為什麼人們要炒房呢？不是說好了“房住不炒”的嗎？因為，在人們普遍的認識中，房子是可以賺錢的。其實很多人並非專業意義、或者嚴格意義上的炒房團，他們既不會清樓盤，也不會拿著100多個身份證去掃街，他們只是想買幾套房，形成自己的資產規模，對抗一下通脹。
很多人的算盤打得很好，然而方向根本就錯了。房子一定是資產嗎？我們首先要搞清楚，什麼是資產。資產就是能帶來正向現金流的東西，而如果房子每個月逼著你付貸款，逼著你交物業，還租不出去，那麼這種房子就叫做“負債”—負債，就是把你的錢從口袋裡掏走的，而且要多掏一點點，因為還有利息；此外，負債還會讓投資者喪失機會成本。
之所以房子之前不被認為是負債，那是因為中國的房地產市場很奇特；作為不動產，在西方成熟市場中，投資房地產要麼為了增值再抵押，要麼為了負扣稅，直接收入是租金；而在中國，房子的流動性成了房產牟利的主要形式，那就是快進快出快倒手，一買一賣就賺了錢。
但現在這種模式正在終結。
比如，很多城市限購，但遠郊不限購，也不用搖號，去了就能買。問題是，距離市中心幾十公里的房子，買入後自住很尷尬，出租沒人租，有價無市賣不出去，還得每個月還著貸款……這種房子，早晚會掏空你的現金流，帶不來一點收益。有人會反駁說，一二手房倒掛，搶到就是賺到——問題是你能搶到嗎？從茶水費到搖號，從千萬存款證明作為資質，到全樓盤只接待全款客戶；這種房子是資產，只不過跟普通投資者沒有什麼關係。
而且，目前房貸收緊、房地產無法套現的情況，不僅僅侷限在限購的一線城市，今年6月，根據監測的25座城市，全國房貸利率連續18個月上漲。當月全國首套房貸款平均利率為5.64%，相當於基準利率1.151倍。100萬的貸款，按照等額本息來還，30年大概要多還16.7萬的利息。
開發商那邊也是“壓力山大”，前陣子傳言某房企拼命銷售，以求回款，雖然事後闢謠，但誰也不是傻子，現在房地產市場火不火，不需要專業數據，街上走一走看一看，售樓處裡面轉一轉，就能感受到開發商看似淡定的臉上，寫滿了焦慮。為什麼？眾所周知，開發商須不停拿地，換取更多的抵押，從而是資金有效流轉；然而，現在收緊信貸，不僅僅針對購房者，也對於開發商下手了。據透露，金融管理機構近期嚴查，強調銀行貸款、轉貸、股東借款和私募資金都不能用於支付土地出讓金，對於以企業應付賬為基礎的供應鏈ABN融資資金等結構複雜的非自有資金，也將聯合央行大數據進行穿透、禁止。
總而言之，就是錢不能無休止的拿給你們去炒地炒房了。現在還說“房住不炒”只是個口號嗎？我們總說“溫水煮青蛙”，現在是“冰水凍樓市”；不會一下子冰封，有時候成交量和價格甚至還會反彈，但即便反彈，其行不遠，致遠恐泥。
也不是說房地產就此over，下一次機會，還要等到社會經濟總量上去，還要等到國內真正落實了“科技創新”，還要看高端人士的睿智發揮到何種地步，還要有良好的國內外環境支撐……總之，這一切都不具備的當下，收緊口袋，重配資產，拋棄負債，砥礪前行，才是投資者最應該做的。買房入手前，仔細考慮，再三比較，可多多利用安居客房產軟件瞭解房價趨勢，分析利弊，讓你買房事半功陪。
本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。
閱讀更多 劉磊房產評論 的文章
