2月19日，一向作為強調控“標杆性”城市的蘇州，因出臺一則新政刷屏整個地產圈，被業內不少人認為是打響了放鬆調控的第一槍。
蘇州市自然資源和規劃局官網上發佈的《關於做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》顯示，為有效緩解疫情對土地出讓帶來的影響，目前蘇州土地市場做出了四方面調整，包括加快工業用地供應，調整交地、開竣工等履約要求，延長土地出讓金繳納時限，調整超過市場指導價報價規則等多項措施。同時蘇州各縣級市、吳江區以及工業園區可參照執行上述政策。
蘇州市發佈的《關於做好土地出讓相關工作有效應對疫情的通知》
其中，最受市場關注的就是“調整超過市場指導價報價規則”。該政策明確指出，住宅（商住）地塊不統一要求設置竣工預售許可調整價，超過市場指導價的，不統一要求項目工程結構封頂後申請預售許可；進入一次報價的，不統一要求工程竣工驗收後申請預售許可。因此，此次新政被市場認為蘇州正式“取消封頂銷售、取消現房銷售”的要求。
對此，蘇州市自然資源和規劃局相關工作人員明確回覆：“不是取消預售條件，只是針對具體地塊不統一要求，是否有預售要求會在具體地塊的出讓公告中明確。”不過即便如此，這一土拍規則的調整，仍被業內認為對減緩房企資金壓力有重大利好。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《國際金融報》記者分析稱，新政有助於房企靈活應對既有的現房銷售規則，充分體現降低房企項目運作成本、靈活調整預售和銷售節奏的導向。房企在預銷售方面的靈活度將會提高，有助於加快房企資金回籠，同時在後續拍地中減少顧慮。
多地新規為房企紓困
事實上，為應對疫情對地產行業帶來的負面影響，在蘇州之前，已有包括無錫、西安、上海、浙江等多個省市密集出臺關於應對新冠肺炎疫情的樓市支持政策，主要內容包括穩定復工、減免租金、放寬預售、土地出讓金延期分期、稅費繳納延期等。
例如，日前江蘇省無錫市政府發佈的《關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情，保障城鄉有序建設的政策意見》，共推出17條措施，包括納稅申報及稅款繳納最長可延期3個月；到期還款困難的企業可展期，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解企業流動性困難等，涉及房地產開發、融資、銷售等各環節。
同日，《西安市人民政府關於有效應對疫情促進經濟平穩發展若干措施》出臺，規定疫情防控期間，新出讓土地原則上可按起始價的20%確定競買保證金，出讓合同簽訂後一個月內繳納土地出讓價款的50%等 。
中金公司認為，當前全國多數地區售樓處關閉、項目施工暫停，房企銷售回款大幅減少，疊加行業面臨債務到期高峰，房企現金流風險正在逐步累積。此時政策端在稅費和土地款延期繳納、信貸端支持等方面的傾斜，可有效緩解開發商的短期現金支付壓力、提升其現金流安全性、緩釋行業下行風險。而政府線上審批服務的推行和審批條件的適度放寬則有助於引導房企逐步恢復生產經營活動，促進樓市秩序迴歸。
中金公司預計，後續還將有更多城市在“因城施策”的框架下出臺不同程度的樓市支持政策。政策將逐漸更多指向“託需求”，尤其是保護土地市場需求的合理有序恢復。
中原地產首席分析師張大偉也向《國際金融報》記者表示，多地發佈房地產政策，有助於緩解當前房地產企業的資金壓力，特別是在減緩土地出讓金交付方面的壓力。
一位上市房企高管在接受《國際金融報》記者採訪時指出，疫情對房企最大的影響就是銷售幾乎停滯，開發商無法回款，這意味著資金鍊無法連續。
尤其是三四線城市，大多都是小房企的天下，資金實力本就不足，一旦無法順利回款，就會出現高負債、甚至因貸款逾期而走向破產清算的終點。在這樣的背景下，各地政府出臺相關政策，紓困房企，正當其時。部分城市土拍依舊火熱
正式受困於現金流壓力，春節後多城市土地出讓延期，土地市場成交大幅縮減，溢價率明顯下滑。
根據克而瑞研究中心監測，春節後兩週（1月31-2月13日）重點城市共成交了108幅土地（不含加油站），總成交量僅674萬平方米，與2019年春節後兩週（2月11日-2月24日）重點城市成交量相比下降62%，下降趨勢明顯。其中，成交地塊多以小體量低總價為主。
