文|金穗源商學院 許明信
我們知道，很多經濟業務的處理上，存在稅會差異的調整，同樣稅稅差異也有，今天我們聊聊“房地產企業，一般計稅方式下，土地出讓金抵減銷售額”，造成的各稅種收入確認的不統一。
【案例】
金穗源公司一般計稅A項目含稅銷售額5.20億，對應的土地出讓金（含拆遷補償）是1.80億，完工如何進行賬務處理,增值稅銷項稅額如何計算？
結轉收入時，會計處理：
借：預收賬款52 000
貸：主營業務收入46 847（52 000 ÷ 1.11）
應交稅費-應交增值稅-銷項5 153
出讓金抵減銷售額如何賬務處理？
《增值稅會計處理規定》（財會〔2016〕22號）規定，企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理。按現行增值稅制度規定企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的，發生成本費用時，按應付或實際支付的金額，借記“主營業務成本”、 “存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應付賬款”、“應付票據”、“銀行存款”等科目。待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）” 或“應交稅費——簡易計稅”科目（小規模納稅人應借記“應交稅費——應交增值稅”科目），貸記“主營業務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。
所以，會計處理為：
借：應交稅費-應交增值稅-銷項稅額抵減1 788(18 000 ÷ 1.11 × 11%)
貸：主營業務成本1 788
增值稅的收入如何確定？
《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》（總局2016年第18號公告）明確，房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的餘額計算銷售額。
所以，增值稅收入應確認為：（52 000 - 18 000） ÷ 1.11=30 631
土地增值稅的清算收入如何確定？
《關於營改增後契稅房產稅土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）規定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。
所以，土地增值稅收入為52 000 - (5 153 – 1 788)=48 635
所得稅收入即“主營業務收入”46 847元。
三項稅種的收入對照可知，在房產企業一般計稅項目中，對於企業的收入確認存在“增值稅 < 所得稅 < 土增稅”的關係。當然這是針對這個案例的結論，那麼實際業務中是否存在特殊問題，大家下來可以討論總結。
閱讀更多 金穗源商學院 的文章
