“主業為基·萬變維新”，這是所有的房企在地產下半場的過程當中，要活下去活的更長久必須要做的兩件事情。
2019 年 3 月 27 日，在第三屆地新引力峰會現場，易居企業集團執行總裁、克而瑞 CEO 張燕進行了《 2019 房地產多元投資領域全景報告》發佈。本期，地新引力平臺就這份報告做專題解讀，希望在呈現房企多元投資的多維圖景，解讀踐行過程中的難點、燃點之餘，分享克而瑞眼中的 19/20 年趨勢，為企業的佈局與實踐提供參考。
易居企業集團執行總裁、克而瑞CEO張燕
房企的多元投資重歸審視和思考
近年來，房地產多元化經歷了從剛開始的零星嘗試到蜂擁而上成標配的過程，並在 2018 年呈現出一個非常重要的特點：房企出現更名潮，紛紛去地產化，這也說明了房企多元化已全面展開。據克而瑞統計， TOP30 房企 70% 發佈了多元化戰略， TOP100 房企 97% 佈局了多元化業務。
然而，我們也應看到，房企的主業依然是地產，年報顯示，房企最大的收入貢獻仍是地產，這在 TOP30 尤為明顯，主業基本上佔據了九成以上的業績貢獻。
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數據來源：上市房企2018年中報，克而瑞地新引力整理
一方面，房企在主業上仍在繼續衝規模。 2018 年底，百強已經佔據了整個市場份額的六成， TOP30 則從 2014 年的不到三成做到了接近五成，雖然不少房企在放慢腳步提高質量，但主業為基的趨勢在未來 5 到 10 年不會有根本性的變化。
數據來源：CRIC，數據截止2018年底
另一方面，房企在加大多元化的實踐過程，也遇到了多方困擾，尤其體現在政策的變化、模式不清晰、不確定、培育期過長、多元化發展的團隊人才難求等。
房企更偏愛「專業性強」的「非地產」領域
2018 年，百強房企參與投資事件 73 件，較 2014 年超過 7 倍，投資金額近千億。近三年，百強房企投資可以說是熱情高漲，紛紛加大了多元化投資力度。
數據來源：CRIC，投資界，公開資料
據克而瑞統計，在這些多元化投資中，房企更偏愛“專業性強”的“非地產”領域，諸如應用科技、教育、新工業新材料、文娛傳媒、體育等等。這些不僅僅是領域當中的熱點，也是未來中國經濟整體的熱點。
數據來源：克而瑞地新引力根據公開資料整理
另外，克而瑞通過研究發現，房企多元化投資的原因主要有兩點：一是因主業強大主動佈局，如萬科、碧桂園、恆大均在企業大規模之後，增加非主業的佈局，包括汽車交通出行、體育、本地生活、應用科技等；一是企業基因或稟賦使然，如保利發展母公司保利集團，本是多元化業務一體，基因決定投資方向多元，旗下保利資本涉及應用科技、生活服務、金融等多個方面。
數據來源：克而瑞地新引力根據公開資料整理
對於一些領域，頭部房企表現出了極大的熱情，甚至直接「下場」參與。
直接參與多元投資房企概況
數據來源：克而瑞地新引力根據公開資料整理
我們再反觀房地產相關領域，企業最關注的還是以長租為核心的租賃市場。
房企多元實踐的難點和痛點
在多元化付諸實踐的過程中，總會碰到一些難點，具體到各個領域，這些痛點和難點又是不同的，但大致分為三類：
政策嚴控，原有路徑受阻，如金融、教育，刺激業務收縮或迴歸主業；
土地出讓政策從嚴，如產城、文旅，對企業運營提出更高要求，運營策略變化；
政策長期支持，未來預期高，但現階段盈利難，如養老和租賃。
金融：政策嚴控，傳統金融窗口關閉；佈局放緩，股權投資基金正當時
由於政策的嚴控，小貸保理這一類業務，要麼自有資金要求很高，要麼不允許開展。基於這樣的前提，雖然 TOP30 六成以上都已經佈局了金融，但從 2018 年的數據來看，房企在傳統金融當中的佈局已經明顯放緩了： 2015-2016 年， TOP30 房企 60% 佈局傳統金融行業，但到了 2018 年，僅綠城通過收購百年人壽佈局傳統金融行業。但另一方面，超過一半的企業都開始佈局投資基金，通過股權投資的方式參與到房地產經營當中是目前比較多的一種方式。
教育：產業化運作路徑受限，迴歸主業配套
TOP30 房企中 50% 佈局教育，但因為政策受限，如通過 VIE 架構境外上市退出漏洞被堵死，房企都開始把教育迴歸主業作為配套運營。
產城：土地政策從嚴，類地產更困難；迴歸產業本質，運營為王
產城對於企業的運營提出了更高的要求，更多的頭部企業對於產業的參與偏向於實體產業，但由於佈局的時間和週期都比較長，最終的效果仍需要時間來檢驗。從對企業業績、利潤的貢獻來說，幾乎可以忽略。
文旅：土地出讓政策對運營要求更高，行業進一步向頭部集中
土地出讓政策變化對文旅運營提出更高要求：十年前對運營配套的比例為 10%-20% ，現在則要求 50%-70% 。在這種情況下，企業要麼自主創新，要麼要尋找靠譜的合作方。另一方面，克而瑞發現，文旅行業正在進一步向頭部集中。 2018 年，全國旅遊業實際完成投資 17750 億元，頭部企業包括“華僑城、萬達、融創、雅居樂、萬科、方特、長隆、恆大”等，總投資 1.095 萬億元，佔比高達 62% 。
養老：未富先老，供需不匹配痛點顯著；但政策利好，市場巨大。
