鄭州，已經被大家顛來複去研究很多遍了，準確來說是誇過很多遍了。今天筆者不誇鄭州，想吐槽下鄭州各大組團。
吐槽不是對利好視而不見，吐槽是一種直面發展困境的態度，與是否看好區域未來無關。
本文是作者個人觀點，與平臺無關，若引起舒適，請點贊，若引起不適，請輕噴。
白沙
鄭州最會做夢的區域
白沙自稱是“宇宙中心”，名不知誰起，一夢不醒。不過筆者認為，叫“宇宙中心”不如改叫“鄭州中心”或“鄭東中心”。
大家從小就聽過一個故事：
一條街上有三家裁縫店，第1家裁縫掛出一塊牌子：本省最好的裁縫店；第2家裁縫一看，你口氣不小，於是做一更大的牌子上書：全國最好的裁縫店。第3家裁縫犯難了，難道我還能寫是全世界最好的裁縫嗎，最後他只做了一塊很小的牌子掛出去，上書：這條街最好的裁縫店。
結果大家都知道，第3家裁縫店顧客盈門，碾壓前兩家。
所以如果白沙稱自己是“鄭東中心”，筆者想效果應該會更好，而且不會被群嘲了。不過，也可能會被群毆，第一個衝上來就是北龍湖，第二個就是高鐵東廣場，後面排隊的還有CDB，經開濱河和常西湖。
就算白沙還是“宇宙中心”吧，那麼這宇宙中心3大謎，什麼時候能破解呢。
第一謎，省政府還搬不搬了，啥時候搬。
第二謎，鄭開城鐵能不能改地鐵，啥時候改。
第三謎，8號線怎麼就走了物流通道，物流通道會不會南移。
綠博
鄭州求生欲最強的區域
在地圖上以高鐵東站為原點，向北拉15公里，是黃河，向東拉15公里，是綠博。
如果鄭州各區都出來行走江湖，綠博絕對是個好料子。因為行走江湖重要的不是看武功高低，而是要看兩點。
第一點拉幫結派，狠狠抓住利益共同體。
雖然白沙已被鄭州收編，綠博還是中牟的麾下，但是絲毫不影響兩者之間的感情，主要是綠博對白綠的感情。
2011年，白沙—綠博組團城市方案開評，從此“綠博組團”概念正式推出，從此綠博就攀上了白沙，從此“白綠幫”殺出江湖。
看看2015年的上東城（白沙樓盤），可見最初白沙並不是改善。看看2015年的萬科蘭喬聖菲（綠博樓盤），可見綠博也不是剛需。但是今天再對比兩個區域的現狀，顯然白沙越走越改善，綠博越走越剛需。
時間久了，“白綠幫”已經你中有我，我中有你。
第二點審時度勢，漲得不猶豫，跌得也果斷。
2015年，綠博高層只有八九千，但是2016-2017年這兩年，很快就乘著東風，漲到1.3-1.4萬了。2年漲幅70%，綠博在鎂光燈下翩翩起舞。
不過，綠博沒有孤芳自賞，2018年，見勢不對，綠博第一個殺價回調，一度調回9000+，2019年，又再次斷尾求生，回調到8000+，這份果斷，無人能敵。
北龍湖
鄭州最不接地氣的區域
蓋鄭州最低的樓，賣鄭州最相似的房子，要鄭州最高的價格，北龍湖點石成金的本事無人能及。
劉姥姥進大觀園是什麼樣兒，普通人進北龍湖就什麼樣兒。
普通人進北龍湖一般問3個問題，並且自問自答。
第一個問題：住這兒，早晨到哪裡去喝胡辣湯？
答曰：連胡辣湯都喝不到，還能叫鄭州？
第二個問題：住這兒，呼吸的空氣難道是甜的？
答曰：不是吧，連吸進去的霧霾指數都一樣，這不還是鄭州？
第三個問題：我什麼時候能買得起這兒的房子？
答曰：。。。
常西湖
鄭州最勇敢的區域
2015年，北龍湖的大手筆初見端倪，白沙省府機關周邊規劃也呼之欲出，CBD和大玉米深入人心，東區一片欣欣向榮，大家都在向東看。
然而，一直默默無聞的西邊，此時卻有了一個了不起的想法，他們想打造一個新區，一個與東區比美的新區，他們發誓要將大家的目光從東邊拉回到西邊。
這就是常西湖，一個勇氣可嘉的區域。
東邊不是有CBD嗎，常西湖說：我們有CCD（中央文化區）；
東邊不是有省政府嗎，常西湖說：不怕，我們有市政府；
北龍湖不都是大腕兒嗎，常西湖說：我們招商門檻也高得嚇人：全國50強/河南10強房企，保證金不低於人民幣50億元整。
為了殺殺東區的銳氣，常西湖還準備了一個殺手鐧，少數民族運動會。
在這個殺手鐧之下，常西湖2015年房價還只有6000多，2016年直接破萬，2017年11000，2018年，12000-13000，2019年14000-15000，一路飆升。
現在運動會結束了，容筆者弱弱問一句：接下來，常西湖房價走勢如何？
經開濱河
鄭州最會炒作的區域
濱河國際新城是一個雙面、撕裂的區域。
一面是招招致命的缺陷。與主城相距12公里，中間有大量真空地帶，沒有公共交通，不在城市主要發展方向上。
一面步步青雲的野心。2015年均價只有七千多，與當時綠博相當。2017年房價直接飆到18000，2018年飆到近2萬。此時，環伺左右，除了北龍湖，濱河已然傲視群雄。
