最近很多朋友在青島市房產諮詢的微信公號後臺留言，關心的是個近期不太熱的方向——膠州。眾所周知，2019年，膠州樓市戰況激烈甚至慘烈，幾個區域熱門板塊，均有指標性項目乾脆放價，下半年廝殺最兇的時段，膠州給旁觀者甚至留下了集體向後轉，跑步重回萬元線下的印象。
那些日子，籠罩在膠州樓市上空最耀眼的幾個光環，比如新機場，上合示範區，輕軌8號線彷彿不約而同的失靈，只留下幾聲“崩盤”的迴響，現實又刺耳。
百盤大戰，再次點“燃”膠州？
那麼，“2020年，膠州樓市會怎樣？”這樣頻繁的發問，為什麼會把目標對準一個早已被描畫得一地雞毛、而且斷言“明天只會更慘”的片區，這好像不太符合“買漲不買跌”的樓市喜好。
2020年，膠州樓市能否改變供需之間的偏重和傾斜，重新找回平衡，實現兩旺？2020年，膠州樓市那些拿的出在落地的好消息，是否真的因透支而耐藥，它們會不會幫助膠州樓市穩住陣腳，再掀高潮？
2020年，膠州樓市供給側依舊火爆，供應量至少不輸2019這個推盤高峰。根據青島地產權威媒體統計，2019年12月份，膠州樓市在售和待售地產項目達到67個，而房產君根據各項目公開信息整理的2020膠州可售樓盤，超過100個。
統計路徑也許有所差異，2020膠州樓市繼續“熱供”基本沒跑。在膠州新老城區，在少海和上合示範區，在空港片區，在西部經貿新城，“百盤大戰”足以在膠州的各個方向把場面點燃。
利好消息，因透支而耐藥？
膠州還是那個膠州，越來越大的供應會不會把需求有限的那點肚量撐翻？去年膠州某盤“從一萬二三垂降至八九千元 ”的劇情肯定要重演，那膠州樓市難道要徹底戰至糜爛？
其實膠州樓市的新年，未必如想象中那麼悲觀。在房產君看來，“百盤大戰”會有，但膠州樓市同樣也給我們預留了逆轉頹勢的想象空間。
前面我們說到，膠州還是那個膠州，其實膠州越來越不像從前的膠州。很多人說，新機場，上合示範區，撤市劃區，這些利好已經透支到房價身上，把可能的購買需求都榨空了，利好出盡是利空，靴子落地，開始那點激動也平靜了。
果真如此嗎？事實上像4F膠東國際機場這樣的超級配套，其對於樓市價值的帶動效應雖然會有波動，但總體而言是逐漸顯現且持續發酵的。投資的情緒會起伏，由空港相關產業聚集和城市增容，帶來的人口流入和購房需求，絕對後勁十足。
上合示範區也是同樣的道理，在國家級政策的引導和扶持之下，示範區本身的前景很有保障，階段性的投資需求退潮並不妨礙日後的剛需兇猛。
膠州不是過去的膠州，過去的膠州在樓市層面上，還是相對自給自足，獨立於青島樓市主板之外。大勢起時，它會吸收溫量輻射，它會承接外溢需求，但高燒退了，它總會涼得更快。
有了機場，有了8號線，有了上合示範區這個可以借風發展的潛在創富寶地，事實上，膠州樓市已經逐漸與青島樓市主要板塊的一體化，不再完全依靠當地傳統需求支撐，需求的容量會越來越今非昔比，那麼用供給的巨大增量來看空膠州樓市，其實未必科學。
跟著大鱷，買不到吃虧！
任何一個區域的樓市狀況，都是在一個時間軸上由價格和銷量在市場框架下尋求平衡，價格低了可能賣得快一些，賣得快了，價格也就會穩住並上揚。
我們回頭審視去年膠州樓市部分樓盤那些讓人訝異的價格事件，有年根衝刺的因素在，也有企業策略的理由，不可否認的是，這樣的價格調整，客觀上磨平了某些門檻，給今年可能的需求爆發預留了一把鑰匙。
相對同樣不限購的即墨，膠州的平均價格差了兩三千，相對於頗有淵源和地緣關係的西海岸新區，膠州既有不限購的政策優勢，也更有價格誘惑力，價格合適，總能讓買房置業容易一些，對於外地購房者這是一個心動的理由，對於本地改善性置業者，這同樣是趁便宜換個新家的機會。
跌無止境只存在於想象之中，疫情可能將銷售時長縮短，可能讓競品房源集中堆積，但可能因此而生的政策寬鬆是不是也會幫樓市打開另一種局面。
近年來的樓市經歷告訴我們，市場如果大有起色，房子不怕多。多少當年房子多到人頭皮發麻的所謂房倉，都曾不夠人搶。
還有一個不知是不是規律的規律，跟著大鱷的腳步，基本買不到吃虧上當，尤其是某些指標性的房企，比如某科、某茂，前者已經出現在膠州樓市的開發企業名單上，早就聲稱要活下去的它，會選錯嗎？
你覺得膠州百盤，誰能勝出呢？
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