中國建設報
截至4月12日，2019年已過去100天整，近40家上市房企陸續公佈今年一季度銷售業績。根據機構統計數據，相比2018年一季度同比接近50%的上漲，2019年一季度房企銷售漲幅明顯放緩。
2019年一季度樓市"小陽春"在"似暖實寒"的不確定中掀起一陣熱議，又到了房企季度總結的時刻。縱觀眾多房企的首季度成績單，房企業績分化明顯，多家房企爭相搶跑，加快回籠資金步伐。
"搶收"成為第一季度關鍵詞。4月初，一張"以熱血戰極限"的鮮紅色海報拉開了陽光城集團4月搶收計劃的幕布。幾乎同一時期，恆大集團董事局主席許家印主持集團會議宣佈，今年3月開展的"全國690個項目打折"大規模促銷活動，延期一個月至5月4日結束，其所有在售住宅項目全部9折、商鋪8折。
銷售： 整體平穩增長，各陣營分化明顯
2019年第一季度，房企銷售業績保持穩健增長，4家房企銷售額突破千億元、58家房企銷售額突破百億元，房企銷售額TOP100門檻提升至49.8億元，房地產市場格局分化日益加劇。
碧桂園集團公告的業績數據顯示，今年1月至3月分別實現權益合同銷售金額約330.7億元、418.1億元及451.3億元。按此累計，碧桂園第一季度實現權益銷售金額約1200.1億元，坐穩行業龍頭位置。萬科地產、恆大集團緊隨其後，與碧桂園一同穩居前三甲，銷售金額均超千億元。
數據顯示，三大房企巨頭在一季度雖然業績上漲，但銷售漲幅明顯放緩。其中，萬科地產3月實現合同銷售金額573.7億元，同比增長13.2%，前3月合同銷售金額為1494.4億元，同比下降3.1%。恆大集團在前三強中業績下滑幅度最大，銷售金額同比下調的比例超過兩位數。在3月推出"全國690個項目打折"促銷活動後，恆大3月銷售業績明顯增強，實現合約銷售金額549億元，同比增長11.2%，環比大增155%。前3月，恆大累計銷售金額約為1196億元，同比下降26.1%。
克而瑞研究中心數據顯示，各梯隊房企中，TOP3龍頭房企一季度全口徑銷售金額同比下降近13%。對此，有專家分析，一方面，去年一季度3家龍頭房企業績基數較高，月均銷售金額超500億元；另一方面，TOP3房企自2018年以來進行了"提質控速"的戰略發展轉向。除TOP3房企之外的各梯隊房企，在目前行業市場週期下競爭仍相對激烈。其中，TOP4~TOP20的規模房企一季度累計銷售業績同比增長13.8%。
在房企巨頭一季度銷售增速出現下降的同時，部分中小房企"搶收"力度較大，多家房企一季度盈警。
正處於債務高壓下的泰禾集團一季度"搶收"力度較大，以價換量決心明顯。4月12日，泰禾集團宣佈一季度銷售額為263億元，實現收入74.54億元，同比增長24.47%；實現淨利潤9.97億元，同比大幅增長219.55%。此前，由於首月銷售數據不理想，泰禾北京推出"一號搶收計劃"，用降價促銷和高佣金方式廣徵經紀人，從而實現春節後首周銷售金額15億元、2月破50億元、90天"搶收"100億元。同日，綠地香港控股有限公司披露，第一季度合約銷售金額157.05億元，同比增長175.33%。此外，世茂房地產今年一季度合約銷售額為407.7億元，同比增長24%；中國奧園一季度合同銷售額187.3億元，同比增長約38%；融信中國一季度合約銷售額253.5億元，同比增長13.42%。
也有部分中小規模房企銷售數據下滑明顯。中國金茂公佈數據顯示，今年1~3月公司累計取得簽約銷售金額共計283.3億元，同比下降26.7%。新華聯集團披露，2019年一季度歸屬於上市公司股東的淨利潤預計盈利700萬元至1000萬元，比上年同期下降74.39%~82.07%。新華聯公告中解釋稱，本期淨利潤較上年同期下降的主要原因，是公司已售項目尚未結轉及本報告期費用化利息同比增加，導致淨利潤比上年同期有所下降。招商局蛇口工業區控股股份有限公司發佈公告，預計第一季度業績同比下降，其中一季度歸屬於上市公司股東的淨利潤預計盈利25億元~27億元，比上年同期下降54%~57%。
部分中小型房企第一季度淨利潤錄得虧損。其中，4月12日，嘉凱城集團預計，一季度歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損約1億元，比上年同期增加虧損9049.92萬元。嘉凱城表示，報告期內公司積極發展第二主業，房地產業務繼續收縮。同日，美好置業集團發佈公告，預告2019年一季度業績將錄得虧損。據悉，美好置業預期一季度歸屬於上市公司股東的淨利潤將虧損1.22億元~1.27億元，虧損額比上年同期下降6.5%~10.2%。
中國指數研究院表示，一季度房企整體銷售業績保持平穩增長，內部分化也更加明顯。各陣營房企根據自身發展要求出現業績增速分化，超級陣營"控速保質"增速放緩；第一陣營保證規模平穩發展；中型房企努力擴大增速追趕前端陣營。
綜合行業發展的大致態勢，多名業內人士表示，一季度受到春節影響，通常會呈現1月、2月銷售量較低，3月同比增長現象。
