昨天晚上，深圳樓市實行二手房“三價合一”，杭州執行“搖號購房”銷售政策持續刷屏。新一波樓市深化調控似乎要從這兩個熱點城市燒起來。
在之前的文章裡，筆者一直堅持這樣的觀點：2018年各項調控措施將繼續嚴格執行，樓市將保持高壓，防範化解房地產市場風險。在差異化調控的思路下，樓市調控將更加細分。
如今，不出所料，部分城市已經涉水，形勢依舊嚴峻。而對於鄭州來說，當前階段還深陷在“搶人大戰”的泥沼之中，變相擴大需求，刺激消費。下一步，鄭州是會繼續頂雷冒險放水自救，還是要深化調控與中央調控精神保持步調一致呢？
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“三價合一”的意義何在？鄭州會跟風嗎？
首先了解一下“三價”是哪“三價”。在我們買房的過程中，一般存在“四個價”，分別是：房屋成交價、銀行貸款評估價、網籤備案合同價、房管局評估價。房屋成交價各不相同，這個由買房雙方各自敲定，不在“三價”之中。因此，“三價”為銀行貸款評估價、網籤備案合同價、房管局評估價。
所謂“三價合一”，指的是二手房交易中涉及的貸款評估價、網籤備案合同價、房管局計稅評估價，三個價格將不再“各自為戰”，銀行將以網籤價和計稅評估價的最低值作為貸款評估額度依據
但是，在實際操作過程中，三價不可能真正合一，三價只有儘可能趨於接近。
小王想在鄭州買一套總價200萬的二手房，首付30%，為60萬，需要向銀行貸款140萬。
在之前，小王為了避稅，可以與賣方達成一致，網籤備案價寫低一些為170萬，這樣一來，政府的評估價一般會低於實際成交價，可能是150萬。但是小王為了多向銀行貸些款，對銀行說成交價是250萬，但銀行有自己的評估系統，銀行最終的評估價是230萬，並以這個價格貸款70%給小王，即161萬。小王得到了銀行的161萬貸款，自己只需掏39萬首付，節省了21萬，你說划算不划算？
“三價合一”之後，銀行以網籤和房管局計稅評估價的最低值，也即150萬，作為銀行評估價，以這個價格的70%銀行給你貸款，也即105萬。如此，小王買下這套200萬的二手房需要自己掏95萬，多拿了35萬首付。
如果為了少付首付，把網籤備案價寫高點，寫成250萬，評估為230萬，那麼按2%收稅，那麼就要掏4.6萬的稅費，比150萬的評估價多掏了1.6萬。
在實際操作的時候，購房人大多是選擇能避的稅就避，即使是多交一點首付，都不會去多交稅費。
“三價合一”政策的出臺，是一劑見效較快的烈性藥。在調控以來，深圳二手房市場倒掛嚴重，這次執行“三價合一”無疑是對二手房市場的一次重大打擊，但是對新房來說卻影響不大。無論你做哪種選擇，都是在“去槓桿”和“多交稅”之間選擇，賺便宜的永遠不是你。
“三價合一”本質上與提高首付、利率上浮的調控措施是雷同的，都是採取增加買房成本、抬高買房門檻的方法來抑制買房需求，短期可能會有一定的效果，但是從長期來看，這些手段並不是都那麼行之有效。該入手的，多掏點稅或者多拿點首付，一樣上車。去槓桿+控房貸+禁止監管套利，與之前提到的防範金融市場風險的打法也是一致的。
對於鄭州來說，調控週期已經持續了一年多，在限購限貸限價三座大山之下，一手房市場確實迴歸穩定，穩中有升，雖然偶有“開盤即清”的炒作聲音出現，但是市場活力減弱的態勢還是有目共睹的。與深圳的共性就是，在一手房嚴控之下，二手房價格依舊居高不下，也出現了倒掛情況。
依照鄭州此前調控的尿性，跟風“三價合一”也是大概率事件。值得注意的是，鄭州二手房市場容量小，泡沫大，活性差，成交量持續低迷，在火上澆油和雪上加霜之間如何選擇，確實需要智慧。
此外，“三價合一”還能帶來一些機會：
1、“三價合一”確實是一個小利空，市場會短期倒向買方，這也是一種機會，或許能買到比之前便宜一點的房子。
2、二手房流通性下降，會進一步促進租房市場的優化升級。房價不漲，房租會跟著補漲。
3、新房上貨量本來就已經不足，短時間內會吸收一部分二手房客源，會形成一波市場。
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鄭州搖號購房還要等多久？
3月28日夜，杭州住保房管局在其官方網站上發佈消息，表示將對新房銷售採取公開搖號全程公證的方式，以打擊炒賣房號、捆綁搭售等違規行為。具體辦法將於近期公佈。
3月15日，武漢市房管局發佈《武漢市剛需人群首次購買新建商品住房優先選房操作規程（試行）》徵求意見稿。
2017年5月，南京作為第一個吃螃蟹的城市，下發《關於做好公證機構主持搖號方式公開銷售商品住房工作的通知》。就在發佈通知後一週，南京誕生首個公證搖號樓盤。
除了杭州，全國已經有南京、上海、長沙、成都、武漢等城市出臺了相應政策。
這對於剛需購房者來說提供了一個相對更公平的購房環境，杜絕了“茶水費”等現象的出現，如果監管機制能夠同時跟進，對於廣大剛需購房者來說，無疑是一個利好。
同為中部省會的武漢、長沙，等已經率先實行搖號政策，如今，杭州也加入了搖號了隊伍，可見，各城市在對待調控的態度上，已經出現了改變。雖然，在房地產調控上各城市市場情況差別不小，因城施策是共識，但是，各地還要根據自身情況進行政策評估，實施最符合實際的政策來鞏固調控效果。總的來說，住房供給越充足的城市，實施搖號買房政策的可行性就越小，反之亦然。
那麼，鄭州如今的商品住宅供應情況是如何呢？
就2017年的情況來說，鄭州商品住宅市場總體還是供大於求的。
官方數據來看，2018年2月份，鄭州商品住宅累計可售面積1830萬㎡，消化週期7.6個月，已經迴歸合理區間。商品住宅預售127.2萬㎡，環比減少5.8%；商品住宅銷售132.9萬㎡，環比減少了40.9%；商品住宅供求比為96:100。
可以看出：
1、鄭州商品住宅市場供應相對充足，供求比接近1。
2、鄭州商品住宅市場庫存合理，消化週期也迴歸到了合理區間。
3、搖號購房對鄭州來說並不是當務之急。
以上現象的出現，與當前的調控政策不無關係。在收緊的調控政策下，雖然鄭州商品住宅價格小幅上漲，但是需求釋放受阻，同時，因為商品住宅持續供應，庫存增加，出清週期明顯上升。
但是，不得不提防，在搶人大戰之中，鄭州似乎並不甘於落在下風，增加淨流入人口、擴大需求是當前鄭州在城市結構轉型中的關鍵一步。而這一步，勢必會破壞當前形成穩定局面的供求平衡。
一旦，供應明顯不足，隨之而來的是房價上漲，以及更嚴厲的調控措施，搖號購房也會首當其衝。閱讀更多 言之有屋 的文章
