心素如简Joan
本人2008年时在上海花几十万投资了一套60平方、地铁上盖的精装修公寓，4米8高，50年产权，属于买一层赠一层的品种。平常租赁6-7个百分点，2019年卖的时候，房子也上涨两倍多。理论上讲，这个投资也没差到哪里去。但跟买住房比较，就相差太远了。当时，如果拿这个钱买个上海的"老、破、小"住房，房子应该是足足涨了五倍(当然租赁收入会差一点)!这就是我当初买房时把投资品种搞错的一个教训吧!
所以，公寓可以买，有几个原则:
一、能买住房，就不要买公寓。公寓和住房相比，它的缺点是显而易见的。第一，公寓的性质是商住，自己落户、孩子上学或给租户办理居住证等事宜，都是不行的。第二，在贷款上，国家严格限制公寓购入门槛，一直以来都实行“50%首付+最高10年”的政策，购买者撬动杠杆工具的的空间非常小。第三、公寓一层楼有几十户，只能单方通风，居住体验会比较差。第四，今后如果出售，税收会比较重，导致公寓的流动性稍差。所以，当你有这个城市住房的购买资格，首先考虑的应该是住房而不是公寓。
二、买公寓对地段和配套的挑选要严:第一，要交通方便。地铁上建或离地铁很近。第二、周边配套成熟，商业，学校、医院都要有。最好在高新开发区，企业多、写字楼云集的地方。这样办公的人流多，租赁就自然好。第三、挑选有潜力的地段，追求它以后的"爆发力"，可以节省些投入成本。
三、买品牌大开发商的楼盘。买品牌大开发商的房子有这样几个好处:第一，大开发商对地段挑选有眼光，各方面配套比较讲究。第二，大开发商房屋质量有保障，房屋的结构布局合理且有创新，交房很放心。第三，大开发商一般都有租赁的后续服务，这点非常重要，可以保证该公寓的长期的租赁服务品质和口碑。
四、挑好时机买房。避免在金融危机来临、经济长期低迷时买房。
小团圆姥姥
投资好地段的公寓，长期持有，建议你购买，如果是loft就更好，原因如下：
1、公寓一般是3米，基本上是3梯22户，居住属性不是很好，如果是loft，4.2米或者4.9米相对好一些，起码能做两层，若做为酒店租，也可以做成上下两层。
2、选择公寓，地段很重要，出租办公或者小年轻都比较好租，空置率低，收益较好，空置的公寓物管费较高，对投资有一定的影响。
3、选择品牌开发商，综合配套完善，运营能力强的开发商，对公寓的管理有一定的帮助。
4、选择公寓时能否通气，目前虽然很多不能通气，但有开发商还是可以办到。
5、选择公寓面积不要大，50平米左右较合适，总价和出租都较合适。
6、选择公寓时是否是几间能不能打通，这样有助于办大公司一起租几间，虽然概率很小，但也是考虑的一个要点。
投资好的地段公寓可以长期持有，投资居住两相宜，比把资金存银行要好，收益率会高一些，升值空间潜力会大一些。
游哉悠哉2020
这一轮去库存过后，各大大小小的城市房价都发生了很大的涨幅，尤其是二三四线城市房价几乎都翻了一倍。
因此，我们身边多了很多，想要通过买房来获得增值收益的朋友，又或者实现稳定租金收益的朋友。
所以，仍然有一些朋友在问，打算长期持有，投资好地段的公寓，合适吗？
今天我们就一起来聊一聊，地段好的公寓有哪些优势？投资这样的公寓合适吗？
一，地段好的公寓有哪些优势？
想要知道好地段的公寓，是不是值得长期持有，一定要先了解它具备的优势有哪些。
这样可以帮助投资购房者，判断他的收益到底如何，是否满足自己的预期，也好做出明智的取舍。
因此，我们先来看一看，投资好地段的公寓有哪些优势？
第1个优势，增值空间更大。
地段是影响房子涨幅空间最大的一个因素，地段价值越高，房子的增值空间往往更大。
公寓也是如此，虽然是商业性质的，但是它仍然离不开地段价值的影响。
所以，地段好的公寓，在未来的上涨空间更好，增值的空间往往会更大一些。
第2个优势，租金收益稳定且相对较高。
因为地段好，周边的配套往往更成熟，人群也更集中，公寓的商业价值就更高。
