封頂+自持、封頂+自持……
自杭州樓市復工以來，這久違的土拍火熱場面，如今已是司空見慣，尤其是4月。
4月3日，申花自持4%；4月9日，蕭山戴村自持22%；4月16日，青山湖科技城自持5%；4月20日，兩宗市北西宅地雙雙封頂。
就在昨天（4月27日），限價3萬的喬司宅地，再次封頂+自持2%成交。
今天，主城土地市場再次開閘，一下子拋出江河匯、祥符東、桃源和鐵路北站四宗優質宅地，大概率又將上演封頂+自持。
江河匯地塊精裝限價6.85萬，周邊二手房已經賣到7萬+；祥符東宅地精裝限價3萬6，直線距下個月出讓的祥符西宅地僅800米，但後者限價4萬。
鐵路北站宅，板塊4年未推地，周邊二手房成交近4萬，高於3萬6的精裝限價。
桃源宅地精裝限價3萬4，與周邊二手成交價差不多。參照之前聯發的拿地勢頭（自持），估計也是大熱成交。
封頂宅地一波接一波，杭州房價又要漲了嗎？
對購房者來說，大可不必擔憂。因為現在全是“雙限地”，未來的房價天花板已經確定，不可逾越。
樓市即便再瘋，至少這些新房會原地等著你。
更值得我們關心的應該是，限價之下，樓盤品質能否有保證？還能買到真正的好房子嗎？
三堡景芳：今年最佳宅地之一
地塊指標
出讓面積：44136㎡
容積率：3.0
起始樓面價：32789元/㎡
最高樓面價：42607元/㎡
毛坯限價：均價62500元/㎡
精裝限價：不高於6000元/㎡
地塊概況
景芳三堡單元JG1206-47地塊，東至運河東路，南至規劃綠化，西至規劃六號路，北至規劃六號路。
地塊位置上佳，與熱度極高的江河匯，僅有一路之隔。
目前江乾區大熱的九年一貫制錢江新外國語學校，也在地塊北側約200米處。
同時，地塊緊鄰地鐵6、9號線三堡站（在建），未來去錢江新城核心、奧體、濱江都很方便。
作為一宗商住地，住宅佔70%，商業佔30%。
地塊無需配建公租房，但有限高限低要求，不得高於100米，其中住宅建築高度不小於24米，不大於80米。
可以想象未來產品基本是高層和小高層，沒有低密的可能，也沒有超高層的空間。
層樓點評
這應該是今年杭州最好的地塊之一。
去年，新鴻基平安以總價132.6億拿下的江河匯綜合體，是錢江新城2.0的核心部分，定位為金融商務辦公、城市旅遊體驗、居住公寓和客運通航等多功能於一體的綜合體。
今天這宗地塊，就緊貼著這個地標區域，也能共享江河匯配套，簡直棒極了。
更重要的是，周邊一二手房熱度相當高。
目前，景芳三堡一帶在售新房，僅有一個鳳起錢潮。中籤率從首開的54%，一路走低到27%，僅剩2幢洋房及合院可售了。
留香園實景
至於二手房價，留香園交付後，已經大幅上升。
據好找房平臺數據，留香園成交最高的一套房源，165㎡總價1250萬，摺合單價7萬5。
此外，7萬+的高成交價也頻頻出現。
相比留香園，今天這宗地塊的位置條件，有過之而無不及，但它的限價僅68500元/㎡。只要產品過硬，未來新房市場上的競爭力可想而知。
不知，又有多少房企爭得頭破血流。
祥符：限價4萬之前的撿漏？
地塊指標
出讓面積：29295㎡
容積率：2.5
起始樓面價：18537元/㎡
最高樓面價：23999元/㎡
毛坯限價：均價32000元/㎡
精裝限價：不高於4000元/㎡
地塊概況
祥符東單元GS0802-R21-08地塊，東至規劃祥興路，南至規劃新文路，西至規劃祥宏路，北至杭州新文股份經濟合作社。
地塊呈相對規則的長方形，就在和寧文華的斜對角。
該地塊曾在1月13日掛牌公告，原計劃2月11日出讓，受疫情影響終止出讓，現在終於要再次出讓了。
值得注意的是，地塊要求不少於7323.75㎡作為配建公共租賃住房。
祥符東上一次土拍，還要追溯到去年5月。禹洲以封頂+自持3%競得，成交樓面價24814元/㎡。
層樓點評
同一個祥符，內部價差卻已經開始分裂了。
下個月即將出讓的一宗祥符西地塊，位於祥宸府南側，精裝限價已經上升至40000元/㎡。
而今天這宗宅地，精裝限價僅36000元/㎡，直線距“上限4萬地塊”，只有800米。
當然，限價雖然不如祥符西高，但土地成本上卻是要比祥符西底。
祥符西起始樓面價21679元/㎡，上限樓面價28042元/㎡，今天這宗地塊成本要低上三四千。
目前，3萬6的祥符板塊，市場接受度並不是很高。
以和寧文華為例，高層均價3萬6，近4次搖號均為流搖。接下去，板塊內還有祥宸府、禹洲項目會相繼入市，競爭壓力更大。
好在地塊周邊配套不錯，方圓2公里內，涵蓋西田城、三墩天街和萬達廣場三大綜合體。
