圆圆圈圈都是我5511418
按惯例，先上结论！
1、不建议买公寓，能上住宅上住宅，即使位置偏一些。
2、问题比较简单，先大胆猜测下题主的情况:家里有套房，手里有些存款，生活相对稳定，觉着现在房价涨得太快，公寓价差蛮大，就想买套公寓来做个固定资产；
3、看完了，还是想买公寓的给你说说几种适合的情况（请耐心继续看）。
下面说说几个观点:
1、南昌房价的两万论据不实，你说的应该是核心区（东西湖、红谷滩）,2019年9月南昌的均价应该一万五上下，目前这行情这个价格可以买到不错的房子，南昌整体均价过两万，应该还要个几年时光。下面几个机构出的均价图，可以参考下，但是有些地区新开盘的价差不一样，偏失真。
2、买公寓首先要做下功课，公寓所面临的交易风险。[图片]配图第一张图；
3、想投资的不要老盯着核心区，目前南昌的南昌县（象湖），湾里、新建、经开，交易量还是不错的，价格符合刚需上车以及初步投资需求。
单价跟核心市区的公寓单价差不多，因为公寓首付50%，住宅首付30%，所以小面积段的住宅，首付差异不大；
另外要考虑的可能是月供，因为公寓不能用公积金，住宅可以，这一进一出，差异应该也不会很大（纯商贷的可以自己计算）。
4、按南昌限购政策，以家庭为单位，可以贷款两套房子，第三套须全款。
以个人为单位那就是四套，所以不建议一套房写两个人名字。
想投资公寓的大部分，是因为考虑二套首付比例高。
所以首套的名额没用完，建议购买住宅。（如果家庭只有一套，也是首套房名额没用完，因为可以假xx，这个要两人商议）；二套有资金的更不用说；
如果说是考虑首付及月供压力，那我建议等等，等你有资金了（储蓄及工资增长了），去非核心区投资住宅。因为公寓的风险确实是比较大的，关键即便你有收益，20%的所得税也给你拉回原形。
5、什么情况可以投资公寓?我给的建议首、二套房名额都用完了，考虑自己家庭未来（3-5年）的收入不会大幅增长（本/硕毕业的人，现在没到30岁的，我认为普遍过了30左右，会有大增涨），结合自身已有的还贷压力，那就可以买套公寓。选择上①小面积，不要贪大。38的就行。②板块，选择市区偏核心位置/周边有写字楼的，这样一个是有人流，另外这些人相对有消费能力。③买毛坯，loft的，层高4.2米，将来可以改成两室的，租金比住宅两室的便宜些，相对出租方便；
6、不要觉着买非核心区的住宅以后难出手啥的，按照一般城市发展规律，刚需是楼市的主力，而刚需的首套置业一般都是在非核心板块，像现在的经开、象湖等等，这些现在的非核心未来会向次核心板块发展，那未来的非核心呢?主要是选房，怎么选的问题。
以上，不要惊慌，一着急就容易出错手，还是那句话:不懂的，就多看看，不行就咨询下懂的人，然后自己加工完信息，再做出判断。
最后，咨询一定找买了两套以上房的人，不用听那些没买过房的人的意见。
南昌房产零零发
我在南昌，合适回答这个问题。
先来谈谈南昌的房价。目前，南昌老城区旧房的房价还是比较低，都在刚刚突破一万的水平，一般不足一万五。但是，老房子有两个问题，一是都处于限购区，二是房子比较旧，条件差，住起来可能不太舒服，所以，选择新房的人还是占多数。新房的房价就比较高，尤其是红谷滩等地，房价基本上到了2万以上。如果考虑远一点的地方，比如湾里的话，房价会低一些，大致在一万附近。
再来看投资的价值。现在南昌的房价结构，就以两万的数字来解剖，地价约占其中的一半，建安加上装修大约占20%，剩下就是一些其他成本和开发商的利润了。所以，房价有没有水分，能不能站住目前水平，关键在于地价。我个人估计，地价大幅下跌可能性小，大涨的可能性应该也不大了，所以，房价未来以稳为主，指望暴涨不现实了。
有新闻可以佐证。2018年8月8日，南昌国际展览中心的三宗地成功拍出，华润置地以底价30.74亿拍得，住宅用地楼面价6030元/㎡，住宅限价14500元/㎡。
至于你想购买的公寓，相对住宅还是有一些缺陷的。一是房屋性质决定了其持有和转让的税费都明显偏高，不利于房屋升值和处置。二是公寓作为商业性房产，在孩子上学等方面也不太方便。三是南昌公寓处于供大于求的状态，如果不是做长期投资，一般不建议购买。
沉默的投资者
你好，其实这个问题主要看你的用途，及选择的区域。如果是自住那就是买，如果是投资那就选择红谷滩中心区购买，其他区域个人不建议。
理由如下:
1.自住不管怎么怎么样，都是要买，买个公寓其实也适合小夫妻，情侣自住，打理卫生也方便。但是如果是自住我会建议买住宅楼，不要买公寓，毕竟公寓只有四十年产权，而且还不能落户，以后转手也麻烦，税费很高。
