今天是來兌現承諾的，因為最近大家一直在追問我這個區域，前幾天就去轉了轉。不說廢話，直接來剖析這個區域—港區。
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市場特徵
目前對於港區來說存在以下幾點：
1、3年來港區房價橫盤且價格穩中有降。
正弘中央公園算是區域內一直在售的樓盤，並且經歷了鄭州的整個週期的房價變化，我們來看下樓盤的價格：
▼正弘中央公園2016-2019價格走勢圖
2016年房價起飛的不止是港區，從9月份突破萬元大關之後，算是一直橫盤到現在，價格變化不大，再來看現在港區熱門樓盤的價格，在鄭州主城區價格回調的同時也是倒逼港區的，目前突破1萬價格的樓盤，壓力是比較大的，高於1萬的樓盤有價無市的比較多。
▼熱門樓盤價格表
其實對於港區來說，最大的利好就是政策的加持，雖然地鐵2號線已經通車，但是去主城區還是需要長時間的交通成本的。加上市區項目的回調，以及去年下半年大量土地出讓，港區的行情也開始艱難。
2、產品整體剛需化，改善難尋。
由於港區限高，特別是南港，樓層都不會太高。港區本身就是吸引的投資客比較多，非地緣性剛需相對較少的。但是由於均價已經破萬，資金屬性就會加重，為了吸引這些人，高梯戶比的樓盤就出現了，之前在售的樓盤大部分是2t4戶，而現在1t3戶的樓盤也開始存在，特別是新推出的項目。我們以興港和昌雲著為例，高層面積在86-109平，再大些幾乎沒有，但是這一期規劃是高層和別墅產品，可想而知以後小區的人群純粹度。
其實不止是他一個，目前按照港區現在的銷售情況來說，大面積的戶型是不太好賣的，在剛需的小區裡面買大戶型，改善也是住著憋屈。但是真正純改善的小區，又很難找到，生活在這裡的地緣也是為難。
3、學校比較薄弱
新區教育薄弱是共性，港區優於南龍湖來說，港區屬於鄭州市的學校，而南龍湖屬於新鄭。不過目前港區的學校招生的不多，大部分學校都是當地的人再上學，比如122中學，橋航路小學，如果你在北港調研，幾乎所有的樓盤都在說這幾個學校。雖然港區規劃的也有名校，但是具體什麼樣子也還未定。其實，學校好不好，不僅要看師資力量，生源也是很重要的，未來名校是否能打響也要看兩者的結合，不過有總比沒有要好。
4、 品牌開發商開始搶灘，南港的壓力大於北港。
去年下半年，港區的土拍是最惹人注目的，特別是南港，比如招商以樓面價4703元每平方米拿下54號地，以5486元每平方米的樓面價拿下56號地，樓面價直逼銷售價。除此之外，建業，融創，正商等也都進駐港區。
我們都知道北港是現在發展的成熟區域，加上萬科美景魅力之城，豫發，以及永威南樾的
交房入住，煙火氣味也比較濃厚些，不過我們來看，對於南港樓盤樓面價在4-5千的樓盤來說，北港的價格就是他們的天花板，同樣都是8-1萬的價格，南港的銷售壓力會大。
5、利率放鬆但是比鄭州市區上浮的多些。
港區有政策加持，限購也是相對放鬆些，在這裡如果想買房，會更加容易。公積金，組合貸，首付分期等有些樓盤都是可以使用的。不過目前港區的利率比市區的相對高些，在上浮25%左右，而市區的有些樓盤已經開始上浮15%了，對於在港區買過房準備籤貸款的購房者，不妨等等。
瞭解完港區的市場行情，我們再來看港區在售的都有哪些樓盤？如何選擇？
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在售熱門樓盤
對於港區來說，北港的可選擇性、地位以及生活氛圍比南港要好些，我們可以著重關注北港的樓盤，為什麼？
我們大致可以看下整個港區的規劃圖：
從圖中可以看出，未來港區的主中心就是在北港，並且領事館也選址在這裡，雖然對房產產生的作用不大，但是能看到區域的重心。而航空港東區主要是商展，南港是高端製造業，恆大的新能源以及大型的廠區在這裡。看到此規劃，我們如何選擇也脫穎而出了。
首先重點看下北港在售樓盤：
▼區位圖
首先我們先來看推薦的樓盤：融創空港宸院、萬科美景魅力之城、興港和昌雲著
融創空港宸院：這個地塊是富士康的地，融創開發，這個地塊容積率比較低，洋房，1t2戶，104-147平，精裝，距離地鐵2號線有一定的距離。並且這個地方距離機場算是比較近的，會有一定的噪音影響。對於港區來說，想要改善可以看看，人群純粹度比較高，但是首開價格待定。
萬科美景魅力之城：現在主要推6期，精裝價格在1.08萬，從性價比來說是不錯的，4/5期還有少量房源，價格在10.5萬，6期位置還算可以，想買可以關注這個吧。
