樂居財經訊 李禮 4月21日，長城證券發佈房地產週報2020 第16 期。
核心觀點
地產板塊上漲 0.99%，28 個行業中位列第 15：本週大盤上漲 1.87%，電氣設備、電子、休閒服務等行業漲幅靠前，地產板塊上漲 0.99%，連續三週跑輸大盤，於 28 個行業中表現位列第 15 位。估值方面，隨著年報陸續公佈，本週末板塊 PE 估值下降至 7.87X，PB 估值下降至 1.23X，板塊 PE及 PB 估值相對全部 A 股的折價為 46%及 24%，若剔除銀行股折價分別為 61%及 41%，板塊估值接近歷史低點。個股方面，本週板塊漲幅前五為 、ST 慧球、天津松江等，其 健集團發佈年報及一季度業績預告，2019 年業績同比增長 58.17%，一季度業績預增 13-15 倍；跌幅前五為京漢股份、ST 新光、 等，其中京漢股份發佈 2019 年業績快報及一季度業績預告，2019 年公司業績大降超 90%，一季度業績同比轉虧。本週重點公司繼續漲跌不一， 因年度業績超預期上漲7.69%領漲， 、 漲幅超 3%， 跌幅相對較大，下跌 4.84%。
政治局會議再提房住不炒、統計局發佈前 3 月房地產行業數據、深圳發文加快商品房供應：1）中共中央政治局 4 月 17 日召開會議，會議強調要加大“六穩”工作力度，並首次提出“六保”，保居民就業、保基本民生、保市場主體、保糧食能源安全、保產業鏈供應鏈穩定、保基層運轉，關於房地產部分提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。此外提到要以更大的宏觀政策力度對沖疫情影響，積極的財政政策要更加積極有為，穩健的貨幣政策要更加靈活適度。2）前 3 月房地產開發企業到位資金同比降 13.8%，房地產開發投資同比下降7.7%，降幅比 1—2 月份收窄 8.6 個百分點。（詳情請參考外發報告《單月投資增速止跌回升，開竣工快速反彈，行業再度表現出強勁韌性》）3）深圳市住建局、深圳市規劃和自然資源局聯合發佈《關於應對新冠肺炎疫情促進城市更新等相關工作的通知》稱，將延長城市更新單元計劃有效期、緩解企業資金壓力、放鬆商品房預售條件，加快商品房供應等。
重點 27 城新房周成交量同比降幅由 31%收窄至 14%：成交上，本週重點27 城新房成交量環比再度回升，同比降幅大幅收窄至 14%，為年後首次降幅收窄至 30%以內，年初至今累計同比降 35.7%，累計降幅連續收窄 5周。重點一二三線新房周成交本週同比降幅均有明顯收窄，相比而言三線表現更為突出，周成交量基本回到年前 70%水平，累計來看年初至今一二三線新房成交同比-38.9%/-42.8%/-28.3%，累計表現連續兩週全面改善。供給上，本週重點 10 城新增供給環比大漲，同比自 1 月中旬以來首次轉正，年初至今新增供給累計降 34.2%，降幅擴大 1 周後再度收窄。截至本週末狹義去化週期 13.57 個月，去化週期持續擴大主要是成交量滾動循環的緣故。分能級來看，本週重點二三線新增供給同比均轉正，年初至今重點一二三線累計新增供給同比分別為-38.4%/-13.0%/-50.6%，本週降幅均有改善，截止本週末一二三線去化週期 11.34/7.58/17.66 個月，有數據的15 個城市中僅深圳去化週期相比去年末出現下降。
維持推薦評級：本週基本面上，統計局公佈了 3 月行業數據，1）全國銷售好於我們跟蹤的重點 27 城表現，三四線城市較多的中西部區域反彈領先，2）開竣工快速回升，單月新開工量與 2013 年以來同期水平相比，僅低於 2019 年，3）投資增速止跌回正，西部反彈靠前，4）資金面除定金預收款外單月同比均回正，總體來看，前 2 月疫情衝擊下行業多個數據創近幾年新低，3 月隨著復工復產推進行業數據全面反彈，幅度略超預期，再次表現出行業強勁的韌性。政策面上，中央政治局會議再提“房住不炒”，考慮到行業數據回暖表現較好，政策放鬆力度可能會略低於此前預期，然而在經濟與行業依然存在下行壓力的背景下，圍繞“三穩”主基調，各地政策仍有較大的靈活性，我們之前報告裡提到，需求端一些力度相對較小的比如人才落戶、放鬆限價限售等政策可能逐步出臺，我們看好重點城市的結構性機會。此外考慮到宏觀及資金環境總體偏松，行業有望受益。考慮到板塊估值創新低，我們維持板塊“推薦”評級，看好兩條主線，1）運營穩健的龍頭企業，建議關注 、保利、招蛇等，2）二線彈性標的（合規要求部分公司無法覆蓋）。
風險提示：疫情發展超出預期、調控及信貸政策超出預期、房產稅出臺超出預期
