空置房已夠3億人居住，房價“下跌空間”還有多大？潘石屹、孫宏斌“透底”

眾所周知，每一年的9月、10月都是房地產行業的銷售旺季，但今年顯然失去了成色。“金九”期間，全國29個重點城市新房成交2422萬平方米，環比下跌6%，同比下跌2%。繼“金九”失約之後，“銀十”也低溫開局，全國14個重點城市日均成交面積同比下降21.9%，一線城市同比下降36.4%，二線下降21.8%。雖然樓市成交量出現了一定程度的下滑，但另一邊樓市調控仍在繼續加碼。

根據統計，9月份全國樓市調控政策發佈次數高達48次，10月份LPR也取代了傳統的貸款基準利率，央行副行長劉國強明確表示，新機制下房貸利率不會下降。因此，根據目前的房地產行情來看，樓市調控沒有全面鬆綁的可能，而且為了應對銷量下滑和快速回籠資金，一直到年底，降價促銷的活動依然還會持續。那麼，這場降溫會持續多久？房價下跌的最大限度是多少？在回答這些問題之前，我們先來看看目前樓市的兩大基本情況。

當前樓市的兩個基本情況

第一，居民槓桿率偏高

截至2018年末，住戶部門貸款47.3萬億，其中消費貸款佔78.9％，個人房貸在消費貸款中佔70%以上，大約26萬億。顯而易見，房子成為了居民消費的主要對象。對此，並不難理解，面對房價上漲的趨勢，這些年越來越多的家庭選擇加槓桿買房。根據統計，2018年我國居民槓桿率達到53.2%，而在2008年這一數字還是18%，也就是說過去10年，居民槓桿率上漲了35.2%。那麼，如何直觀的衡量目前的槓桿水平呢？

國際普遍認為，當住戶部門槓桿率低於10％，債務增加有利於經濟增長；當住戶部門槓桿率高於30％，經濟增長可能會受影響；當住戶部門槓桿率超過65％，將會影響金融穩定。因此，目前我國居民槓桿率水平相對比較高，而且國家也已經明顯意識到這一點：最近這一兩年，銀保監會不斷收緊與房地產相關的信貸政策，穩步推進去槓桿政策。對此，銀保監會還在《人民日報》明確撰文指出，要控制居民槓桿率過快增長。

第二，房屋空置率偏高

關於房子是否過剩，一直都是討論熱點。我們不妨做一個簡單的計算：根據國家統計局數據顯示，截至2018年，我國常住人口城鎮化率為59.58%，城鎮常住人口為8.3億人，人均住房建築面積達到了39平方米。通過計算可知，全國城鎮住房面積=39平方米*8.3億=323.7億平方米。按照一套房90平米計算，全國城鎮住房總量=323.7億平方米÷90平方米=3.6億套。那麼，3.6億套房子是一個什麼樣的概念？

以四口之家為標準，滿足目前8.3億城鎮人口的住房需求差不多需要2億套房子，以三口之間為標準，也只需要2.76億套房子。因此，目前城鎮住房總量差不多過剩1億套，這些空置的房子至少可以滿足3億人的住房需求。因此，從總量上來看，已經不缺房子，房地產市場格局已經基本穩定，所以大拆大建的開發階段也將慢慢過去。對於空置率問題，房地產大佬潘石屹也表示，城鎮人均住房面積接近40平方米，已經達到了發達國家水平，房子不再是剛需了。

通過以上兩個基本情況看：筆者認為，房價很難再大漲，甚至還有繼續下行的可能。一方面，穩步推進去槓桿意味著資金很難再大規模流入樓市，而一旦沒有了銀行貸款的支持，居民炒房囤房的積極性和能力也會大大降低。另一方面，目前住宅市場的格局基本穩定，雖然目前存在住房資源分佈不均的問題，但是隨著房地產稅，甚至空置稅的穩步推進，到時候市場上的房子大概率會越來越多。

未來房價最大的“回落空間”是多少呢？

​作為買賣的雙方，對房價波動的關心程度，開發商並不亞於買房者。如果房價出現回落，對購房者而言是好事，但對開發商而言則意味著利潤的降低。因此，雖然目前樓市降價聲四起，但是實質性的降價並不多見，主要還是以特價房、一口價、贈送家電、精裝改毛坯等形式為主。那麼，開發商可以容忍的降價幅度到底有多大呢？

SOHO中國董事長潘石屹曾公開表示，對開發商來說，20%基本就是房價下跌的底線了，如果超過了20%這個數，絕大多數的房地產公司都將不復存在。無獨有偶。融創地產董事長孫宏斌也表示，這兩年指望房價上漲是不可能了，但是房價也跌不了30%，真要是下跌30%，開發商就都不存在了。那麼，潘石屹和孫宏斌的說法到底靠不靠譜呢？

對於這個問題，中國人民銀行調查統計司原司長，中國人民銀行參事盛松成表示，房價出現小幅下跌是好事，但是短期下跌15%，三年下跌50%這樣的幅度肯定是不行的，這樣對經濟傷害特別大，甚至還會影響社會穩定。

結合房地產大佬以及央行專家的觀點，筆者認為，判斷房價回落空間的大小，應分兩個層面：一方面，房價可以下跌，因為對於正常運營的樓盤來說，10%的淨利潤不是問題，對於那些運營得較好的樓盤，利潤基本都能達到20%以上，這樣的利潤要比傳統制造業高得多。另一方面，房價可以下跌，但不能短期大跌，目前我國房地產市場總市值近450萬億，居民家庭財富的70%都是房產，一旦房價大跌，很多人可能會選擇棄房斷供，銀行就會產生壞賬，最終受影響的還是大家的生活和工作。

我們不妨舉個例子：如果在上海買一套100平方米的房子，按照目前每平方米53233元的房價，總房款就需要530多萬，如果短時間內突然下跌了20%，那就是100多萬的跌幅，相當於首付都虧乾淨了，這自然是大家都不願意看到的結果。因此，在筆者看來，房價大起大落都不現實，最好的辦法就是長期堅持房地產調控，讓房價小幅上漲，小幅下跌或基本不漲，從而讓房子迴歸居住的本質屬性，讓房價實現軟著陸。顯而易見，隨著長效機制的加快推進，未來會綜合運用金融、市場、立法、稅收等方式來調控樓市，所以房價穩定回落是大勢所趨。

你認為潘石屹、孫宏斌所說的20%-30%的房價下跌底線靠譜嗎？歡迎留言討論。​