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现在中国大部分城市80%以上的公寓不具备投资价值（一线城市除外），城市级别越低越甚。
公寓的过度开发是畸形土地规划的恶果。写字楼，大型商业变现难，自持回报率低。所以大部分商业用地都建成了公寓产品，以各种手段割普通人的羊毛。
公寓的缺点各种信息有很多，就不多说了，如果确实要投资公寓，请参考以下几点：
1、地段
公寓对地段的要求比住宅更高，住宅只要周边生活配套齐全，不一定非要占据核心位置。公寓不要求很多的生活配套，但一定要是核心地段（或规划未来是核心地段），必须有地铁，要临主干道，周边商业氛围好，人流密集处。
2、建筑设施
建筑标准高，最好是类高档写字楼标准。不要怕得房率低，商业一般得房率越高越低端。
3、租金回报率
还是那句话，不要看房价，看租金。租金可以参考当下公寓项目周边租金，最长15年内可以回本，才可以考虑。不要迷恋销售所说，租金每年都会增长，只能说大概率租金会长期稳定。
4、物业管理
这个非常重要，不要害怕物业费贵，反正租出去也不是你出，一分价钱一分服务，好的物业管理对公寓的后期租金收益影响巨大。对要买的项目，是哪个物业公司管理要着重考察。
感慨：好的商业建筑，是一个城市的脸面，现在很多城市本来规划的高档写字楼、大型商业，最后都演变成了小公寓，若干年后，这些都会沦为建筑垃圾，沦为贫民窟，是城市之疡。一个城市经济撑不起这么多新区，消化不了这么多商业，可以缓一缓，为后代留点土地，让更好的建筑流传于世。
米多聊地产
不动产投资，地段最重要！地段，地段，还是地段！
公寓属于商业地产，肯定5会受到经济景气周期的波动，存在商业风险。
为了避免经济景气周期的波动影响，一定要先找到合适的项目。
众多问答答案中，很多人絮絮叨叨了不少所谓公寓的缺点，这其实都是无用的废话，因为没有十全十美的房子。可是你见过上海闹市区的房屋结构很差的单间有租不出去的么？我是没有见过。
作为投资者，要清楚酒店式公寓不是普通住宅，不要将两者混为一谈，有充足资金预算，并对自己的投资计划有清晰认识，这就够了。
你想要吃烛光晚餐的话，如果听了别人说，“点蜡烛会带来空气污染”后，你会放弃烛光晚餐么？
说到底，你的生活你做主，你的投资你负责。
不可否认，在很多地区的公寓存在着“坑”，这要区分是可以改善的，还是不能逆转的。
举个例子，某省银滩的海景房有很多不错的，还是70年产权，但是至今还是没有起色，甚至还在跌价，我有个在电视台工作的朋友，几年前买了那里的房，去年忍痛亏了几万转卖了。
请问那里再好的房子有保值的可能么？那里的公寓、商铺与住宅，不都是坑么？
很多目前的不动产（含酒店式公寓）的投资者遇到的“坑”，实际上就是所购买的不动产，地处不成熟的社区或工商业衰落的社区（城市），并且在可以预见的将来，这种颓势还将继续。
上图为美国底特律“白菜价”的房子
当然现阶段对房产投资要采取审慎的态度。因为根据美国房地产发展的景气循环来看，每20年有一轮荣枯循环，相当于一代人的代际周期。
那么，中国是否也会出现类似的20年周期呢？可能性还是存在的。
下面这张图表显示，已有不少城市（包括二线城市）的房价已有开始下降的趋势：
目前，中国一线城市化的发展，已基本达到欧美发达国家的发达城市水平，再次迅猛发展的可能性已不大，房地产业的利润率也将会回到其他行业的平均水平，因此以专业眼光选择值得投资的不动产（公寓）非常重要。
那么值得投资公寓是怎么样的？
总之还是一句话，地段，地段，还是地段，一、二线城市繁华社区的地铁站出口附近的房地产，是珍稀的不动产项目，非常值得投资。
这是上世纪30年代才女张爱玲曾居住过的常德公寓，它经过翻新后，至今仍是不可多得的好的物业。（地处上海市地铁静安寺站出口附近，地铁二号线与七号线交汇处）
现阶段投资公寓有三大要素：
①该城市常驻人口历年呈现上升趋势，该城市企业薪资水平稳步提高，非人口流出城市。
