文|金穗源商學院 王皓鵬
房產企業拆遷還建作為土地增值稅的特殊業務之一，今天簡單和大家聊聊“拆遷還建”土地增值稅的問題。
首先，我們先來學習文件：
《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）文件規定：
（一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
（二）開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
通過學習以上文件，我們發現
土地增值稅的處理，也是遵循了企業所得稅的原理，視同銷售收入等於“房地產開發項目的拆遷補償費”，對於土地增值稅來說，稅負是否也是為零呢？
其次，我們通過案例來分析：
房地產企業本地安置項目，建造100平方米的住宅10套，還建4套，銷售6套。每套市場價100萬元，建造成本80萬元（不含土地成本）。請測算土地增值稅稅負。
土地增值稅的流程是：確認收入，確認扣除，計算增值額。我們僅僅考慮扣除的土地成本、開發成本、加計扣除，不考慮開發費用以及稅金。
還建的4套房子：
（1）視同銷售收入：400萬元
（2）扣除：第一項400萬元、第二項開發成本為0；第三項加計扣除80萬元
（3）增值額：400-480=-80萬元
還建的4套房子是負增值，銷售的6套房子有可能是正增值，二者互相彌補，衝減了增值額，減少了整個項目的土地增值稅稅負。難道天上掉餡餅了？有這樣的好事？！
依據我講述土地增值稅四大扣除原則，還建房子的扣除項金額是虛擬的，屬於視同銷售成本，不是真實發生的，真實發生的僅僅是320萬元。正因為我們計算的扣除內容是虛擬的，所以形成負增值，因此，我個人觀點是：
在土地增值稅清算的時候，普通住宅分為兩類，一類是還建房，一類是正常銷售額房子；還建房扣除項為：視同銷售成本和稅金，不可扣除開發費用、不可以加計扣除。如此下來，拆遷房的增值額也是負增值，負數的金額是“扣除稅金”的金額。因此，也會形成拆遷房的負增值對沖正常銷售房子的正增值，衝減土地增值稅的增值額，弱化土地增值稅稅負。
同樣的道理，如果還建房是非普通住宅或者商業，以此類推，按照以上方法細分類，然後進行土地增值稅流程計算。
所以，通過我們分析，您是否也發現，“還建房”奇妙地實現了土地增值稅的減負。拆遷還建還有很多實際業務內容，例如，被拆遷人取得的拆遷補償，是否免徵增值稅？當初取得土地是“淨地”，是否可以列支“拆遷補償費”呢？拆一還一，還建房在計算增值稅時，計稅價格如何確認？營改增後，拆遷還建該如何進行會計處理？
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