2012年某日，四川省某區政府發佈《國有土地房屋模擬拆遷公告》，載明簽訂模擬拆遷協議戶數及面積達到該片區總戶數及總面積95%以上，即依法擬定徵收方案，作出房屋徵收決定並予以公告實施。2013年某日，區政府制定《模擬徵收補償安置方案》，載明簽訂模擬徵收協議時，被徵收人應將《房屋所有權證》《國有土地使用權證》交徵收方暫存。模擬徵收結束簽約率達到95%以上，協議生效後依法予以註銷；簽約率未達到95%以上，則二證退還給被徵收人。2014年某日，區政府發佈《房屋徵收決定公告》，載明房屋模擬徵收安置補償協議簽約率已達95.01%，決定實施徵收……
以上即“模擬拆遷協議”在實踐中的運作情況。“模擬拆遷”是近幾年來拆遷實踐中經常看到的現象。參照《成都市房產管理局關於印發的通知》第五條，模擬拆遷是指拆遷項目業主在取得行政許可前，根據城市規劃和相關法律法規等有關規定，就城市房屋拆遷補償安置事宜與房屋所有權人協商並簽訂模擬拆遷協議的活動。簽約率未達到一定比例時，徵收補償安置協議自動失效，暫緩該地塊的改造。對模擬拆遷達到一定比例，且取得房屋拆遷許可證後，雙方當事人仍未能達成協議的，一方當事人可以申請行政裁決，依法處理拆遷糾紛。
“模擬拆遷協議”即是模擬拆遷中的一個特色產物。各地的模擬拆遷或許在細節上不一而足，從本質上看，模擬協議屬附生效條件的合同，條文中約定了協議生效的條件。在約定條件具備時，協議即具備法律效力。模擬拆遷協議一般明確約定了兩個協議生效條件：一是住戶簽約率達到一定比例以上，二是必須辦理房屋拆遷所需的行政許可。該兩項條件滿足後，進行對協議的審核、確認。一經確認後，將在原來的模擬協議上加蓋條章。這個條章通常內容為“協議生效條件已具備，轉為正式協議”，有的還會加蓋一些其他內容如“已通過審核確認”等。被拆遷戶不需要重新簽訂正式協議，經過審核確認並加蓋所需要條章的模擬拆遷協議，就是一份正式的徵收補償協議了。
現實生活中，被徵收人出於對政府的信任和支持，即使在不懂所籤協議所代表的意義的情況下，也多不會拒絕政府簽訂該協議的提議。等到徵收正式實施，才後知後覺發現籤協議前政府畫的餅並不能實現，甚至連最基本的拆遷補償金都無法依約履行。那麼被徵收人又如何維護自己的合法權益呢？
回到文章開頭，徵收實施後，當事人對涉案項目進行了調查，才發現該拆遷項目並未取得相關的拆遷許可證，也未依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定辦理房屋徵收的審批手續。因此，涉案房屋的拆遷項目程序嚴重違法，已違反了行政法規、法規和規章的強制性規定。根據《合同法》第五十二條第（五）項規定，違反法律、行政法規的強制性規定所簽訂的協議依法應當確認無效。因此，涉案模擬拆遷協議應確認為無效。此外，一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益，惡意串通損害國家、集體或者第三人利益，以合法形式掩蓋非法目的，損害社會公共利益的協議也應當被確定無效。
在明律師最後想指出的是，模擬拆遷本是一種較為新穎的拆遷方式，在實際運用中卻多數變了味。徵收單位一味地欺詐、串通，或企圖利用無效合同包裹效力待定合同條款，用看似合法的外衣來侵吞人民群眾的土地和房屋。被徵收人若貿然簽約，則易陷入被動，權益也無法保證。如果補償數額過低或者安置不合理，被徵收人一定要主動採取措施，聘請專業拆遷維權律師通過要求政府信息公開、行政複議、行政訴訟、違法行為查處等多種方式來維權，慎籤這類模擬拆遷協議。
作者丨王夢楠
如果覺得我們的文章對你有幫助，請轉發關注。
如有拆遷問題，歡迎在下方評論區留言諮詢，或與我們聯繫！
閱讀更多 拆遷律師週刊 的文章
