房產的剛需性不言而喻，可是海外房產怎麼就成為投資領域的剛性需求了？
是不是在資產配置中一定就要配置海外房產呢？我們來一探究竟。
2019年，對於國內投資者來說，用“辛酸”一詞形容不為過，人民幣貶值、“房住不炒”、信貸膨脹、千股跌停、P2P關停，固收取消，不再剛兌...
心累不止於此，國內的投資者想投資海外市場，卻又受限於國際金融市場的“捉摸不定”和國際形勢的“動盪不安”，加之全球資產種類諸多，若投資者缺乏全面的洞悉能力，又未藉助專業的金融、投資管理機構的指導，貿然進行投資決策實則是一種不理智的行為。
而此時身兼數職的“海外房產”發揮了特殊的作用。
海外房產在滿足投資者自住及投資需求的同時，還為投資者提供諸如教育、資產配置、對沖單一貨幣風險、純投資理財、傳承、稅務規劃等多重功能。這讓國內投資者在雲霧迷濛的投資大環境中隱隱約約看到了一絲“微光”。
其次，國人對房產執念很深，中國投資者“狂熱”於投資不動產，但受限於國內頻頻出臺的“限購限貸”政策，中國房產市場投資管道日漸收窄，因而，投資者將目光瞄向海外市場不足為奇。
海外房產在不同於中國市場的“玩法規則”上綻放著獨特的魅力：
房屋產權方面：中國房子的產權一般為40年、50年、70年，而購買海外房產，購房者一般享有至少99年的產權，大多數都是永久產權。
首付方面：中國房產首付佔全款的比例至少在35%（實際佔比50%左右），而海外房產首付金額一般佔全款的比例為5%-50%之間。
貸款方面：國內一般自買家簽訂房產合同後，就要開始履行還貸的義務，而海外購房在現房交割後才開始還貸。
法律保障方面：在中國，購房者自行就可以購買房產，一般不會自帶律師。而在海外，購買房產則需要律師的全程介入，保障買家的權利和規避掉了很多風險。
租金回報方面：國內房產的租金回報在0.7%-3%之間，海外房產的租金回報一般在2.5%-10%之間。
得房率：國內房產說的都是建築面積，大多數還都是毛坯房，海外房產說的室內使用面積，且交房標準都是精裝修，還帶傢俱包。
在“全球化”浪潮的推動以及投資理念的普及下，投資者對海外資產配置、海外房產配置逐漸關注並重視起來。
據統計，80%的高淨值人群都有海外資產配置的需求，其中房產投資最受高淨值人群的喜愛。上圖右側數據來自於《中國高淨值人群海外投資趨勢報告》，列出高淨值人群擁有海外房產不同套數所佔的比例，值得注意的是，在投資海外房產的高淨值人群中，60%的人擁有一套以上的海外房產。
目前沒有一家機構對中國個人海外房產投資總額進行全面的整理，因此只能通過網絡數據進行粗略估計中國個人海外房產投資總額（上圖左）。不難發現，中國個人投資者對海外房產的投資總體實現飛躍增長，尤其最近幾年，海外房產對國內個人投資者的吸引力持續升溫，投資總額呈現陡崖式的增長。
其實，海外房產發展到以“資產配置”為購買目的今天，也經歷了多次重大轉變，總結海外房產變遷的四個階段，在不同時間階段的背後，其主力購買群體和購買目的均有不同。
時間階段 ：2000年至2008年
購房群體：留學生、移民群體
購房目的：剛需自住
海外房產基本在2000年以後才在中國形成商業化規模，這一階段購買海外房產主要群體以留學生、移民人士為主。
2000年以後，中國赴海外留學人數呈現飛速增長的趨勢。由於那時的移民政策還沒有那麼嚴格，留學生在畢業後自然“順理成章”選擇留在當地工作以及後續的移民安家，滿足“自住”的基本需求成為留學移民群體購買海外房產的主要目的。
時間階段：2008年至2011年
購房群體：高淨值人群
購房目的：炫耀型消費
這一階段的購買人群不再以留學生為主力，海外留學生受2008年全球次貸危機的影響更傾向於回國發展。購房主力軍切換為高淨值人群，同時，購房的目的也發生了轉變，如果問發家的富豪們“家裡都有什麼資產？”，說有多少基金、多少股票，都不如說在國外有套房子更讓人羨慕。
海外房產在高淨值人群中被賦予了新的身份——“炫耀型”資產，以莊園、農場、酒莊為代表的房產類型在此階段受到高淨值人群追捧。
時間階段：2011年至2017年
購房群體：炒房群體、移民群體
購房目的：炒樓花、移民剛需
2011年左右，中國房地產市場開始實施“限購限貸”政策，這一政策收窄了投資者在中國房產市場的投資管道，國內投資者以往的投資操作“失效”，不再是“國內任性投資也能遍地開花”，於是，炒房客將目光瞄向海外房地產市場。炒樓花風靡一時，投資人在樓盤未落成之時繳納小比例首付，並在交房前轉手賣給他人，賺取中間價差。
其中萬萬不能小覷的便是以中國大媽們為代表的炒房群體，儘管她們不擅長英語，但絲毫不影響她們橫行於國外街道，“霸佔”國際房產市場中的一席之地，更值得一提的是，身經百戰的大媽們積累了一身的炒房經驗，著實令人佩服。
與此同時，受歐洲買房移民政策等影響，移民群體購房需求也大幅增長。
