文|凱風
當融創掌門人孫宏斌表示“安全第一”時，很多人以為這只是一家之言。
當萬科董事長鬱亮說“未來三年只要活下去”，人們才恍然發現，房價還沒怎麼鬆動，房企大佬們已經悲觀到如此地步了。
在2017年中國房企銷售榜上，萬科位列榜眼之位，融創佔據第四把交椅。當兩大龍頭房企毫不掩飾悲觀之態，這究竟意味著什麼？
樓市下半場何去何從，我們理當從中尋找一些答案。
1融創孫宏斌：安全第一
孫宏斌從來都不是個低調的人。
無論是當年在聯想一度成為接班人最終卻身陷囹圄，還是最近幾年的揮淚斬樂視、談笑入萬達，抑或以瘋狂拿地榮膺“地王收割機”和“併購之王”的稱號，這都已是過去式。
最近，孫宏斌越來越保守。
就在一個月前，在融創中期業績會上，孫宏斌突然說，融創要做到安全第一。
孫宏斌的理由是，政策環境和樓市都已發生翻天覆地的變化。
第一，這次宏觀調控的嚴峻程度是超乎想象的，政策沒有放鬆的跡象，有些地方還在加緊。
第二，隨著政策的持續，消費預期、購買預期也會發生變化。
因此，融創正在準備過冬。從去年起，融創就已不再市場公開拿地，轉而已併購為主，即使是併購，步伐也在逐漸放緩。
在戰略上，融創更是全面押注一二線城市。孫宏斌明確表示，不會進入三四線城市，市場變化後，三四線城市涼的最快。
對於樓市下半場，孫宏斌更加保守。在孫宏斌看來，房價不存在大幅度上漲的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今後五年都是波動的，政府的干預只能讓波動顯得更窄。
這也就是國民經略常說的樓市冰封期的含義所在。
2萬科鬱亮：未來三年只要活下去
孫宏斌保守了，鬱亮一直都很低調。
與在地產圈、體育圈乃至娛樂圈都混出聲名的的王石相比，鬱亮一直都以沉穩形象示人。然而，就是這樣一位低調的掌門人，在短短半年多時間裡，卻發出兩次讓輿論震驚的論斷。
一次是2018年6月，鬱亮說“萬科要告別房地產”。
在鬱亮看來，住房全面短缺時代結束，房價告別單邊快速上漲。
十年後萬科還是房地產公司的話，那真的很慘。我現在在琢磨，我們各地的公司把“地產”這幾個字都拿掉。
話聲未落，萬科深圳分公司已準備更名“深圳萬科發展有限公司”，目前至少已有九家萬科分公司陸續完成了更名手續。
去地產化，一時間甚囂塵上。
保利地產更名為“保利發展”；
時代地產更名為“時代中國”；
龍湖地產更名為“龍湖控股”……
“地產”這兩個字彷彿成了燙手山芋。
另一次是在2018年9月，鬱亮直言：“未來三年要把“活下去”作為基本要求”。
與孫宏斌相似，鬱亮看到了房地產乃至政治經濟都在發生全方位的變化：
其一，今天我們面臨的轉折的全方位的，政治、經濟、國際、軍事方方面面。社會全方位進入轉折點時，所有行業無一倖免。
其二，2012年時，萬科研究報告曾提過，中國的地產調控千萬不要成為韓國模式：買房憑票、賣房限制。但現在可以看到，我們面臨的限制非常多，已經超出當時的想象。
鬱亮說的第一件事，究其根本，就在於政治大環境和國際大環境的變化。
往細了說，一是新的政治生態的確立，二是兩大強國之間貿易爭端的常態化，三是經濟進入L型發展的新常態，四是整個社會對於大房企和大資本的反感，這意味著整個商業邏輯都要隨之而發生變化。
至於第二點理由，則是樓市全面進入冰封時代。正如國民經略在《樓市冰封期買房指南》裡所說的，這一輪調控堪稱史上最嚴，政策之嚴厲，限制之全面，都是前所未有。
從限購限貸到限價限售的常態化，從限商貸到限公積金，從限土地拍賣到限房企融資，整個樓市進入冰封時代，房企既有的模式顯然走不通了。
所以，鬱亮給萬科部署了四個字：收斂聚焦。
我們所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科“活下去”。
3大佬都退了，你還要拼命買房？
有一句老話說，潮退了，才知道誰在裸泳。
但真正高明的人，在潮退之前，就已明白危險所在，不會冒險賺取最後一個銅板，所以最終能夠全身而退。
如果大佬們的信號還不夠明確，那麼市場早已展現其威力：
其一，今年前八個月，全國土地流拍總數超過800宗，地價更是創下5個月以來的新低。（參閱《地價連跌5個月，土地流拍超800宗，這些城市開始著急了》）
其二，北上廣深杭廈，這些熱點城市的房價已經開始鬆動。新房降價打折潮正在上演，二手房成交量大幅走跌，市場觀望情緒濃厚。（參閱《新房降價，二手房大跌，土地流拍，樓市的艱難超出想象》）
其三，央行最新調查顯示，六成人預期房價不再漲，打算出手買房的人比上一季度有所減少。（參閱《六成人預期房價不再漲，降價潮還有多遠？》）
其四，呼和浩特率先取消去庫存政策，長春率先取消棚改貨幣化獎勵，樓市政策正在全面轉向。（參閱《“停止去庫存”打響第一槍，樓市巨輪正在全面轉向》）
所有的信號都指向冰封與涼涼，你還在拼命買房？
房價有可能永遠漲，但冬天也有可能很漫長。
當房企都在儲備過冬時，無論是剛需還是投資，最好都做好過冬的準備。
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