僅僅兩三年，地價上漲將近8倍，樓面價上漲10倍，房價直接從綠博級別躍升至北龍湖第二級別，經開濱河國際新城就是城市現實版“鳳變冰”。
中建操盤，統一規劃，地價錨定，就是濱河變身的關鍵。然而，強拔的苗不長，濱河漲勢很快乏力。2018-2019年這兩年，濱河甚至今年年初一度從一萬八九，回調到一萬四五。
以前欲與北龍湖試比高，現在被購房者拿來與管南做對比。濱河演盡世事無常，不知道那些高價站崗的人，此刻是不是在瑟瑟發抖。
雙湖科技城
鄭州最貧血的區域
經開濱河是中建的第一子，雙湖科技城是中建的第二子。
雖然一母同胞，都是中建做的一級開發，然而雙湖科技城卻遠沒有經開濱河好運。
經開濱河的出生，恰逢市場上揚期，僅2016年就喜提6個地王，當時一切都很瘋狂，地價、房價這兩匹脫韁的野馬迅速將濱河推至高位。
2017年之後，拋物線開始走下坡路，地產界由輝煌走向寂靜，此時雙湖科技城小荷才露尖尖角，而大規模的土地出讓更是在2018年之後了。
所以，雖然也是中建操盤，高規劃，大品牌，一樣的配方還是保證不了一樣的味道。
經開濱河的客群來自全鄭州，而地處高新滎陽交接、四環外、距CBD20公里開外的雙湖科技城，主要靠高新區外溢。
高新老城本身還有不少土地未出讓，還有一二十個在售樓盤，並且高新區發展近30年，人口只有30萬，比重在鄭州不足3%，造血能力本身不足。因此靠高新老城外溢輸血的雙湖科技城靠，顯然氣血不足。
楊金
鄭州最會抱大腿的區域
當金水區還是老大的時候，楊金仗著自己是金水最後一片土地，便號稱要做“金水區未來發展的主戰場”，硬是在沒有學校、沒有科技的情況下給自己定下了“金水科教新城”的發展之路。
後來這條路走得很辛苦，又眼看鄭東新區漸入佳境，於是楊金眼疾手快地給自己改了個名字，叫做“鄭東新區北部區”，連規劃也做了調整。
這一改，楊金的命運也改上了快車道，區域房價從六七千躍升至第二梯隊。不過，上進的楊金並不滿足，他還想更近一步。
彼時，號稱“北龍湖第二”的濱河國際新城網紅之路正在業界引起一片譁然，楊金靈光一閃，看了看與自己一路之隔的好鄰居，於是一塊“龍脊之地”橫空出世。
抱起北龍湖的大腿，叫起“龍脊之地”，楊金的房價再次飛昇，從萬元大關跳躍至兩萬元大關。
如果不是馬頭崗機場官宣不搬遷，如果不是地鐵線路沒有落實，筆者毫不懷疑，楊金一定會站在北龍湖的背上飛起來。
惠濟
鄭州最沒啥可說的區域
新書記上任後，鄭州提出了新的城市功能佈局“東強”、“西美”、“南動”、“北靜”、“中優”、“外聯”。
北邊分到了一個“靜”字。“靜”是什麼意思？
就是沒有工業，沒有倉儲物流，沒有火車站、沒有高鐵站。
就是沒有汙染，沒有嘈雜，當然同時也沒有GDP，甚至沒有人。
（注：2018年惠濟區GDP總量鄭州倒數第二，人口總量倒數第二）
就是沒有壞的，也沒啥好的，守著黃河好好過吧。
管南
鄭州最吵鬧的區域
之前，現在，未來，管南都是鄭州最吵鬧的地方。
之前管南大車遍地走，黃土滿天飛，吵得沒人敢靠近。現在管南腳手架滿地，是鄭州最繁忙的建築工地，叮鈴咣噹吵得不可開交。
管南地處鄭州正南部，還有2號線這條大動脈，到金水和東區通勤的剛需都把這裡作為置業首選。所以，未來管南幾個超級大盤集中交房，幾十萬青年聚集，肯定也是鄭州最吵的區域。
人多會吵，還不是全部，路多也會吵。
管南基建條件落後，內部道路被分割嚴重，又有多條高架從北到南，呼嘯而過，管南整體性被破壞。
最關鍵最近吵得沸沸揚揚的小李莊站，再現代化的車站也是車站，他對管南是一把雙刃劍。
南龍湖
鄭州最放養的區域
南龍湖其實有點悲催。
本來就不是鄭州的市轄區，卻偏偏總是被拉出來跟人比較，明明是鄭州的養子，卻時不時被人拉出來和親兒子做比較。
南龍湖不在鄭州主要發展方向上，不與鄭州主城接壤，綠博和經開濱河的短兒佔全了。今天南龍湖的人氣旺，呼聲高，基本都是靠自己拼來的。當然，也可以說，是自己野蠻生長而來。野蠻生長說起來勵志，但其實規劃落實成問題。
原本南龍湖有山有湖，也有好多大學遷過去，所以要做“宜居科教城”可是結果瘋長地一塌糊塗。
批發市場，大車，物流商貿，鄉鎮級別配套，剛需聚集地，屌絲之城等等都是南龍湖的標籤。同為大學城，如果說東大學城的學生們是在城裡上學，那麼南龍湖的學校們簡直是在村裡上學。南龍湖置業者們也被嘲笑處在購房鄙視鏈的最底端。
南龍湖的還有很長的路要走。
以上是筆者眼中的鄭州，可能某些方面有些主觀，但是一千個人眼中有一千個哈姆雷特，很多事情大家本身也沒有辦法達成共識，所以才更有必要去交流和探討。
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