2.如果是投资，那就选择红谷滩中心区，因为只有在这里才有较大的租赁需求，其他区域市场需求不大，难以出价格。
3.再说南昌的房价，自2016年以来，一直处于持续上升阶段，到2019年才慢慢的回落，目前来说基本处于平稳期，上升幅度较小。但是，不得不提的是最近有消息显示，银行的贷款利率又要上调，对于买房的人来说，自然而然又要多花费不少钱。
4.最后，说下南昌目前的公寓市场价格，公寓整体价格在一万上下浮动。
loft公寓住着还是挺舒服的，本人已体验过。
在非洲的小伙
我是萍浮居士，我在南昌，给你最直接的观点。
公寓和住宅的区别我就不多说了，我想买公寓的人肯定会去了解两个的差别，因为无论从首付、增值、交易税费、配套资源、生活成本等方面的差异都是非常大的，至于是不是值得买，得看你最终目的以及你的自身状况来觉得。
我很直白的说吧，如果你有钱，那你随便买，你就作为保值用，反正亏不了。
我一个专卖写字楼的哥们跟我说很多人买来公寓都是为了红颜知己准备的，如果你有这个想法，也是不错的选择，毕竟酒店和家里作案的风险大。
如果买来投资，对不起啊，目前公寓南昌没有投资的意义，不仅南昌，大部分的二线及以下城市的都没有投资意义。
北上广深等一线城市公寓火爆，是因为人家有人！有需求！而且替代品少！南昌人多吗？需求大吗？替代品多得是啊。你买个公寓投资啥？
如果你买个公寓自己住，好吧，你等着哭吧，等着羡慕别人吧~居士劝你别因为首付少，还贷轻松一时爽而丢了住宅这个发财树。
好吧!居士告诉最后告诉大家买还是不买的绝招。去调查下现场职业顾问买了没有，如果很多买了，你就跟着买，没人动，你也别动。
南昌微资讯
房价上涨跟地铁没多少关联，只是一个配套而已。因为房子是商品属性。就是由供求关系决定，供求关系也是由人。而决定人的，肯定是收入，如果一个城市没有很好经济发展动脉，来引导居民收入提高能促进房地产发展。你房价单边上涨，没有经济持续性支撑最终只是手里的房子，而不是流通货币。当前南昌经济水平你应该有些了解，南昌没有大的战略性行业带动发展，经济持续性不好，可以周围省会大战略行业做对。南昌这5年变化是因为全国开展城市面貌升级，而不是你自身跨越发展，因为全国各地的城市面貌都焕然一新。南昌当前房价已经偏高，购买力已经不行，当前13000+以下的面积不大房子，有市场，因为是省会，全省各地有点钱子女在南昌会买。超过15000+以上的很多人就止步，当然不是说15000+很高，是因为需要加上30年上浮利息，很多人不一定负担的起，因为这是一个30不间断持续过程。不信去可以去了解南昌楼盘，13000+的房子卖的速度比15000+以上快很多。15000+经常有房可售，20000+基本常年可售，这是什么原因呢，我个人最终认为当前购买力也就在这水平，高了，大家都会评估自身经济水平，所以你买房要结合自身经济能力。
闲风2
公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。
事实上，公寓产权时间并不仅只有40年，也有70年的，主要得看用地性质。
一、居住公寓
用地性质一般为住宅的，产权年限为70年。
注意，如何判定是居住公寓呢？一般按照《住宅建筑设计规范》有关规定，居住产品中的住宅必须满足日照、采光等相关条件，即每套住宅至少应有一个卧室或起居室（厅）。大寒日即寒冷天气下，日照时间不得低于2小时。而如果楼房都有处于背阳的一面，且不能满足日照标准的房屋，则不能称为住宅，这类产品就列为居住公寓。
二、商务公寓
用地性质一般为综合性用地（商住）或商业用地，产权类型为商务公寓，产权年限根据用地性质而定为50年或40年。
三、酒店型公寓
产权类型为公寓或商务公寓，产权年限根据用地性质而定，一般为40年。
南昌现在大部分公寓都是商务公寓，也就是40年产权的，要注意的是40年产权的公寓是不能用作学区房的，这个得看你自己具体的情况去做选择，我在南昌从事房产工作，你有这个意向可以咨询我。
何似心归处
南昌是二线落后的经济市，2018年全市DGP为5200亿元，按照这样的DGP量及参照同类城市的一首现房销售价约在每平方米9000—10000万元区间运行，现在南昌市一首现房销售价偏高，随着国家旧城改造的进度放缓给一首现房销售量造成了致命的瓶颈，加之政府相应中央房子是用来住的，不是用来炒的宗旨精神和其它因数的影响（如：反腐力度加大、房地产税、土地增值税、保障房、集体土地建房出租等），南昌房价虽高但成交量很低，按照这个走势看两三年南昌挤压水份的房价约在每平方米10000万元左右。
