模式要從靈魂上做轉型。更多信託公司會深耕地產股權投資業務，為此信託前臺業務、風控合規、投後運營管理、財富銷售端層面都需要更加觸及靈魂的深層次轉型。
目前，信託如果要做地產真股權投資，確實很難找到很多合適的項目或交易對手落地，從現實操作來看類優先股的模式落地概率更大。在這種模式下，信託計劃與地產基金或開發商一起入股項目公司（可能嵌套一層有限合夥），信託計劃實際上投入了項目公司資金峰值（指在項目開發期間累計負向淨現金流量的最大值，一般是土地款加部分前期資金的總金額）的比如80%，但是獲取的項目公司股權可能只有比如20%，其它都是對項目公司的債權（比如通過股東借款的形式），以此換取在投資期間可以獲得相對固定的收益，這部分通過類似於優先股股利的形式來分配，在一年或一年半後信託投資進行模擬清算退出，再按預先設定的方式來計算應得的超額收益。
金融機構做地產股權投資仍然會很看重項目的安全性，主要可從地段、住宅比例以及項目開發風險這三個方面來看，地段主要關注項目所在地的位置，不同投資機構傾向於不同的地段，有些傾向於中心城區，有些傾向於政府規劃的新區；住宅比例主要關注住宅面積佔比，佔比越高，建成的住宅面積越多，盈利也就越多；項目開發風險，即項目開發過程中可能會遇到的各種風險，尤其是項目流動性風險（項目開發階段的現金流狀況），從風險分散的角度來說聯合操盤可能比單一開發安全性更高。
疫情將對2020年的房地產市場及投融資業務帶來什麼樣的影響？目前來看還很難準確預測，但可以預計的是一季度開發商和金融機構的業務可能都難回正軌，但這也是從業者靜心學習、儲備動能的好時機。
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