參照國際經驗，我們認為，房地產市場是否平穩健康發展，主要看：第一，房價是否穩定 ，用房價漲幅、房價收入比、租金回報率3個指標度量；第二，供求是否平衡，短期用4個層次的庫存去化週期度量，長期用套戶比度量；第三，居民和企業是否有信用風險，居民層面用住房貸款餘額/GDP等6個指標度量，房企層面用真實負債率等5個指標度量。
中國房地產市場是否實現平穩健康發展？
（1）價：房價漲幅趨穩，不存在全局性房價泡沫風險
全國房價趨穩。2016年“930”後，一二線熱點城市房價先行停漲，2018年9月以來，全國房價逐漸迴歸平穩。一、二、三線城市二手住宅價格指數環比漲幅均連續四個月回落，上漲城市數佔比從94.3%下滑至67.1%。
房價收入比處於安全區間。2000年以來，全國商品住宅均價年均增8.6%，城鎮居民人均可支配收入年均增10.6%，房價上漲幅度小於收入增長幅度，房價收入比整體呈下行趨勢。2018年全國房價收入比7.3，相比2014年上升0.4，但處於歷史最低25%分位。
租金回報率回升。2018年樣本一、二線城市靜態租金回報率分別上升0.1、0.2個百分點。
（2）量：庫存有效去化，存量住房尚未過剩。
短期指標看，不存在房地產庫存風險。全國層面，竣工未售庫存、開工未售庫存、含未開發土地的廣義庫存降至1.9、11.5、17.3個月，相比2014-2015年峰值下滑60.4%、57.6%、52.4%；城市層面，一、二、三四線取證未售庫存為15.0、11.8、11.0個月，一線城市處於歷史最高5%分位，主要源自強調控下銷售較弱，但產業和基礎設施支持下潛在需求強、風險可控；二線、三四線城市處於歷史中值附近，相比2014年峰值下滑19.5%、69.8%，處於較健康水平。
長期指標看，尚無明顯住房過剩。根據恆大研究院《中國住房存量：過剩還是短缺》測算，2017年城鎮住宅套戶比1.07，供求基本平衡。但住房質量不高的問題仍很突出，存量住房中商品房佔比僅40.7%；1999年以前修建的住房佔41.4%；設施不完備住房佔比高，如25.8%的住房無獨立抽水馬桶，7.6%的住房無獨立廚房。
（3）信用：居民、企業加槓桿放緩，信用風險可控。
居民層面，2018年居民住房貸款餘額/GDP上升1.5個百分點，增速放緩2.1個百分點；居民住房貸款發放額/住房成交金額回落1.8個百分點。
我國居民債務風險相比國際均值不高。2018年，住房貸款餘額/GDP為34.5%，低於發達國家50.9%的均值；住房貸款餘額/可支配收入為59.0%，低於發達國家68.0%的均值。我國居民住房槓桿安全邊際尚充足，商業個貸不良率維持在0.4%以內。
企業層面，截止2018年6月末，A+H股上市房企真實負債率為55.3%，較2017底小幅回落0.6個百分點；房企債務結構趨於合理，2018H1短長期有息債務比為45.1%，較2017年下降2.5個百分點；償債能力明顯增強，速動比率和現金短債比分別從2014年的46.5%、81.6%提升至2018H1的57.6%、112.3%。分梯隊看，當前龍頭房企槓桿水平最低、短期償債能力最好且債務結構合理，發生風險可能性最小；小房企槓桿水平最高、短期償債壓力最大且高度依賴短期債務，財務穩健性最弱。
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