2019年地產基金融資規模約2000億
從2019年下半年開始，地產基金這類投資產品陸續回到投資者的視線中。根據基金業協會數據統計，2019年全年共新增283支已備案地產基金，承諾募集總規模為2000億元人民幣左右。2019年，地產行業和金融行業在政策和市場層面進一步承壓，尤其是針對信託貸款、銀行開發貸、境內外發債等出臺了一系列限制性政策，則地產基金出現了整體性的反彈，從2019年新增地產基金的類型來看，城鎮化和基礎設施基金數量最多，佔比約為44%，其次為住宅和商業，佔比分別約為38%和16%。
從私募基金總體來看，近年來基金業協會存續的私募基金管理人數量呈上升趨勢，基金管理規模也呈現逐年上漲趨勢，2019年約為13.74萬億，較上年增長近1萬億；存續的備案基金數量逐年上漲，但每年增加數量越來越少，漲幅逐年收窄。受政策的影響，二級市場類的私募基金備案速度較其他類的私募基金備案快許多。從發行數據整體來說，私募基金和地產基金行業均呈現出向頭部機構集中的趨勢，從基金管理人格局來看，2752支已備案基金實體共有755家管理人發行管理。這一特徵是與2019年資金面趨緊，行業監管趨嚴，地產行業監管收緊等政策相對應相。
自2017年9月以來，其他類型的私募基金管理人登記已趨於停滯，當前私募地產基金管理人和產品歸於股權投資基金類別之下進行登記和備案。從基金管理規模來看，地產基金約佔私募股權、創投基金管理規模的17%左右。
從整體金融監管政策來看，2019年金融政策總量寬鬆，企業融資前松後緊。自2019年5月銀保監會下發23號文以來，房地產企業融資環境持續收緊，而信託、境內債、境外債、開發貸等房地產傳統融資渠道相繼被加強監管，尤其體現在前端融資方面，許多開發商的前融成本超過12%，是2008年以來最嚴格的一輪融資收緊週期。
2019年地產基金呈現出這些特點：
其一：開發商的自融私募項目發行量增加，目前市場中多家開發商旗下成立私募基金公司，為自己的項目發行產品，進行融資，因“資管新規”的執行以及地產行業的調控升級，金融政策限制等因素許多開發商紛紛成立私募基金公司為其三四線等城市的項目進行融資，如陽光城、中南、恆大、德信等公司。
其二，收益率多樣化，且收益較高，地產基金的收益模式有三類，一種是固定收益類型，這類基金的收益在8%—10%左右，也就是通常理解的明股實債的性質。第二種是固定收益+分紅收益模式，能享受一定的固定收益，同時能獲得一定的超額回報率。第三種是純分紅收益模式，這是與開發商享受同股同權的模式。
第三，私募基金公司主動管理能力加強，更多的優質基金管理人更加註重資管能力的打造，通過自建團隊進行營銷，對項目進行管理或與專業資管機構合作，提升資產運營和管理能力，擁有主動管理能力和價值創造能力的基金管理人凸顯。
第四，地產基金的項目位於核心城市；從市場的數據顯示，地產基金的項目主要位於二三線城市，特別是住宅項目以二線城市為主，商業項目則以核心城市為主。
地產基金的投資方向：根據地產基金項目公司底層資產的投資可以分類如下：
基礎設施項目基金：城鎮化和基礎設施類：涵蓋城鎮化、PPP、基礎設施、舊城改造、城市更新。
住宅類項目基金：涵蓋住房、住宅、棚改、公租房、租賃住房、保障房和綜合體。
商業類項目基金：涵蓋寫字樓、商場、酒店、物流倉儲、醫療養老、工業等類別。
地產基金的主要風控措施：
1：股權控制，股權投資，剩餘股權進行抵押，
2：項目公司控制，向項目公司派駐一名董事會成員，對項目公司的對外融資及擔保等重大事項有否決權。
3：項目公司資金監管，章證照等監管，銀行UK監管，賬戶印籤監管，根據項目的進展要求達到一定的資金比例回籠等。
4：擔保回購，要求集團母公司進行擔保回購。
投資者注意事項：
地產基金主要是以私募基金的形式展現給投資者，所以投資者在投資地產基金類產品時一定要注意以下事項：
其一：項目公司背後開發商的實力，建議選擇全國排名靠前的開發商的項目進行投資。
其二：項目業態形式，建議選擇改善型的住宅項目，謹慎選擇商業項目。
其三：項目位置，地產類項目的核心關鍵在於位置，建議選擇一二線城市的核心區域位置。
其四：基金的管理方，建議選擇風控嚴格，規模交道的私募機構進行投資。
投資有風險，理財需謹慎！
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