今年2月，房企銷售額同比下降數量較多，主要受銷售時間短、春節返鄉置業降溫等因素影響，其中佈局三四線城市的房企受影響略大。對於房企整體銷售額漲幅明顯放緩的原因，中原地產首席分析師張大偉認為，除市場本身"退燒"外，還與2018年一季度有2017年大量結轉項目有關係。此外，春節期間返鄉置業"退燒"，也影響到佈局三四線城市的房企銷售。其中，龍頭房企銷售業績放緩很大程度上與三四線城市逐漸"退燒"有關。但3月同比、環比均大幅增長，主要是處於傳統回暖節點、房企加快推盤以"搶收"一季度業績。
規模： 目標增速普遍放緩，一季度投資謹慎
3月末，房企業績發佈會相繼進入尾聲，許多房企也對外公佈了2019年的發展目標。
在樓市調控繼續深入的大背景下，不少房企強調"以穩為主"，主動剎車。"降速、保質、求穩"成為行業普遍共識。據不完全統計，恆大、雅居樂、中海地產、旭輝控股、寶龍地產、富力地產等逾十家房企調低了2019年的銷售增速目標。
根據億翰智庫提供的數據，2019年房企銷售目標，對比2018年銷售增幅均值為21%，相比去年下降逾20個百分點。其中，2000億元規模及以上房企的2019年目標多處於10%~15%區間；千億元規模及以上房企2019年目標多處於15%~20%區間；千億元規模以下房企2019年目標多處於20%~30%區間。
龍頭房企主動"降速"，延續了2018年下半年"小步慢跑"策略。早在2018年，碧桂園就沒有給出預期的合同銷售目標，並且於去年7月明確提出"提質降速"的口號，集團董事會主席楊國強對2019年銷售增速也僅用了"先穩健再努力"來表述。同樣，萬科地產今年提出"修剪枝葉"，聚焦基本盤。在萬科集團董事會主席鬱亮看來，未來10年，開發業務都將是萬科的基本盤，它將支持著集團主要的收入、利潤和現金流。排名第三的中國恆大2019年銷售目標6000億元，僅比2018年銷售額多了486.6億元。
對此，克而瑞研究中心分析認為，在目前市場形勢下，房企高槓杆經營、高增長模式註定不可持續。龍頭房企已紛紛表示將由"高速增長"轉向"有質量增長"，規模房企也主動調整戰略，2019年行業業績目標預期整體較低也屬正常。
除龍頭房企放棄在規模道路上"狂奔"、轉而採取保守態度外，近年來處於迅猛發力階段的房企也在積極調整步伐。整體來看企業的銷售目標與前兩年銷售增幅相比，較為謹慎。
在業績會上，融創管理層公開表示看好房地產，其2019年目標為5500億元，增幅約為20%，已是大型房企中給出增速較高的企業；中國金茂下調幅度較大，從2018年業績增長84.7%下調到2019年預計增長17.2%；龍湖定調2019年銷售目標僅增長10%；旭輝2019年目標是1900億元，較2018年銷售額同比增長25%，與前兩年96%、46%的銷售增幅比較，明顯放緩。
業內人士認為，一方面，高速增長帶來高負債，基於對未來市場的判斷，房企近年集中降負債、抓現金流，不盲目追求規模，保持企業良性發展；另一方面，穩地價、穩房價、穩預期仍然是2019年樓市政策的重要導向，在市場預期降溫的大環境下，房企會普遍選擇趨於保守的應對策略。
"隨著調控進入'一城一策'階段，樓市會受到利好刺激，特別是部分城市已經出現'小陽春'現象，這將進一步刺激此類市場的發展。因此，百強房企的銷售業績依然呈現較好態勢，對於樓市的預期也比較有信心。"易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國建設報·中國房地產》表示，"2019年，千億元、百億元房企將繼續大幅擴容。"
在行業下行階段，房企銷售目標放緩的另一面，房企間的排位競爭主要圍繞土地儲備量展開。此前，在2018年房地產行業調控持續背景下，短期內為防範市場風險，房企發展總體戰略性放緩，以"謹慎投資、加緊去化"為主基調，不僅整體拿地金額及面積出現雙降，不同規模及類型的房企在拿地投資戰略上分化漸顯。
有分析稱，2018年企業在拿地方面的理性迴歸將繼續蔓延至2019年。多項指標均反映出，房企在後市銷售謹慎的預期之下，於2018年內投資拿地的積極性顯著轉淡，其中多家龍頭房企明確表態控制拿地收支，放緩拿地節奏。
中國指數研究院數據顯示，2019年1~3月，TOP100房企拿地總額5418億元，同比上升8.4%，實現微漲；TOP10企業拿地總額1904億元，佔TOP100企業的35.2%。從拿地金額來看，萬科、融創、綠地佔據2019年一季度房企拿地榜單前三位，拿地金額分別為311億元、309億元以及225億元。
值得注意的是，此前表示"在拿地上主要是踏準節奏"的融創第一季度攬收不少。數據顯示，3月融創中國共拿地27宗，其中以二線城市和中西部地區為主，拿地金額為267.08億元，成交規劃建築面積431.11萬平方米，拿地金額和麵積位列第一。4月伊始，融創中國便斥資60億元於長三角區域，先後攬入5宗用地。
易居企業集團CEO丁祖昱表示，雖然土地市場目前趨於理性，但迫於銷售壓力，房企還會積極拿地，甚至會出現高溢價成交的情況。
同策諮詢研究總監張宏偉坦言："今年還是要謹慎點！"他分析稱，在拿地方面，2019年房企應重點在二線城市及強三線城市儲備"糧草"。一線城市機會雖好，但進入門檻較高且競爭壓力較大。普通的三四線城市去庫存壓力仍存在、市場增長空間有限，企業佈局該區域需要謹慎。
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