巴德345

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首先，住宅的产权年限比较长，使用民用水电、可以落户、有学区等社会配套比较齐全，居住属性比较强；公寓的优点是不限购不限贷，起步价不高，总价便宜，入手门槛低，租金回报率相对会高一些。综上所述，住宅和公寓各有优缺点，住宅优点相对而言更多一些，也正式因为这样一个因素，一般来书，住宅的售价比公寓高，公寓的价格一般是住宅的六七成左右，有的只有五成，也有个别的公寓的售价相对较高，关键要看公寓适合什么人买。

什么人适合买公寓呢？有以下几类：

第一类人，在住宅市场被限购了，暂时买不了住宅，但手上有一些闲钱，这类人可以选择买外地的一些住宅项目，或者本地市场上一些优质的公寓，主要看公寓的地段、客群以及租金回报率；

第二类人，年轻女性，手里没有特别多的钱，但又想拥有一个属于自己的小房子的，可以买。这样的公寓作为一个婚前财产，是可以考虑的，婚后自己不住以后对外出租，收租，也是作为未来额外收入的补充；

第三类人，家里有老人在城市里，但不想住一起，又考虑方便照顾的，或者自己买来以后养老的，有这样一些过渡性的需求的人，可以买公寓，因为投入比较低，所以在南京比较大的楼盘边上的公寓卖的其实都还不错。

第四类人，是作为企业创业期过度的SOHO，在这样的一个过渡期也是可以考虑的。

综上，如果资金量有限，不建议都放在公寓上，因为公寓是作为资产配置的工具之一；如果资金充裕，当然也不建议全部都买住宅，毕竟住宅也有一定的流动性，如果住宅长期持有回报率也不够。所以，从资产合理配置的角度而言，还是要合理配置资产，这是现实问题。

孟祥远

基于本人从事房地产8年有余，moon何马希望我的回答能给予一定的帮助：

中国的房价一定是有政策导向型的，对于房价来讲，某种程度上政策调控起到关键性的作用，目前政策例如首付比例提高、银行贷款利率提高、限制徒弟性质等等因素结合、最终影响房价，影响投资方向。我也充分相信政府的决心，房子是用来住的不是炒的。住宅投资迷雾重重：投资的方向肯定是有的，但不清晰。可以参考（moon何马）之前发文

那么如何来看待公寓市场，首先公寓类产品出现一定是有它的原因，宏观形势向好，大需求，有潜力：资本主义发达国家公寓类产品租赁比例是非常高的，以美国为例公寓类产品占据了租赁市场的50%以上，目前中国的公寓类产品租赁比例仅仅只有2%左右，想象一下48%意味着什么，这是有多大的市场空缺啊，同样也说明还有很长很长的路要走。如果哪天要是政策开了口子，明确了方向，我怕等反应过来的时候已经晚了。反而当时手上有闲钱投资了几套公寓房那类人群会享受到政策给予红利：

公寓类产品40年产权、商业用水、商业用电、（通常是2倍民用水电的价格）大多数房型南北不通透，其实这些缺点并不是真正意义上的缺点，把这些所谓的缺点拿来和住宅作比较本身的话是没有可比性的，毕竟公寓总价和住宅相差很多，但是从满足房屋首要属性居住的角度来讲，这些缺点可以说避重就轻符合当下大多数年轻人的生活习惯。

目前以一线二线城市为例：大多数本地土著以及外来打工者不管是蓝领还是白领还是金领等、、、白天工作都很累，有时正常工作时间结束以后难免要还要加班，房价居高不下，购房首付比例很高，困难重重、短时间之内靠自己一个人的能力在买房基本不太可能。那么公寓劣势就成了可以理解的优势。