時間階段：2017年至2019年
購房群體：新中產及以上階層
購房目的：全球資產配置、稅務規劃
2017年海外各國政府開始出臺政策管控房產投資市場。
如澳大利亞、新加坡、加拿大政府出臺“海外投資者印花稅”，其中新加坡、溫哥華對國外投資者收取的印花稅高達20%。這意味著，同樣一套房子，本地人需要100萬，而國外投資者需要120萬。砍掉了大部分以投資為目的的人群。
與此同時，“新中產階層”不斷壯大。以“新中產階層”為主力的購房群體逐漸迴歸主流市場（如英國、美國、日本、德國等），投資心態日趨成熟，更加追求資產的穩定性，投資目的轉變為資產配置、稅務規劃等，通過純槓桿投資實現“以房生房”、“以租養貸”。
新中產階級是指以30歲到40歲左右的人為基礎的一個強大族群，潛在的物質標準為他們必須要通過個人勞動，而非父母支持下、全款購買所在城市的不動產及家用車，且組建家庭的雙方年收入達50萬人民幣。那麼這部分群體，手中可支配流動性資產較富裕，且撫育後代壓力較小，在理財投資時，會選擇海外房產。
迴歸最重要的問題——為何配置海外房產成為投資領域的剛需？
分散單一貨幣的風險
股神巴菲特說過，投資最基本的三條軍規：第一，保住本金；第二，保住本金；第三，時刻牢記前兩條。
高淨值人群進行全球資產配置、優化投資組合，目的之一就是分散單一品種配置帶來的風險。當風險降臨，“一籃筐雞蛋”能夠對沖單一品種“被玩壞”所帶來的損失，從而實現資產的穩定性，最大化的抗跌保值。
完成“分散風險”第一步後，原始資本能夠相對安全的實現最大化積累。接下來投資者需要考慮的是如何從海外房產配置中獲取收益。
加槓桿
類似英國、美國等國家，不實行“限購限貸”政策，這為房產投資者提供了施展拳腳的舞臺。阿基米德說“給我一根槓桿，我就能撬動地球。”我們需要的這根“槓桿”，能讓你撬動你的口袋。通過海外房產貸款的“槓桿”去放大投資收益，在基礎收益上獲取更多的收益。
以租養貸
“以租養貸”顧名思義，通過貸款購房將房子出租，利用房租償還貸款和所有的持有成本，還有所剩餘，這也是利用槓桿功能，而且是實現後面很多功能的前提。
以房生房
巴菲特有言“人生就像滾雪球，同樣財富也需要滾雪球”，投資海外房產同樣可以滾雪球。比如在核心地帶購買一套具備升值潛力的優質房產，購房者利用未來房產升值部分，投資下一套房產的首付，第二套房產如上操作，實現“房產的裂變”。一生二，二生四，四生八。所有的成本只是第一套房的首付。
以房養老
以房生房，到了年老之時擁有多套海外房產，而且通過租金早已還請所有貸款。以後每月產生的租金就相當於給自己發養老金，再缺錢的時候就賣一套，缺很多錢的時候就賣兩套。相當於花很少部分的錢提早給自己買了一份養老保險，老有所依。
以房養學
留學生海外求學，“住”是一個要解決的大問題，房租年租金是一筆不小的支出。而有一種“神奇”的操作讓留學生既解決了“住”又解決了“學”。
比如有的家長會在學校周邊購買房產，將其中一間留為己用，將其它房間出租，利用房屋租金去嘗還部分貸款，等孩子學成回國的時候把房子一賣，這年的升值部分完全可以覆蓋在外留學期間額所有費用。而且讓孩子自己當房東，有主人翁意識。
留學留學，“留”在前，“學”在後，先解決了最關鍵的居住問題，很好的融入當地的社會和文化，避免群租帶來的居住條件不善的帶來的不好心情，影響學習。其實，如果租房，高昂的租金就是給當地房東去還貸款，還不如家長先出少部分的首付給自己孩子先買一套。
候鳥式養老自住
隨著全球化進程步履的加快，人們對老年時的居住地有了越來越多的選擇。以前常聽北方人去海南養老，如今養老的選擇不僅侷限於國內，海外養老的熱潮逐漸興起。國外養老有著諸如基礎設施建設完善、醫療體系相對健全、季節性疾病預防、環境氣候適宜等等的吸引力。
資產傳承
對於高淨值人群來說，購買海外房產除了投資和自住，最看重的便是“資產傳承”。前文說過，購海外房產者大多具備永久產權，意味著購房者購置的房產具備傳承性，可傳承給後代。
稅務規劃
海外房地產作為非金融類資產，不在CRS披露的範圍內，有效可規避CRS，確保手中的資產不被稀釋與縮水。另外，國內購房者的個人信息亦會受到隱私保護，不會公開曝光。
綜合以上幾個觀點，購置海外房產具備“教育”、“投資組合優化”、“風險分散”、“保險”、“自住”、“養老”、“財富增值”、“稅務規劃”、“財產傳承”等等多重功能。
海外房產從最初的自住功能到今天的資產配置功能，經歷了近20年的發展變遷，其重要性已逐漸被投資者所認知。
伴隨著人們來自“教育”、“稅務”、“自住”等各種需求的增長，海外房產更像是資產規劃的“優惠套票”，滿足購房者的多重需求。
海外房產正是因為“剛需”，所以成為剛需。
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