不仅有持续的租金收益，而且相对其他地方也更高更可观一些。
尤其是租给那些打造连锁酒店的公司，不仅可以签一个长期合同，还能够保证租金的稳定性。
第3个优势，不限购。
公寓的购买政策相对比较宽松，尽管在一些限购特别严格的城市公寓也是不限购的。
只要你有钱，想买多少套就买多少套，而且还可以申请商业贷款，利用金融杠杆。
第4个优势，小户型低总价，购房门槛较低。
根据各个城市修建的公寓项目来看，大部分都是40~60平之间属于小户型产品。
小户型就意味着总价相对较低，对购房者来说，购买的门槛也要低一些。
……
是的，好地段的公寓有着特别多的优势。
当然了，还有其他的一些优势，比如大部分的公寓都是5.8米的层高，可以隔出两层使用双倍的面积。
二，投资好地段的公寓，打算长期持有，合适吗？
在第一大点，我们简单的归纳了一下，好地段的公寓具有的一些优势。
非常明确，优势还真不少，不仅地段价值较高，而且有稳定持续较高的租金收益。
所以，有一些朋友就非常想知道，投资这种地段相对较好的公寓，长期的持有是否合适？
实际上，虽然地段好的公寓也有着很多的优势，但是从经济的角度，以及收益的角度来看，我个人觉得投资公寓仍然不是特别的合适。
第一，公寓的金融杠杆较低。
公寓虽然不限购，但是它的金融杠杆相对来说是比较低的。
公寓是属于商业性质的，首付需要五成，比例相对较大，房贷金额就相对较少，而且申请的时间最长也只能10年，各利用的金融杠杆相对较低。
我们都知道，随着我国房价的上涨，大部分的收益都来源于金融杠杆的使用到位。
公寓的杠杆较低，获得的增值收益就相对较低，并不可观。
第二，公寓没有绑定重要资源。
我们必须明白，公寓和商品房最大的区别，就是它不能解决我们的户口，不能落户。
不能落户就意味着不能解决子女的教育问题，而大部分购房者都需要解决子女的教育。
作为父母谁都是“望子成龙望女成凤”，谁都想要给子女提供更好的教育环境和教育资源公寓就没有办法满足。
第三，回本较慢。
好地段的公寓虽然有稳定持续的租金，租金收益也相对一般的住宅要高一些。
但是我国的整体租金收益都非常的低，大部分都在2%以内，哪怕是在我们的四个一线城市。
而公寓首付50%，投入的成本相对较大，还要还每月的月供租金收益，扣除月供之后，在10年甚至更长的时间里都没有办法回本。
第四，高税费变现难。
公寓属于商业性质，购买一手的公寓还好，当我们想要把公寓卖出的时候就沦为了二手。
公寓二次转手的时候，中间涉及到的税费非常高，是住宅的好几倍，就导致了它的流动性特别慢，变现的能力特别弱。
甚至我们经常看到，大部分想要把公寓二次卖出的朋友，不需要在总价基础上打折，而且力度要很大才有人接受。
……
是的，从这几个方面来看，我个人建议尽量回避投资公寓，哪怕是它的地段较好。
当然，如果你商品房购买资格被限制，又不想要将手里多余的钱存在银行贬值，是可以投资公寓的。
好地段的公寓，虽然增值的收益变现难，收益相对也不高，但是保值的能力还是有的。
三，小结
总的来说，从未来的市场流动性，以及变现的难易程度来看，我个人建议大家尽量去回避投资公寓。
可以取代公寓的产品，有很多商品房的类型，也有很多好地段的商品房也有很多，我们完全可以买其他的。
最后，要特别提醒广大的购房朋友，一定要正确的看待我国的房地产市场，不同的物业类型拥有着不同的市场价值和流动性。
对绝大部分老百姓而言，应该尽量去购买那些增值空间大，市场流动性好，变现能力十足的物业。
这样才能让我们的地产投资更正确，当我们想要卖出的时候，完全没有后顾之忧，可以轻轻松松的变现。
投资房地产，还得主要以短期的增值变现收益为主，长期的租金收益毕竟并不可观，回本也慢。
我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！