符合投资特性：

从投资角度来看公寓类产品税费比住宅高很多，短时间不能买卖，这点不可否认，但是政策一定是有导向性的，目前就算你手头持有住宅，造完房子需要两年，拿到房产证需要两年，拿到房产证以后未满2年需要缴税、未满5年还需要缴纳另外一笔税。其实换汤不换药，住宅受到政策影响也无法另投资者快速变现，变相可以理解为政府不希望你买卖。公寓类产品40年产权：政府希望你把公寓类产品长期持有，用来补足租赁市场的空缺：那么100万买一套房子加上装修租3000元和20万买一套公寓外加装修租1500元，这笔账都会算。花100万买套房子外加装修你也不舍得1500就租出去。考虑到房屋价格会涨、公寓类产品也会涨价、有需求就会有供给目前公寓租赁市场还是比较空缺的。

商业用水商业用电：

那么现在公寓类产品客群以年轻人为主：首要居住问题解决了。那么用水用电，虽然说比民用水电价格高，但是按照年轻人的生活习惯来讲白天上班，晚上睡觉，周六周日放假需要出去玩，用水用电的频率其实并不高，所以水费电费其实开销并不大。未来也很有可能商用改民用。有先例可以借鉴。

购置门槛低：

公寓类产品购置门槛相对来说比较低，总房价不高、通常手头上有二三十万就能付得起首付，首付比例通常50%、剩余50%作贷款，月还款也比较低、只需拿出工资水平的一小部分还款，比较符合年轻人收入特点，能够把资金合理分配。

城市CBD

一般公寓类产品属于商业性质，常配有一些商业综合体，电影院、美食街、一应俱全，比较符合年轻人的消费理念，满足个性化需求、年轻人较为喜欢。

户型设计缺陷

户型设计没有设立天然气只能用电磁炉，这一点也符合现在年轻人的居住的生活理念、现在的年轻人生活往往以轻餐饮外卖为主，亲自下厨烧菜吃饭的少之又少。对于当下年轻人来讲有无厨房其实并不是很重要。其实这些以住宅的眼光来看待的缺陷并不是缺陷，反而是亮点。

产品功能

这一点其实目前来看越来越有壮大之趋势、目前经济在转型、泡沫经济必将趋于常理、很多公司都迫于运营重压，被迫摆出轻资产、轻运营的姿态、这类公司现在越来越多、租赁公寓类产品开设会计事务所、律师事务所、私人影院、淘宝工作室、摄影工作室等、、、国内经济形势的大转型。必定带来一大波红利、公寓类型正好符合当下轻运营其资产的理念。