常驻人口与经济实力的差异对房地产投资的转手和获利空间，起到很大作用。
银滩房子的问题，说到底，还是缺少常驻人口增量的支撑，缺少足够的二手房的承接买盘。
同样面积的酒店，我朋友在河南信阳与浙江杭州都开了一家，河南信阳的经营不温不火，浙江杭州的快速增长……
原因不言而喻，城市经济发达程度不同。
②高铁通过该城市，该城市是高铁重要站点。
高铁从时间上缩短了城市之间的距离，并带来持续不断的人流与商机，这样的城市一般具备良好的商业氛围。
例外情况，如果该城市工商业衰退，人口净流出，高铁经过它，可能会加剧该城市人口流失，这样的城市的不动产要敬而远之。
③该城市已有开通的地铁，投资的房地产地处该城市繁华社区的地铁站出口附近。首选该城市地铁1号线与其他地铁线交汇的站点出口附近。
特别提醒一下，是靠近地铁口，而不是紧邻地铁高架的不动产。千万别改错！
同时满足以上三个条件，并在你的资金预算内的公寓就是值得投资的！
附最新的全国各城市地铁里程表：
在这张地铁里程表里没有出现的城市，可以不用去考虑在那里投资公寓了。
希望这些可以对你投资公寓的决策，会有所帮助。
一世明哥私家历史
说实话不建议买公寓，有人说，过去是没钱买房，买房被限购后，是有钱也买不到房。这个时候各大公寓广告就出来了。很多人也因此就想到去买不限贷不限购的商住公寓。的确，公寓交通便利、商业发达、价格和住宅差不多，门槛又低，看起来的确是一个比较好的选择。可是，公寓真的有这么好吗？
公寓和住宅有什么区别 为什么不建议买公寓
一、公寓和住宅的区别
1、贷款、首付政策不同（视各省市政策而定）
住宅：首套30％，二套40％首付，限购限贷，但有首套房利率优惠；并且能使用公积金贷款；
公寓：一律50％首付，不限贷不限购，首付5成。但只能贷款10年，且不能用公积金贷款。
2、落户及学位不同（视各省市政策而定）
住宅：符合条件可落户，有学位
公寓：不能落户、无学位。
3、土地使用权年限不同
住宅：70年土地使用权；
公寓：按照用地性质划分，商业用地为40年。
4、二手交易税费不同
住宅：1％－3％契税，主要交易税包含营业税及个人所得税；
公寓：3％契税，主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税。
5、水、电费等生活成本（视各楼盘而定）
水电费等比普通住宅要高。
之前提到过，通常公寓是属于商业用途，虽然有不同的分类，但是大多数公寓的水电费都是按照商户交的水电费的价格来支付。
二、为什么买住房不建议买公寓
1、条件差，费用高
商住两用的公寓事实上是不被国家支持和允许的，在市场上也不被看好。绝大多数商业公寓不能落户，不带学区位，买了公寓只能够自己使用（住或者办公）或者租给别人使用。公寓用来居住的话，上下班高峰的时候非常挤，日照通风条件都非常恶劣，周围都是钢筋铜骨，没什么好风景，面积还会缩水，对面可能是办公室，也可能是宠物店，往来人员非常的复杂，即使楼下有门禁也没什么用。在费用方面，商业用水用电要高出居民用水用电一倍多，物业费也很高。
2、看似便宜实则性价比不高
我们来算一下，首套住宅首付一般是30％，贷款最高年限30年，可以商贷和公积金贷款结合使用；商业公寓，首付至少50％，贷款年限上限10年，只能商贷，更有甚者要求全款。
同样的价格同样的成本，一个可以买一个一个人住的单间公寓，另一个可以买一个面积可以供一家三口生活的住宅，你选哪个？还有，商业公寓产权只有四五十年，住宅产权为70年，都是从它建立的那一刻开始算起的。住宅的产权到期可以自动续期，商业公寓的产权有说明吗？没有。况且没有落户和学位，后期也没有太大的增值空间。
国泰安居