不過值得注意的是，仍有部分熱點城市土拍市場熱度不減，多宗土地高溢價成交，如北京、杭州、寧波、溫州等。據不完全統計，春節後重點城市成交的土地中，溢價率超過20%的超過20宗。
其中，北京2月11日和2月14日總共成交6宗地，除1宗以底價成交外，另外5宗溢價率均超過20%，其中，溢價率最高的達到34%。繼此前4天出讓6宗土地後，2月18日，北京又迎來新一輪的3宗不限價宅地出讓。記者瞭解到，其中，通州區臺湖鎮亦莊新城站前區YZ00-0401-0056等地塊為本輪土拍的“熱點”，共吸引包括龍湖、綠城、中海、雅居樂在內的17家房企及聯合體參與競拍，最終由綠城以13.48億元+7%自持競得，溢價率高達49.78%，創2年來新高。
據中原地產研究中心統計，2019年北京全年共計出讓62宗住宅地塊，其中只有8宗地塊溢價率超過30%，19宗超過20%
除北京之外，杭州、寧波、溫州近期也有高溢價地塊成交。
例如2月12日，浙江溫州出讓1宗商住地，現場競拍時間達到9小時，競價次數達到455輪，溢價率達到32.79%。2月6日，寧波出讓1宗商住用地，經過53輪報價，溢價率高達96.6%。寧波另一宗商住地塊，競拍時間超過4小時，競價次數達到110次，溢價率達48.8%。杭州某住宅用地，有10餘家房企競拍，7輪便拍至封頂，經過22輪報價，最終溢價率為29.66%。
對此，有機構人士對《國際金融報》記者分析認為，部分城市的土拍火熱，並不代表整體。綜合來看，近期溢價率較高的幾宗出讓土地都是優質地塊。疫情之下，開發商在土地市場的積極表現亦是對未來市場回暖信心的表現。從政府的角度看，如能夠持續推出優質土地，一方面能夠持續提升土地市場熱度、緩解地方財政壓力，另一方面也有助於現金流相對充裕的企業獲取優質土地，為後疫情時代的企業穩健運營提供條件。
央企、國企欲彎道超車？
土拍市場火熱，意味著部分房企正在積極補倉。
克而瑞統計數據顯示，從春節後兩週土地成交總價TOP20地塊的競得企業背景來看，國企、央企佔到一半，其中，華潤、招商、中鐵建、中交等企業仍在出手拿地，活躍度明顯高於其他規模民企。從單價TOP20榜來看，央企和國企依舊佔據了8席位置，並且樓板價在1.5萬元/平方米以上的4幅地塊，均由具有國企或央企背景的企業競得。
其中，中交較為活躍，在上述總價和單價TOP20中均佔據3席，除了參與北京市場拿地，還獨自拿下鄭州2宗低總價住宅用地。
此外，綠城2月14日至今更是獨自在北京連續拿下3宗住宅用地，總金額高達144.08億元。招商蛇口於1月31日在南通以底價58.7億拿下了1住宅地塊。而華潤、保利、華僑城、中鐵等房企亦分落1子。
克而瑞研究中心指出，由於疫情影響之下，房企的現金流遭遇了極大困難，只有資金雄厚的國企、央企才能承受大額的土地保證金和出讓金。因此，很多房企即使有心但無力去競拍。在大多數城市銷售停滯、地產扶持政策尚未出臺的情況下，拿地房企還是會以資金充沛的央企、國企為主。不過，長三角區域部分中小體量、總價不太高的優質地塊，仍獲得了部分實力民企關注，即使競爭激烈、高溢價成交，總價也在這些民企承受範圍之內，如旭輝、大華、中天美好等相對活躍。
中原地產首席分析師張大偉也認為，疫情持續，首當其衝的主要是中小民營房企，但對於大房企，特別是大型央企而言，資金鍊壓力並不足以令其停擺，其在北京等地土拍市場依然積極拿地，也代表了大部分參與房企對於疫情能快速緩解有信心，對於這些城市房地產市場的平穩也有信心。
正如招商蛇口董事長許永軍在2月10日復工首日，給員工的信中所說，堅信疫情不會改變中國經濟穩中向好、長期向好的基本趨勢，不會改變行業一時的供需關係和競爭格局，要用發展的眼光看待眼前的挑戰，主動應對，在實現年度生產經營目標過程中化危為機、搶佔時機。“沒有一場暴風雨永不停歇，雲開霧散終是明月宵；沒有一個冬天不可逾越，春風楊柳總是萬千條”。
“手中有糧心中不慌，房企補充土儲會直接影響到後續的銷售業績，無疑資金壓力是目前掣肘房企拿地的關鍵，也就是說，大多房企補土儲的需求仍在，只是苦於囊中羞澀。”嚴躍進向《國際金融報》記者分析稱，雖然近期房地產市場處於“停擺”狀態，但部分房企已經積極行動起來，充分說明其對於土地市場未來前景的認可，在當前時間節點補土儲，以實現“彎道超車”的效果 。
記者 張志峰
閱讀更多 地產深度報道 的文章
