夫妻離婚分得的房產，這樣做才能保證自己的權益
---房產科普系列（3）
結婚的時候都說要天長地久。現實卻往往是一段婚姻的存續時間，還趕不上房貸30年的時間。
要離婚了，就要分財產，作為財產裡面最主要的一個資產房產，到底怎麼分割？離婚後，貸款的房子，誰來還貸款？離婚後分得的房子，要出售應該怎麼做？
離婚房產的分割，需要做離婚析產，把房屋產權過戶到自己名下。
只有做了析產，過完戶，離婚後分得房產，才算真正意義上屬於你個人。離婚後如果不做析產，即便你的離婚協議書上，確定房產歸屬於你，你仍然無法出售房產，想要出售就必須做析產。
什麼是離婚析產？離婚析產需要繳納個人所得稅？
離婚析產指的是，夫妻離婚時，對財產進行分割，分割僅限於婚姻存續期間的共同財產，如果是婚前的個人財產就不能用於分割。
離婚析產是夫妻雙方因離婚後彼此就個人對房屋所佔的份額進行轉移的一種登記手續。
房屋過戶一般是要收取個人所得稅的。但是，如果個人通過離婚來取得的房產過戶，以下情況是可以得到免除或者減免個人所得稅的。
1， 如果是因離婚辦理的房屋產權過戶手續，可以免收個人所得稅。
2， 個人轉讓、出售離婚析產房屋所得的收入，可以扣除財產原值和合理費用後，餘額按照規定的稅率繳納個人所得稅。財產原值指的是為房屋初次購置全部原值和相關稅費之和乘以轉讓者占房屋所有權的比例。
3， 個人轉讓、出售離婚析產房屋所得的收入，符合家庭生活自用5年以上唯一住房的，可以申請免徵個人所得稅。
如何辦理離婚析產？
1、到公證處辦理析產公證。但如果在離婚判決或離婚協議中已經約定了房屋歸屬的，可以不再辦理析產公證；
2、到房產所在的房管局申請"離婚析產的轉移登記"並提交材料。
3、到房管局辦理免徵契稅申請；
4、房管局交資料、繳費（住宅80元、非住宅500元）；
5、領取新房產證。
非常受關注的幾個離婚析產問題。
- 貸款未結清可以做離婚析產嗎？
房產若有未還清的貸款或處於抵押狀態，是不能做離婚析產的，必須還完貸款或解除抵押才能進行財產分割。
- 婚前貸款買房，離婚後房產怎麼分？
1，婚前男方或男方的父母出資貸款買房，房本上寫男方的名字，婚後房產證沒有加名，但是，女方進行了房貸共同還款。
這種情況，離婚時房產屬於男方，女方無權分割，男方要把女方共同還房貸的那一部分錢還給女方。
2，婚前男方或男方的父母出資貸款買房，婚後增加了女方的名字。
婚後男方增加了女方的名字，默認為贈予，離婚的時候，男方和女方共同分割房產。
- 婚前全款買房，離婚後房產怎麼分？
1，婚前男方或男方的父母出資全款，買房房本只寫了男方的名字。
離婚時房產屬於男方，女方不得分割房產。
2，婚前男方全款買房，婚後增加女方的名字。
離婚時，夫妻平均分配房產。
3，婚前男方、女方父母共同出資全款買房，房本上面寫了男方和女方的名字。
離婚的時候，夫妻按出資比例分割房產。
- 婚後買房，離婚後房產怎麼分？
婚後買房，不論全款或貸款，不論房貸是誰在還，也不論房產證上寫誰的名字，房產屬於夫妻共同財產，離婚的時候平均分割房產。
總結
通過離婚析產進行房產過戶，是免收或少收交易稅費的。只有析產過戶後，離婚所分得的房產才真正意義上屬於你。
同時，房屋過戶是需要夫妻雙方證件的，為避免糾紛，最好，離婚協議下來後，做一個離婚協議的公證，公證完畢後，可以單方申請離婚析產。
世事無常，既然已經走到離婚這一步，那我們就按法律的規定把財產分割清楚，然後，體面的分開。
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