【本文看點】儘管目前房地產開發企業開發項目用地大部分都是以淨地的形式取得。但也有相當一部分房地產開發企業項目用地並非以淨地出讓，房地產開發企業在取得時涉及到拆遷補償問題。
【關鍵詞】拆遷補償 契稅
根據《財政部、國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）第一條第（二）款規定，以協議方式出讓的，其契稅計稅依據為成交價格。成交價格包括出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。根據以上內容可以得知，契稅的計稅依據應包括拆遷補償費。所以對於房地產開發企業來說，拆遷補償費支出需要作為契稅計稅依據申報繳納契稅。
目前，房地產開發企業對被拆遷人的補償主要有兩種形式：
1
貨幣補償
一般一次性支付
2
實行產權調換
通常所說的回遷
第一種支付貨幣補償的形式，契稅如何徵收的問題沒有爭議，房地產開發企業會按照貨幣補償金額繳納契稅。
關鍵是第二種形式，有的開發企業並未將產權調換部分作為拆遷補償款繳納契稅。產權調換所安置的房屋，屬於承受者對被拆遷人支付的實物補償，應該按章繳納契稅。
這就又出現一個新問題，使用產權調換方式的補償金額如何確定？
由於國家稅務總局並未出臺相關文件予以明確，導致稅務機關在實際工作中政策執行不一致。
▶▶▶主要有兩種觀點：
一是認為應以單位面積支付的拆遷補償費和安置費用為依據，確定安置房屋繳納契稅的計稅價格，這種觀點以《吉林省地方稅務局關於明確契稅政策執行中若干問題的通知》（吉地稅發〔2008〕38號）為代表；
第二種是認為以新建房屋的市場價格為基礎，確定安置房屋的契稅計稅價格。比如大連地稅。由於契稅和土地增值稅同為財產行為稅，具有可比性，所以，參照《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定對土地增值稅清算過程中拆遷補償如何確認收入進行了明確，應按照以下順序確定契稅計稅價格。
以房地產開發企業拆遷當時自行建造的同地區、同地段新建房屋市場價格為基礎，確定安置房屋的契稅計稅價格。
主管稅務機關參照當地、當年、同類房屋的公允價格為基礎，確定安置房屋的契稅計稅價格。
閱讀更多 財稅專家李明俊 的文章