3萬6還能買個主城區，說起來，也不是不能接受。
鐵路北站：時隔4年再推地
地塊指標
出讓面積：29685㎡
容積率：2.5
起始樓面價：17433元/㎡
最高樓面價：22553元/㎡
毛坯限價：均價32000元/㎡
精裝限價：不高於4000元/㎡
地塊概況
地塊名雖寫著“鐵路北站”，但這宗地就在我們所熟知的上塘板塊。
隔著條長浜路，西南面是去年交付的招商遠洋·春秋華庭。地塊（杭政儲出【2020】19號地塊）體量不大，可建面積還不到7.5萬㎡。剔除10%公租房，實際可售面積不到6.7萬㎡。
折算下來，實際樓面起價與實際樓面封頂價分別為19709元/㎡、25398元/㎡。
根據測算，溢價率即便拍至封頂，19號地塊依然會有利潤。溢價率在26%左右，未來利潤率可達到10%。
這兩年，上塘板塊在杭州樓市發聲甚少。板塊內上一次有宅地推出，還得追溯到4年前。
一宗是2016年5月12日出讓，招商拿下春秋華庭，樓面價15268元/㎡；另一宗是同年5月27日出讓，招商聯合遠洋拿下的上塘宸章，樓面價13626元/㎡。
從規劃上看，上塘板塊定位為橋東智慧城，是杭州又一百億級投資的產業中心。
層樓點評
不論地塊本身條件，還是當下市場行情，鐵路北站宅地都具備大火的條件。
一則，板塊目前暫無新房供應。
兩年前，自春秋華庭售罄後，整個上塘板塊便再無新房供應。
最近的新房，在直線1.2公里開外，往南跨過留石高架的金茂首開國樾，高層精裝均價48100元/㎡。
一個長時間無新房供應的板塊，意味著未來很長一段時間內，甚少有新競爭對手出現（持續供地情況除外）；況且，積蓄的購買力對開發商而言，大大提高未來的銷售安全係數。
二則，一二手房價存在倒掛。
去年交付的春秋華庭，目前二手房掛牌均價為45152元/㎡。月中網簽了該小區首套二手房，一套2樓的123.57㎡的房子，成交單價39896元/㎡。
成交量相對較多的，是交付時間更早的上塘宸章。最近一個月網簽了5套二手房，成交均價36160元/㎡。
上塘宸章毛坯交付，春秋華庭則為精裝交付。
根據出讓公告，19號地塊毛坯均價32000元/㎡，裝標不得高於4000元/㎡。也就是說，目前的限價與板塊內的二手房價差，差不多在4000元/㎡。
在房價倒掛逐漸趨為“零”的當下，一二手房存在4000元/㎡的價差，都大大降低拿地的風險。
桃源：“莊家”聯發會出手嗎？
地塊指標
出讓面積：33617㎡
容積率：2.8
起始樓面價：17389元/㎡
最高樓面價：22595元/㎡
毛坯限價：均價30500元/㎡
精裝限價：不高於3500元/㎡
地塊概況
樓市版圖中，桃源板塊就像被“隔斷”一樣，它的南面和西面都被鐵路環繞，北面又是杭鋼和半山。
整個板塊，除錦繡桃源與香悅郡一帶，相對較為成熟外，其他區域還在開發中。
從道路就能看出，好些路段還是斷頭路。雖然隔得近，抬頭就能看到，但因道路被阻斷，要想跨過去還得費不少周折。
比如今天開拍的這宗地（杭政儲出【2020】20號地塊），除了北至金昌路這條大路外，餘下路段全在規劃中。
20號地塊無需配建公租房，但有限高限低要求，最高不得高於100米，最低不得低於21米。也就是說，7層洋房基本不用指望，未來產品形態大概率是高層、小高層。
層樓點評
目前，桃源板塊還有兩宗待售項目。
一宗，是2017年4月26日，聯發拿下的需現房銷售的溪語宸廬，一共7幢高層（含一幢自持），戶型為115-139㎡，目前示範區已亮相。
另一宗，是去年9月10日，同樣由聯發拿下桃源宅地，溢價24.7%，樓面價21043元/㎡。
聯發可謂是桃源板塊，最大的“莊家”。不知今天這宗地，聯發會否繼續出手。
此前，板塊內唯一在售新房——臻藍府，高層毛坯均價2萬8，洋房毛坯均價3萬1，中籤率最低僅7.4%。現在，板塊毛坯均價提升至3萬，算上裝修，新房限價3萬4。
這一價格，與板塊內的次新房錦繡桃源，香悅郡（近月二手房成交價在3萬3-3萬4），基本持平。
主城區，精裝3萬4，價格不算貴。尤其未來道路打通後，從桃源到運河新城，距離大大縮短。只是，一二手房價價差小，不知購房者的認可度是否如臻藍府那麼高。
從規劃上可知，未來桃源板塊還有3宗涉宅地塊待出讓。
這既是優勢，能讓板塊快速形成規模；又是劣勢，若持續掛牌推出，未來入市時勢必競爭壓力會大。
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關鍵字: 美好，一直在身邊 自持 跟著地鐵圓太原安家夢
