我們在上一篇文章《深圳未來依然是全國最優秀的城市，深圳買房就是對賭國運 》中指出，深圳依然是我國市場化程度最高、最發達的城市，深圳也是全國供需最不平衡的城市。房地產作為民間財富的集中體現，直接反映了一個城市的城市總價值，深圳買房就是對賭國運，有恆產者有恆心，有深圳優質恆產者，不僅僅是恆心，更是對國家的無窮信心。今天我們接著這個話題，接著說說該如何挑選資產。
深圳供需是極度失衡的，用行政手段按住房價困難很大。從北上深的房價來看，或者從香港的房價看，深圳的房價並沒有高聳入雲。那麼深圳買房哪裡好？先看地鐵規劃。
要致富，先修路，有人可能會問，還有那麼多地方沒有地鐵是為什麼？因為有山，技術不是問題，問題是沒人住，沒有需求，所以沒有修，未來只要是深圳核心片區，都有地鐵。所以未來真正能形成有效議價能力的，不是地鐵，從北京四環內的情況看，地鐵已經不能形成最有效議價工具，學區房失去一部分光環後，品質的權重逐步加大。
在說明這個問題之前，筆者先把前提說清楚，位置優勢仍然存在，比如頂級的寫字樓旁邊的高品質物業，一定處在該城市物業價格金字塔的頂端，而且一定會遠超同等品質的郊區物業。後規劃的新城房產價格一定會超過樓齡偏大、品質偏差的老房子，但前提是學區水平相當，如果老城區是頂級學區，那麼房價不是代表房子的價值，而是學區的價值。達成這些共識後，我們說未來品質將是第一競爭力。比如在寶安區，鴻榮源的物業議價能力就更強，在廈門建發的物業漲價速度更快等等。
那麼，買哪些房產才是真正對賭國運？也就是說，哪兒才是筆者眼中真正的優質房產？該如何判斷？
1、看該開發商的商業管理水平、精裝水平。請注意，不僅僅是看該小區的物業管理水平，而是該物業持有商業主要是商場的物管水平、業態規劃等，因為對於商業的管理更難。看該開發商的精裝水平。精裝代表一個開發商的細膩程度，用心程度。
2、看周邊商業的分佈情況，以及其他配套的分佈情況。頂級的寫字樓周邊會有頂級的住宅，城中村的小區永遠會被市場遺忘，還有些地方只會在市場最熱的時候顯示。
3、學區情況，雖然在大城市未來學區一定會被打破，但誰都不知道哪個城市何時會被打破，被什麼力量打破。
4、 原來規劃定位。定位錯位只能說當時不好賣，但不代表沒有後市，如果戶型都是小戶型，則不可能成為優質資產。而如果定位是豪宅，本身開盤價十幾萬，基本也和投資關係不大，終極置業又價格奇高的產品屬於消費，是優質資產，但不屬於我們說的投資範疇。
5、 看車位配比、看容積率、看戶型、看贈送面積------這個你比我懂。
作者/Wechat：mkshfx
來源：美房網深圳站（meifang-sz）
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