江蘇永衡昭輝律師事務所 鍾延成律師團隊
由於城市的發展和規模的擴大,城市拆遷的速度不斷的加快,所以拆遷安置房就有了市場。拆遷安置房和一般的商品房不同,他們大多不能一次性將手續辦理完畢,手續辦理也比較複雜。因此很多人都疑惑拆遷房能買賣嗎? 拆遷房買賣能的維護雙方的利益嗎?拆遷安置房產權證辦下來之後，賣方不配合過戶又該怎麼辦？帶著這些問題，今天我們採訪了南京房產律師專家 江蘇永衡昭輝律師事務所 鍾延成律師。
鍾延成律師，中華全國律師協會會員，江蘇永衡昭輝律師事務所在職律師，江蘇南京知名婚姻家庭專家律師、房地產建設工程律師，擅長處理各類離婚糾紛（離婚、房產分割、夫妻共同債務處理、撫養權等）、遺產繼承糾紛、房產糾紛（拆遷安置房買賣、經濟適用房、商品房等）、建設工程糾紛、融資擔保民間借貸糾紛等。
有政府公務員工作經歷，自執業以來，先後辦理各類案件兩百餘件，為當事人挽回了鉅額財產損失。曾經常年為江蘇寧滬高速公路股份有限公司、南京公共交通（集團）有限公司、南京江南公交客運有限公司、江南出租汽車公司、南京現代新城有軌電車公司、南京公共自行車有限公司、南京市輪渡公司、江蘇省科普中心、江蘇蘇酒貿易有限公司等企事業單位提供各項法律服務。服務熱忱、專業、高效，得到訴訟當事人及顧問單位的一致好評。
2009年12月在江蘇省“法律人在行動”中被江蘇省司法廳、江蘇省法律援助基金會、江蘇省志願者協會評為先進個人 ，獲“優秀志願者服務證書” ；2017年度南京市玄武區優秀律師；2018年1月，鍾延成律師成功代理的王某房屋買賣合同糾紛申（抗）訴案件入選2017年度江蘇南京檢察機關保障民生十大典型案件；2018年3月，鍾延成律師及其成功代理的“債權人代位權經典案例”入選由中國文化信息協會負責編著，由中國出版集團、現代出版社聯合發行的第二期《中國好律師》系列叢書。
鍾延成律師：最近，我的團隊及我們律所的其他律師代理了大量的拆遷安置房買賣案件，特別是最近南京市江寧區、建鄴區、棲霞區的幾個比較大的拆遷安置房政府陸續辦理了產權證（不動產證）之後，導致我所的諮詢量激增，我們團隊每天都能接到七八個關於拆遷安置房買賣賣方違約，買方應該怎麼辦？或者賣方不願意過戶應該怎麼處理的法律問題。也導致了最近拆遷安置房交易市場上面的矛盾比較大。根據我們團隊大量的實踐案例已經目前司法審判實踐的客觀情況來看，本律師就拆遷安置房買賣談以下幾個點：
1、關於拆遷安置房買賣未滿五年合同效力的問題？到底是有效還是無效？
答案是肯定的，肯定是有效的。這裡我們要區分拆遷安置房和經濟適用房的問題，因為絕大多數拆遷安置房也統稱了經濟適用房。對於經濟適用房應當注意與拆遷安置房的區別，對於拆遷安置房，有的地方也稱為經濟適用房，規定五年後才能上市交易。但性質上而言，拆遷安置房與《經濟適用住房管理辦法》規定的經濟適用房屬於不同性質房屋，兩者的政策目的及保護的法益不同。從性質上看，拆遷安置房系對被拆遷人的整體補償，具有對價性；而經濟適用房系保護城市低收入人群利益，具有保障性。從保護群體看，拆遷安置房包括農村房屋安置和城鎮房屋安置，而經濟適用房立足於對城市低收入人群的安置。因此，對於拆遷安置房買賣合同，並不涉及到擾亂社會公共利益的問題，應當認定為有效。只是不滿五年轉讓的，具有不能履行的情形，當事人要求五年內過戶的，不予支持。
要特別說明的是，就從我們司法實踐來講，2016年之前司法實踐當中未區分拆遷安置房和經濟適用房，未滿五年統一確認合同無效，自2016年年底江蘇省高級人民法院內部培訓紀要上開始承認拆遷安置房買賣的效力，直至2017年8月份江蘇省高級人民法院正式發文，確認拆遷安置房買賣的效力。所以，從法律規定以及目前的司法實踐來看，目前的拆遷安置房買賣合同的效力是法律所認可的，這也就為買方的權益建立了初步的保障。
2、賣方要求漲價50萬，或者毀約賠償違約金，不再繼續履行怎麼辦？
鍾延成律師：對於此類案件，我們一般會建議買家分三步走，也是我們團隊所謂的“拆遷安置房糾紛三步終結法”。
第一步，談判。和賣家進行談判，有禮有節。不要一味的擴大矛盾，談判的同時是在採集證據，因為拆遷安置房買賣往往年代久遠，買方要想訴訟，必須充分採集證據，這裡的證據涉及幾個方面：（1）買賣合同，有很多拆遷安置房買賣沒有買賣合同只有收條之類的，需要通過電話錄音、短信等形式來確認證據；（2）付款憑證，證明買方已經完成了所有的款項交付義務，比如銀行流水，比如收據，比如錄音確認，短信確認；（3）合同主體審查。很多拆遷安置房的被安置人和出賣人不一致，比如父親替女兒簽字買房等，要進一步確認出賣人的授權情況，行為事後有沒有被追認等；（4）事情經過，有中介參與交易的，讓中介出具相關的證明文件，沒有中介的，有證明人的讓證明人出具相關的情況說明等來固定證據。
第二步、訴訟保全，繼續履行。在談判無果的情況下，如果進行訴訟要求繼續履行，必須先行保全。能否保全查封到該房屋是拆遷安置房買賣當中案件能否勝訴的重中之重，關鍵性一步。如果不能保全，就意味著賣方可以隨時轉移該房屋，第三人可以主張善意取得，導致合同無法實際履行，可能導致敗訴。所以打好訴前保全、訴中保全之戰是安置房買賣訴訟的關鍵之戰。建議委託專業的律師和保險公司進行辦理，能夠加快保險的進程。一般保全成功的，並且案件證據充分的，法院一般會支持買方的訴訟請求。
第三步，解除合同，賠償損失。因為某些原因導致合同履行不能的，比如房屋已經過戶至他人名下的，比如簽約人和房主不是同一人等客觀情況導致合同無法履行的，在這種情況下，只能調整訴訟請求為解除合同賠償損失。賠償的請求數額一般會房屋的市場價，對於房屋價值的確定，一般通過鑑定機構評估房屋的價格來確定。
因為訴訟屬於專業性和對抗性很強的色彩，所以建議所有的買房人最好委託律師辦理，最好在談判時就委託律師介入，多聽取律師的建議和方案，以保證維護到自己的合法權益。
3、關於安置房產生糾紛比較多的原因問題？
鍾延成律師認為，主要有以下一些原因：
（1）法規政策約束。拆遷安置房屋一般是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類安置房產權雖屬於個人,但在取得權的一定期限內不能上市交易。
（2）價格差異因素。購房者基於價格因素,傾向於低於同區域商品房價格的安置房。但此類房子從簽訂合同到房屋交付辦理產權,間隔時間長,隨著價格不斷上漲。辦理過戶時,賣房者拒絕繼續履行合同要求。
4、關於賣方人能否以承擔違約責任單方面解除合同的問題？
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