"140萬的房子帶學位，掛出去3個月，沒一個客戶要求看房。"
"小兩房最初報價120萬，前天降到95萬，最後談到91萬成交。"
"上半年市場價260萬的房子，現在中介卻說要想賣出去得200萬。"
……
關於2017的回憶有很多，但是二手房肯定是最特別的一抹。受限價影響，新房價格平穩，銷量飆紅；與此同時，二手房陷入困境——業主思想停留在2016，要價虛高，客戶觀望，銷量大幅度下滑。受此拖累，部分二手房門店關門，或者轉投新房銷售。
站在2017看2018，新房和二手房是否真的降價了？開年置業，買二手房還是買新房，如何決策？本文將從數據分析，給出一個科學答案。
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/ 實探：約30%二手房房源降價，降幅5% /
沒有調查沒有發言權，近期，筆者走訪了藍堡灣、美景鴻城、錦藝城、銀基王朝、鑫苑世紀東城、聖菲城等二手房熱點區域的10多箇中介門店，從最一線看鄭州二手房成交現狀。
從實際情況來看：門店掛牌的多數房源價格保持穩定，但從10月開始，部分房源出現降價，佔比門店房源量10%-30%，降幅多在5%左右。同時，中介反饋最多的12個字是："價格堅挺、買方觀望、成交一般"。
那麼，究竟是誰，在此時降價？
綜合往年情況，降價賣房的業主一般是年底急著用錢的商人、換房的改善群體。對於大部分人來說，資產就是房子，需要的時候可以變現。近年底出現二手房小規模降價的情況是正常現象，但和往年不同的是，今年想要變現非常難。
▲急賣降價，如今很常見
小C是萬科美景龍堂的業主，到了年底急於還銀行的貸款，在一個月前忍痛割愛把房子交給了中介掛牌，讓他不能接受的是，半個月前主動把價格下調了5萬，居然還是沒人來看房。
小B遇到了同樣的問題，急著籌錢買東區的新房，他把自己西區的小戶型掛牌120萬出售，結果掛了半個月沒有一個諮詢，調到100萬後，好不容易等到一位買家，卻只出價90萬。
藍堡灣一位中介門店經理老A也向筆者抱怨，"這倆月上門的客戶明顯少了，平時帶看20組客戶就會有房源成交。最近有一套優質房源急著出售，中途掛牌價下調3萬，經紀人帶看70多組愣是沒有成交，還不如帶看新房成交效率高。"
究其原因，還是在於價格。
一方面部分房源的掛牌價高於周邊市場價，降價也並未達到買方心理價。另一方面政策的壓迫和新房市場的變化，也使得二手房買家普遍不看好市場，陷入觀望。
2
/ 二手房價高新房2255元：調控9個月最高漲30% /
價格，多少是最合適的？我們不妨先來看幾組數據。
▲鄭州1-11月新房/二手房成交數據（圖表都可以點開看大圖）
第一組，鄭州房管局公示的1-11月成交數據。與2016年同期相比，2017鄭州二手房成交量明顯下降，二手房住宅僅佔總成交量約23%。這還是統計範圍擴大的基礎上得出的：2017年統計的是全市範圍的成交數據，2016年統計的僅有市區。
但二手房住宅成交價基本高於新房成交均價，從平均數據來看，高出約2255元/平方米，也就是說鄭州新房和二手房價已經出現倒掛。
▲熱門新房/二手房3月與12月價格變化
第二組，限購升級前後新房、二手房均價變化。
上圖數據來自某鄭州房企做的定價調研報告，可以看出今年限購升級前後主城區新房成交均價、二手房小區掛牌均價變化。其中，新房大多漲幅在500-1000元/平方米的，摺合約6%，少數保持平穩，甚至有小幅度的下滑；
但二手房中，除了威尼斯水城、保利百合、裕華美晨等有每平百元左右的微弱下調外、其餘均為上漲，漲幅少則1000-2000元/平方米，多則如英地天驕華庭等，漲幅高達5000-7000元/平方米，摺合約30%。
▲近3個月鄭州新開盤樓盤價格
第三組：近3個月開盤的新房價格。可以看出，大部分都以市場價、甚至低於周邊二手房價開盤。
新房貼地價衝擊，多數二手房源掛牌價依舊保持高冷。這給了購房者足夠的理由，拋棄二手房，選擇新房。
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/ 熱門區域分析：新房、二手房哪個更合適？ /
