沒錢也能搞房地產？這家企業告訴你怎麼玩。
這家企業並不神秘，甚至在業界頗有名氣，它就是河南盛潤控股集團有限公司（以下簡稱盛潤集團），河南盛潤置業集團有限公司（以下簡稱盛潤置業）的母公司。
在以往多年的各類富豪榜上，盛潤集團的實際控制人李喜朋夫婦可謂常客。按照常理來說，作為中原銀行、鄭州銀行、中原信託等河南本土金融機構的股東之一，盛潤集團應該很有錢。
然而，其卻在房地產項目開發上，經常“囊中羞澀”，在數次驚險跳躍之後，反而越跳越高，令人歎服。
盛潤內購重出江湖
資料顯示，盛潤置業在鄭州先後開發的項目有新鑫花園、盛潤國際廣場、美麗源、四季花城、錦繡城等。2018年3月9日，盛潤置業全資設立鄭州昌之盛置業有限公司。3月26日，昌之盛公司以底價競得二七新區五塊地，系賈砦村城中村改造用地，共計111.9畝，總價款約7.45億元。
賈砦村城中村改造系二七區最後一個城改項目，早在2010年，盛潤就與二七區政府簽訂了相關協議，直到2017年12月4日才拿到首個地塊約72.9畝，揭開了盛潤運河城的開發序幕。
盛潤置業對外宣稱，盛潤運河城項目總佔地1300畝，總建築面積450萬方，總投資120億元，項目涵蓋住宅、公寓、商務辦公、商業、學校、醫院等產品業態。項目涉及的改造用地分四部分：
第一部分位於鄭平路以東、鄭西鐵路客運專線以北、渠南路以南、區界以西區域，用地面積約567畝。
第二部分位於南水北調運河以南、鄭西鐵路客運專線以北、京廣南路兩側區域，淨用地面積約264畝。
第三部分位於鼎盛大道北、大學路東、鄭西鐵路客運專線以南、望月路以西區域、淨用地面積約275.3畝。
第四部分位於望月路與鼎盛大道合圍東南部二七區界範圍內部分區域，淨用地面積約170畝。
而3月26日土拍剛剛完成，4月1日盛潤集團就一紙公告，開始號召員工內購了。
內購公告顯示，內購房一次性付款均價11112元/平方米，按揭付款均價11807萬元，而盛潤運河城的宣傳資料裡顯示項目周邊競品價格為13500元/m²—14300元/㎡，這麼一看，內購單價要比競品價格低2000～3000元，確實算是“員工福利”。
其實，所謂內購併不是僅僅針對內部員工，某房屋交易網站上早已掛出相關房源信息，“南三環運河畔，盛潤運河城，內部團購88～127平，低於市場價3000每平”，所示戶型與盛潤官方宣傳資料一致。
也就是說，只要有錢，誰都能以同等價格參與內購。
這麼一看，比起發放福利，這場內購更像是開發商回籠資金的無奈舉措。畢竟開發商資金充足的話，完全可以等預售證下來，再以市場價賣出，而不是匆匆以低價進行促銷。
另外，“本次內購共200套房源，以收到交款200套結束為準”，也就是說該內購可能長期有效，直到200套房子賣完。
而這200套房源可以使盛潤置業回籠多少資金呢？
最少的情況下，200套房全為90平以下，客戶全部按揭，那就是50萬*200=1億；最多的情況下，200套房全為127平，客戶全部全款，那就是140萬*200=2.8億元。因此，初步計算，內購完成後，盛潤置業既以極低的銷售成本（無售樓部、無銷售人員）賣出了200套房，又先期拿到1億～2.8億不等的現金，極大地緩解了資金週轉壓力。
先內購，再拍地，盛潤的絕招
事實上，這並不是盛潤置業第一次以內購的方式回籠資金，而上一次的做法更加令人瞠目。
2017年1月初，盛潤集團發佈《關於盛潤集團員工福利購房的通知》（以下簡稱《通知》），對位於七里河南路南、明理路東的鄭政東出[2016]18號，位於敬業路東、綠博大道北的牟政出[2016]199號，位於錦繡路西、同舟路北的牟政出[2016]198號三塊土地的房源進行內部團購。
地塊一，周邊均價18000元/m2，內購價毛胚13000元/m2；地塊二、三，周邊均價12000元/m2，內購價毛胚9000元/m2。依舊是超低的價格，依舊是超值的福利，令人不可謂不心動。
但是！值得注意的是，這三塊土地的拍賣時間均為2017年1月22日，而在《通知》裡意向金繳納時間為2017年1月6日起至2017年1月15日止。
這就意味著，土地還沒拿到，規劃還都沒有，房子就先賣起來了！
另外，先拿地後認購的盛潤運河城，200套內購房並無認購時間限制，而相比之下，此次給出的認購時間只有10天，是不是意味著盛潤連拍地的錢都沒有，要以內購之名來籌款呢？
至於內購價格每平方米低於市場價3000元～5000元之後，盛潤置業還有沒有利潤可言，已經不那麼重要了。
因為就後來的土拍結果來看，這三塊地均花落他家，志在必得的盛潤置業卻是顆粒無收，已經收到的內購款在春節後如數退還。這種不靠譜的行為令人感嘆！
而根據《通知》，若要參與內購，即使選擇最小戶型、最差地段，意向金繳納金額也有40萬。事實上，對於普通人而言，10天內籌集40萬並非易事。這場內購本打著為“員工”謀福利的名義，最後卻讓部分員工以及一大批其他認購者空歡喜了一場，還徒增了許多麻煩。
財大氣粗的盛潤實力究竟如何
看到這裡，是不是覺得盛潤沒錢還想做房地產，並且將以內購為名進行籌錢的招數玩得爐火純青？
其實，房地產開發並非盛潤集團的唯一經營業務，其在醫療與養老、水電熱供應、高速公路運營、能源化工、紡織製造、旅遊度假、科技服務、金融投資、房地產等多個領域都有投資，重要的控股、參股企業達20多個，其中不乏中原銀行、鄭州銀行、中原信託等金融企業。從這個角度來看，盛潤集團實力非常雄厚。
並且，盛潤集團只有兩個自然人股東，為李喜朋、舒蒲娟夫婦。兩人連續三年登上胡潤百富榜榜單，並且財富逐年攀升。
2015年：
2016年：
2017年：
但是不知為何，盛潤在做房地產項目時一直顯得捉襟見肘。
再往前追溯，6年前，盛潤還未開啟“內購模式”，而是選擇賣資產換錢。
2012年年中，盛潤集團在北京產權交易所掛牌轉讓旗下中原信託18.3%的股權以及平頂山太澳高速公路有限責任公司100%股權。其中，中原信託18.3%股權並未明確掛牌價格；平頂山太澳高速公路掛牌價格1億元。
在時間上，當時恰逢其房地產項目盛潤錦繡城建設期間，而盛潤錦繡城的首次開盤時間為2012年9月22日。按說項目開盤發售後就可以實現資金回籠，但是盛潤彷彿已等不及，直接忍痛“割肉”。
最終，這兩項股權轉讓並未成功，直到目前仍被盛潤集團持有。2016年中原信託增資擴股，使得盛潤集團持有其股份由18.3%被稀釋為12.5%，盛潤集團的出資數額不變。
轉讓股權不成功的情況下，當時盛潤集團如何解決資金難題已不可獲知。
日前，“2018中國房地產開發企業500強”榜單剛剛發佈，盛潤置業首次上榜，排名427名。
然而，名利與狂歡之下，誰才是真正買單的人呢？
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