时间有限空了我再来分享一下目前来说比较流行的养老类公寓产品

moon何马

公寓已经是很多人投资的选择，尤其是女性，或者说手中资金不是特别多的人。但也并不是所有的公寓都适合投资。想要有更大的升值空间，就要选对公寓。

交通便利

公寓的交通直接决定了其升值的空间，一般地铁沿线，公交方便的公寓未来的升值价值更高。

开发商和物业

最好是知名或者较大的开发商，这样房子质量和居住配套服相对有保障。

环境好

周边的环境，如绿化、商超等，越健全，升值的空间越大。

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三益宝

公寓投资并不好。坐标青岛。公寓的投资需要谨慎再谨慎。

为何公寓投资并不被看好？大体来讲有如下几个原因：

一、公寓的功能有限。和住宅相比，其功能单一，而且户型简单，实用性欠缺。

二、水电为商业用水用电，费用按照商用收取，比住宅收费要贵。

三、不能落户，孩子不能以此划分的学区入学。

四、二次出售的税费成本太高。住宅两年后再出售的税费很少，但公寓由于属于商用，税费成本较高。

五、出租收益少。长租价格上不去，短租不好经营。

不过在当前青岛的限购大环境下，公寓的价格上涨并不高，反而有一定的性价比。

总之，如果要购买公寓，需要满足价格低，配套齐全，出租方便等条件，在很完美的情况下才适合入手，故而不建议投资公寓。

A生死看淡不服就干A

目前来看，肯定是投资住宅好

首先住宅的需求量大，即转让周期会短，而且就目前销售情况上来看，住宅的销售情况是最好的

第二点，住宅的使用属性要强很多，即除了他的投资属性外，他对于我们的生活是有实际意义的，就是大家可以用来住，这也切合第一点的周期短理论

第三点，公寓目前在市场上的需求量并不大，在整体市场不太好的情况下，公寓几乎是卖不动的，大量的公寓成了开发商头疼的产品，为什么会这样呢，因为公寓的投资属性太强了，实用功能却相差较远，如果用来出租这些还是可以的，但是实际上房价上升到目前的水平，租金却没有同步上涨，这样的情况下，公寓的投资属性便只有自身的升值，但是这种情况下，其风险性就会很大，因为如果市场一波动，公寓想出手那是非常困难的，接手的首选肯定是住宅，其次才会是公寓，相必题主现在问这个问题的原因也是住宅买不到或是价格太高的原因，而对于卖出而言也是同样的道理，先会选住宅，才会选公寓，住宅量一旦很大，那么公寓便卖不出去，这样的投资风险需要考虑好是否可以承受

所以从整个产品的属性及销售情况及客户的接受度情况来看的话，住宅肯定要优于公寓

大头看房

公寓房的投资要看城市，不同的城市可能效果也不同。

如果是在北上广深这样的一线城市，住宅市场的需求不一定能够满足购房者，那么就会有公寓的需求去补充，还有一种情况就是这些一线城市有限购措施住宅被限购，一部分人只能选择公寓去居住。

在这样的情况下，一线城市的公寓是可以买的，而且也有一定的增值空间，因为有需求就有市场，有市场就有交易。

但是如果是在三四线小城市，那么公寓的需求不会很多，本身住宅就已经很大量的库存，现在进行住宅的去库存，很多人就不会去选择公寓，那么，如果你的钱投在了公寓里面，未来公寓没有人去买，这样你就不划算了，在三四线小城市，我们推荐还是以住宅为主的。

住宅的市场无论是在一线还是三四线，都是很安全的，虽然现在房价没有再大幅的上涨，但是下跌的空间也不大，目前市场主要以调整为主。住宅还是可以买的，公寓的话尽量不要买。

小胖大少

投资公寓或者住宅，都好，前提是要看得懂地方的行情，看不懂这个地方以后行情的，就是瞎买，像公寓的话，可以这样说，只要付个首付，房子就完全归你了，因为贷款月供这一块，好的话基本上可以抵月供，而住宅，一定要买到120-140平方前后通透的房子来，因为这种平方的户型是属于刚需户型，升值空间最大，如果是投资，最好是毛坯的，以后转手方便，如果手头上钱不多的话，那就公寓嘛，公寓的回报是最高的，升值空间看行情，如果是投资，最好买到装修过的，哪怕是简单的装修，这样最省回报最高，而刚才说的那个住宅，选择的地方或者小区，很重要，不同的地方不同的小区，涨起来的幅度可以说是天壤之别，很多人应该深有体会，投资这种最需要懂行情看得远，有眼光！

半城烟火6666

我专业的不太懂只说自己看法，我认为先要分析下自己的情况，不要听所谓的专家，我自己经验谈谈，要是第一套房的刚需是住宅好一点，能解决掉落户,入学，社保等很多生活问题，第二套投资的就要看租金收益，毕竟我们不是专业炒房的，主要是解决资本保值问题，专业买卖房的是投机不叫投资，买套房是要投很多精力和感情的那里舍得随便卖了，我都两套住宅两套公寓，再买还会公寓，好出租。

背两把砍刀是大侠

公寓投资看城市和区域，目前大城市的公寓受政策影响需要公司购买，不能贷款，个人购买占用指标，现在公寓价格是优势，后期会有好的租金收益，小面积低总价的小公寓可以入手。

房产斗地主

公寓，1.因为国家现在已经在调控了，以后公寓的水电和民用都是一样的.

2.商品房价格太高，又限购，公寓不限购的.成都的公寓价格也是在不断上涨.

3.公寓可以开公司，也可以居住.

關鍵字: 房产 比较 投资