投资公寓主要是投资中国前几个城市，而且千万不要买新房的期房。租金回报的比例在年5％，有闲钱可以购买。至于网上地产大咖上来就告诉投资公寓税费高，什么15％以上的税费。不想多评价，你自己亲自去看看，让中介给你算算税费。有一部分税费是网上说的那么高的，还有不少就只有契税也就3％的，那是跟他当时购房金额有关的。核心城市核心位置公寓租售比可以达到1:200的，而且不像商铺动不动就要给几百万，公寓几十万就可以了。提醒一下租售比1:200这个指标不能是所谓开发商承诺，几年包租的，那种基本都是坑。我也买了公寓自己装修出租了，目前比较满意，小区大部分在2019年给的房本，而且我买的楼盘也没有成交量那么差，在买多少套跟成交比例。公寓成交主要是价格，你价格合理成交周期也没有那么长。目前那18套挂的房源基本上比成交价高了40％。
木子李立里
1.公寓很少有通透的，一般都是长廊，人口密度比较高舒适度不一样
2.土地年限，住宅70年，公寓属于商业用地40年，还有部分混合用地50年
3.公寓大多商水商电，同品质物业费也要比住宅高
4.大多数城市的公寓不能落户，没有划片学校
5.后期转手公寓税费比住宅高
6.购买时贷款利率公寓比住宅高，贷款年限短
如果不考虑后期卖，收租比例还是可以的
顿啦
公寓一般是40年产权，且好多的公寓是商业水电，物业费高，梯户比高，且后期转手税费高，介于多方面因素，个人建议您尽量不要考虑公寓。
以下从几个方面详细分析一下：
1、投资角度
好多人购买公寓是为了投资，而投资公寓主要是通过租金来实现回报。可是如今市场上出现了好多的长租公寓以及大批的回迁房入市，势必会使得市场出现房东多余租客数量的情况，即租方市场，所以租金会出现一定下降。
要是想通过升值来获得回报，那是比较的困难，不如买优质住宅稳健。因为公寓看似会升值，可是真正成交价的话，税收能占到15%以上，所以靠升值来获得丰厚回报是比较困难。
2、自住角度
若您购买公寓是为了自住，或是为了暂时的过度才购买公寓。公寓一般梯户比很高，几梯10几户或者几十户的情况很正常，舒适型不高。并且公寓的水电费和物业费会比住宅高出很多。所以，自住的话也不建议购买！
3、某些地方的公寓还占“房票”
现在某些地方，如西安市，购买公寓会占用个人的购房资格，即常说的“房票”。如果作为刚需置业选择公寓的话，以后置换成本就会增加。
总之，从以上几点来说，个人不赞成购买公寓。这只是个人观点，可以适当做个参考。谢谢！
郑在探房
为什么要买（商住公寓）
1.公寓面积小，单价便宜，还款时间短，月供低
2.公寓折迁赔偿金比70年住它高.
3.公寓可自住.可注册公司.
4.公寓周边生活配套更高档
5.公寓拆迁时间短，换房时间优先
6.公富一般住单身贵族.企业自领.整体人群素质高.
7.公寓对二次换大面积住房无影响，仍能享受首套按揭利率.
8.公富比住主的租金要商.
9.公富周边配套齐全，购物避街，饮食方便。
10.物业管理会更加化规范和到位.
11.公富面积小，总价低，适合投资.也适合过渡.
12.公富附近商铺结构配比比住宅的商业配比合理，
所以很快可以形成以小压为中心的商业氛围，吸引人气，
人气高了，投资回报率的必然会高上去。
珠海横琴售楼S
公寓40年产权，面积小不限购 不占用住宅的名额 总价低好出手！
惠州房产小解说道
可以买住宅的情况下，不要买公寓。如果你这边现在要考虑公寓的话，建议可以参考这四点。1:一定可以买新房公寓，因为二手公寓过户费特别高。2:尽量在周边成熟的地段买，交通方便的地铁口的买是最好的，因为公寓的后期回报多以租金来收益的。3:有烟道的优先考虑，有复式的优先考虑，有民水民电优先考虑。4:没有十全十美的房子，最重要的是你喜欢😄
武汉房sir
众所周知，公寓性质的房子1、40-50年产权。2、再转手税费商业税费10几点，难有接盘的，绝世地段除外。3、不能落户上学。4、用途酒店。办公。出租太多，自己居住感觉不好。好处是只要你有钱买多少套都没有问题，不看征信不看你的套数开发商还给你贷款，包租返租等。投资的话一般，有钱没处花可以考虑。还有一个可能是确实是住宅性质，但是是公寓配置，典型为独栋或两栋，无小区环境，小户型为主，并且多为4梯20多户，这种与住宅并无区别