興港和昌雲著：興港跟和昌開發的項目，產品是高層和別墅，高層面積在86-109平，價格在9500，別墅還沒有開，釋放價格在1.5萬。其實這個小區還挺尷尬的，高層來說，還算可以，就是別墅可能會被犧牲些。
然後再來看其他樓盤：
正弘中央公園一直盤踞在北港多年，斜對面是永威南樾，永威現在3期所剩大戶型房源比較多些，精裝1.2萬，其實品牌打出來，就會有很多忠粉，永威就是一個，任憑小蜜蜂的層層攔截有些人就是不動搖。正弘毛坯一直是這個價格，現在這個價格也比較一般，但是距離地鐵近，後期商業跟正商合作了。
安納西莊園：一期在售的不多了，大戶型多些，不過這個小區是這邊交房比較早的一個盤，明年9月份。開發商算是國企，不過比較靠東了，周邊安置房比多，距離領事館比較近。但是領事館不是商業中心，不會天天去。如果不著急，不如往裡看看。
御品蔚來雲城：建標是比較高的，樓盤對外釋放。蒂森電梯，地暖，新風系統等等，不過9360的價格，你覺得實現的可能性有多大。一期富士康員工已經內購，二期對外賣。富士康對房地產開發信心不足，要不然也不會跟融創合作吧。這個位置距離富士康工廠比較近，如果在富士康上班是可以的，他們戶型比較吸引的就是南北雙陽臺。
豫發白鷺源春曉：距離比較近的地鐵口還沒有開，一期也是剩下大戶型，豫發在港區的項目比較多，藍山公館，國園交房項目還是不錯的，二期待定，可以等等看二期，跟萬科近，期待驚喜吧。
看完北港，簡單說下南港。雖然去年拍了不少地，但是在售項目也就綠地香頌，和昌盛世城邦，瀚海航城，我們來看一張圖：
在售樓盤中，綠地香湖灣內購比較多，和昌盛世城邦一期距離地鐵口很近，但是現在價格也已經不低了8700，目前在售的房源是180平的，四期推出待定。
雖然瀚海航城的價格比和昌低，位置不如這兩個樓盤。其實不如往北港去看看，舒適度會好些，現在配套都沒有建好，買這裡不好出租，不好變現。
從上圖中可以看出，港區待售項目還是比較多的，樓盤多，對區域來說也是一件好事，區域成熟會快些，而如何選擇，除了開發商品牌之外，還有就是拍地樓面價，樓面價越是高的，可期待值就要下降些。
瞭解了項目，那麼未來港區房價如何走呢？
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未來港區怎麼走？
港區的市場受鄭州主城區的影響比較大，我們來看鄭州的庫存情況：
房地產區別於其他行業，它的開發週期是比較長的，從土拍到到開盤，需要1-1.5年，有些甚至更長。我們來看2016-2018年的庫存，2016年比較少，此後庫存都在10個月以上，一般一個城市庫存在7個月房價就會較穩定，所以2019年鄭州的行情也是穩的，但是鄭州市場是分化，有些樓盤會降價。
再來看港區的供應量：
下個季度，除了龍湖以外，航空港區的預推量不少，後期壓力不少。而2018年北港賣住宅用地1900畝，南港2200畝，加起來是4100畝，2018年惠濟區供應了1000畝，一個港區的土地供應等於四個惠濟區的土地供應，想想年初的惠濟區特價房頻出，而港區橫盤的情況會持續出現，下降幅度不大，因為政府在託底，但是南港首開樓盤價格會低於預期。
交易才能產生價值，我們再來看看二手房市場：
▼鄭州二手房1-4中旬的交易情況（數據來源360房產）
從這個表格中，我們能看出港區的二手房市場是比較慘淡的，二手房一定是當地人來接盤的，外地人是很少的。港區目前大型產業不足，並且沒有足夠多的人口，這也是我為什麼不建議短期投資以及剛需來這裡的。變現不了，房產就只是恆產，資產盤活不起來的。
最後看下，近期批覆的5年地鐵規劃。對於港區來說，本來是比較密集的地鐵線路，但是目前這有地鐵2號線已經通車，地鐵17號線（在修建）這次並無新增地鐵線路經過，對港區來說是利空。
對於港區來說，未來房價橫盤中有下降，因為政府託底不會大降，但是部分樓盤會受壓力推出優惠政策。
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小結
站在港區來說，如果你非要買，北港你可以關注：融創空港宸院、萬科美景魅力之城、興港和昌雲著，南港建議你再等等，現在和昌盛世城邦的價格不低，還要明白北港的價值大於南港。
站在鄭州的基本面來說，剛需還有短期投資的人是不建議的，地緣還有長期投資可以買。
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