地之缘201
南昌的行情确实差不多就破2万了。目前只有地铁1号线开通，和一段2号线开通，如果3号和4号线都开通的话，交通会更加便利，南昌的基础设施也越来越好，加上通货膨胀，价格上涨是趋势。
但是，如果购买公寓的话，如果路段好拿来出租还是可以的，但是转手基本上就比较难，因为税很高。我自己现在也在考虑这个问题。基本上现在的公寓单价在1万上下，公寓面积一般在30-40平。可是转手的税就要7-8万！这个比较可怕了。而且产权只有40年，还不能读学区房。所以如果相比现金留在银行，买公寓还是可以的，如果是相比购买住宅，那就差的远了。
糖果屋Vlog
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1 南昌作为省会城市，这个房价还是在一个正常区间吧，在当下住房不炒的基本政策下，我们可以看到今年各大城市都在努力摆脱地产财政收入依赖，降低负债，同时各种吸引人口入户的政策，吸引人才入驻城市，来维持房价当下的持续稳定，在维稳第一的基础下，短期变现的通道被锁住，炒房投机人群被压制，也不敢再高杠杆炒房，住宅稳住了，才能走城市化推进的下一步，平衡区域差距，完善城市基础配套，开发商从粗放开发走向城市服务商角色。中长期的房价增长还是要依赖城市人口的稳定增长和产业发展的成熟，短期暴涨暴跌都不可能，一二线的住宅可以保值，三四线不确定性大，而且很难再大涨，如果想要靠买房子获取高回报已经过了时间节点。必须评估好自己中长期负债能力和收入预期再考量。
2固定资产中，住宅是基础刚需，决定了公寓和商铺的金融属性和投资价值，住宅维稳的情况下，变现还相对容易，有空间，周期比较短，公寓的变现难度大，周期长，而且价格打折扣，商铺变现周期更长，不确定商业因素和市场因素更大，在这个节点我不会去选择公寓和商铺投资，锁定长期现金流去赌一个高回报，在当下的环境风险太大。
路人蚁
公寓因为本身属于商业地产，土地使用年限和所享有的权益与住宅差距还是很大的
第一、多数的商业地产本身的土地性质就决定了，其主要用途是用来办公和商业。因为本身很多地方对于商业地产的使用用途并没有严格的规定，所以也造就了很大一批公寓的出现（商住两用）。可以说这本身就是钻了政策的漏洞，这样的土地性质决定了公寓等商业地产是无法享受住宅房产的所有权利的。比如：落户、子女享受划片教育等，还有商业地产的土地使用权限也只有40或50年。
第二、公寓的投资价值未来多数是以收取租金为主，本身商业的性质决定了出售并不划算。看过我文章的朋友应该知道，商业房产出售后其所需要交纳的税费是很高的，基本上占据了差价的40%左右。举例：100万购买的公寓，5年后价值150万，那么出售后你需要缴纳的税费基本上是（150-100）*0.4=20万。也就是说原本你50万的收益，最后到手的只有30万左右。而且根据我的观察，商业地产的升值空间并不大，尤其是以公寓和写字楼为主的房产，甚至多数房产多年后还存在贬值的风险，毕竟房价的最终价值体现还是周边资源，尤其是教育等优质资源。
公寓本身是可以投资的，关键是看你选择投资的目的是什么？自用还是出租？
第一、公寓属于房产的一种，本身是可以投资的，毕竟如今在不少城市对于商业地产还是很宽松的。就拿南昌来说，对于公寓的管控还是比较放松的，起码是允许商住一体的公寓出现的。甚至有些城市对于住房式的水电费等都是可以按照民用住宅标准来执行的（只是需要提出申请），可以说唯一的差别就在于不能落户和享受教育资源等。
第二、公寓未来主要收益取决于租金收益，如果有想要通过赚取差价来获取收益还是不要考虑的好。前几天就有中部某城市的业主在维权自己购买的公寓，多数原因就是因为前期没有理解清楚，感觉自己买亏了。个人觉得在地方政策不明令禁止的情况下，商住一体的公寓在南昌这样的城市还是很有市场的，毕竟公寓的房价比一般住宅低了不少。
综上，房产投资对于省会及以上城市来说还是值得的。公寓投资自然也是可以的，但是多数朋友要知道公寓投资的主要收益是来自于租金。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、关注头条号：勇谈房产经济壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。