養老的特點是具有政策的長期支撐，對於未來發展預期很高，但短期來看很難形成現有的盈利模式。通過對養老人群的研究會發現，養老最重要的問題是錯配，首先是養老客戶分層很明顯， 55 歲到 75 歲稱之為活力長者，他們對於醫養需求不顯著，更多的需求是在投資上面受限，所以會有這種養老產品出現。但是 75 歲以上的養老人群，更多的對於醫養養護提出了更高要求，而市場當中要麼對於這類產品供應不足，要麼由於這一類群體目前的支付能力還沒有達到，所以形成了現實當中的供需錯配。但養老的政策前景非常巨大， 2020 年會小爆發， 2025 年之後會進入真正養老事業發展期。
租賃：盈利難、供需錯配嚴重；但政策利好，市場潛力大。
盈利難、供需錯配是當下租賃住房市場的主要痛點。首先是盈利難，國內 20 個重點城市公寓租金回報率 1%-3% （一線城市低於 2% ），低於辦公租金回報率 4%-6% ；且遠低於國際公寓水平。
國內主要城市租金回報率
其次是供需錯配，以上海租賃市場為例，租金 4000 元以下的需求大，而新增土地將供應 6 萬多套中高端租賃住房，供應結構偏差 。
上海租賃市場供需概況
但另一方面，租賃市場仍有著眾多政策利好。中國總租賃市場規模預計達 15510 億元，其中北上廣深一線城市合計達 5565 億元，佔比 35.9% ， 23 個二線城市合計達 2436 億元，佔比 15.7% ，發展潛力大。
房企多元化投資中的燃點
物業：前景廣闊的規模賽道，「大服務生態」已成，場景日益豐富
無論是從政策放開鼓勵發展的角度，還是資本市場的認可程度，都可以說明這一點。進入三月份之後，整個物業上市的節奏非常快，幾乎是每週一股。
2018年物企上市概況
另外，物業已經從原來簡單以住宅為核心擴展到了商業、辦公、醫院等等，業態從單純的 2C 到 2B、2G ，這為未來物業發展提供了非常豐富的場景。因為物業是大入口，展現出更多更美好的景象，所以 TOP30 都有自己清晰的發展規劃。
物業大服務生態
商業：消費升級+技術突破助力商業成新賽道
無論是從這幾年的拿地狀況來看，還是從房企的戰略轉型來看，商業都是企業佈局的一大熱門， TOP50 房企超過八成都佈局了商業。商業為企業提供了穩定現金流，並在資本市場當中得到了進一步認可，而在這個過程當中因為場景的豐富，也對創新提出了要求，譬如空間創新、內容創新，以及當下討論眾多的新零售。可以說，商業不僅僅只是開發企業轉變為運營商之後所涉足的一個領域，而是除了自己的商業項目之外，可以更多得采用另外的方式擴展更多的資產管理、商業管理路徑。
代建：專業化趨勢下，頭部房企紛紛佈局
TOP30 房企中 19 家涉足代建業務，比例近 65% 。這是因為，頭部企業對於規模化有所訴求，代建或小股操盤是非常好的方式。另外，市場也在提供更多更豐富的代建產品種類，這使得代建可以成為未來新的拐點。
房企涉足代建概況
2019/2020年的多元化趨勢
回顧 2018/2019 年預測，以長租為核心的租賃，以物聯網為技術載體的智能家居，城市更新、產城融合和教育，克而瑞發現產城融合包括文旅、教育，已經變成了主業重要的一個組成部分，而租賃和以物業為入口，以物聯網技術為載體的智能家居、智慧社區，這兩者會有更長足的發展。
2019-2020 年，克而瑞認為：
一、物業服務痛點依然存在，但大服務生態已成，場景日益豐富。由於場景的擴展為未來的智能家居、智慧社區都提供了非常大的擴展空間。
二、智慧科技加持，因為有了物業的大入口，萬物互聯、智慧社區正在形成。
三、政策長效機制下，克而瑞認為租賃住宅依然看好，短期盈利難的問題，將在資產證券化進一步放開下可望逐漸解決。三月份上交所已經提出了第一批試點的公募 REITs ，這是一個非常有效的方式。
四、中國地產下半場將進入大資管時代，未來十年甚至更長的一段時間，大資管將從今天這個時間點，通過運營和其他的資產管理方式激活市場。
“主業為基·萬變維新”，這是所有的房企在地產下半場的過程當中，要活下去活的更長久必須要做的兩件事情。因此，多元化佈局不再是做和不做的選擇，而是不斷思考我們怎麼樣踐行怎麼樣實施。這也是這個行業持續發展的核心強大的動力！
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克而瑞：中國房地產大數據應用服務商，十餘年淬鍊，從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環構建，細分領域諮詢服務，縱向產業鏈整合能手，服務於TOP100強中90%的房地產企業。作為中國房地產大數據應用服務商，克而瑞在大數據應用上，同時具備深度與廣度的特色，遠遠走在行業前列。克而瑞成立於2006年，在房地產大數據領域深耕十載，建立起房地產數據庫系統“CRIC”。依託強大的專業研究力量和諮詢顧問團隊為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。通過這兩塊業務，為克而瑞積累了大量讓同行青睞的行業數據。同時克而瑞積極進行縱向產業鏈的延展整合：通過“築想科技”搭建了中國建築建材產業鏈SAAS服務，為房企設計部、採購部、設計機構及上下游企業提供專業服務；通過“中房研協”發佈的中國地產企業測評榜，更是成為業內、社會公認的權威榜單。克而瑞也因為這兩塊業務，分別在建築建材數據領域、企業數據領域，建立起了龐大數據資源，大數據的廣度由此延展開來。
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