綜合市場情況，出現二手房倒掛情況主要原因有兩點：
一是二手房業主散兵作戰。新房擁有專業的投資策略、市場調研、營銷策劃、銷售團隊，對於市場變化，能夠應變自如；而二手房源更像個體，缺乏較為準確的市場趨勢、政策判斷等能力，更多的依賴於自己主觀設想、以及中介的建議。
二是業主對市場的期待值高。 目前市面上掛牌的房源業主，多數是經歷過近幾年的樓市調控風雨，此次調控的限價，更多的是砍向新房，對二手房影響相對較小，所以賣家依舊保持樂觀、或觀望後再行降價。
我們結合幾個熱門區域看一下：
中原區
除了錦藝城、方圓經緯以及附近的二手房均價已經達到20000元/㎡，區域內多數二手房價保持在15000-16000/㎡。片區的新房均價在15000-16000元/㎡，新房、二手房價位倒是未出現倒掛現象。但對比可以發現碧桂園西湖、陽光城麗景公館等樓盤同樣為帶精裝，且同樣享受或規劃有學校、商業等配套資源。
管南片區
美景鴻城、陽光城、正商花都港灣、橡樹玫瑰城等二手房的掛牌均價在15000-19000元/㎡，而片區的鑫苑國際新城、綠都瀾灣等在售的新房均價在14000元/㎡。新房和二手房價格倒掛現象明顯，且部分新房樓盤規劃配建有學校資源。
北區
三全路附近的泰和苑、華瑞紫桂苑、正商世紀港灣、田園新城等二手房價格在15500-18000元/㎡，附近近期開盤售罄的名門翠園均價在15500元/㎡，基本持平。但新房臨近地鐵3、4、7號線，且自建學校，從幼兒園到高中，教育資源比較充足。
高鐵片區
▲攝影師作品“鄭州密度”，來源見水印
附近的海馬公園、奧蘭和園、正商東方港灣的二手房價21000-25000元/㎡，對比周邊剛剛開盤的海馬公園25000元/㎡，新房和二手房價格基本保持同一水平。
從以上列舉的案例，整體來看新房和二手房的價位基本保持一致，但部分區域的二手房價位確實比新房價位要高出5%-20%不等。
4
/ 買房建議：裝修、學區、改善 /
選擇二手房的群體比較固定，多數是因為"買後就能住"。需求如果不變，對於這些朋友來說，筆者贊同二手房是你的首選。
1、如果你是首次置業且在意裝修成本的剛需，建議還是可以多留意下新房。限購限價等一系列舉措不放鬆，會使得新房價位保持穩定，且當下新房多是帶裝修，價位也貼近市場價。這反而會給剛需上車的機會。
反觀二手房市場，降價、與市場價持平的房源並非是多數，且部分房源價格處於高位，入手難免會有風險。如若選擇二手房，建議多對比同類二手房源、新房的產品以及價位。
2、考慮以後學區資源因素，對二手房更應謹慎。從上述的案例數據可以看出，區域內擁有優質學區資源的二手房價位高居不下。反觀新房樓盤，同樣規劃或擁有優質學校資源，價位卻與區域的整體價位基本保持一致。對比來看，如果不急於現在，可以多留意新房。
3、如果你是換房改善需求，更應多看新房。文中就有提到許多急於出售房源的業主就是帶著"換新房"目的。目前，鄭州新房市場已有大量景觀產品優質、居住體驗優越的樓盤，例如融創、泰禾、榮盛、金茂、康橋、建業、亞新、永威等開發商。
進入2018年，河南全面推行成品住宅，選擇的機會更多。建議這批需求者，可以還是多跑跑市場。
結語
1、在探訪過程中，筆者發現，中介門店關門現象確實存在，比如天旺廣場附近就有兩家。這背後離不開市場因素，面對現狀，有的仍在尋找成交的密匙，有的將重心轉向新房市場，有的選擇加盟抱大腿。
這股寒潮還會持續，無論中介做哪種選擇，需市場現狀走勢客觀傳遞給買賣客戶，而非"挑邊服務"。用一位行業資深人士的話說，"市場沒有好壞，心態需要放平，做好第三方服務就好。"
2、關於樓市已經多次喊出政策的持續性，目的是打壓炒房，市場理性。在新房限價等政策的壓制下，給了剛需自住群體一次難得機會。"人才"政策，也會催生一批意向購房群體加速入市，對新房、二手房市場來說都是福利，二手房業主若想擺脫困局套現，審時度勢，把房子標出明智的價位，才是明智之選。
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