7月，天津市規劃局公示了"天津紅橋區西青道（環海油脂公司）地塊修建性詳細規劃（草案）公告"，該地塊即為去年7月19日成交的首創西青道地塊，整體樓面價30563元/平米，另需配建3.4萬平米棚改安置房，拋去安置房部分，該地塊樓面價高達33935元/平米。
首創西青道地塊，可以說是天津首宗"競棚改"的地塊，開創了天津土拍新玩法，同時也是紅橋首宗單價破3萬地塊，如今這一"地王"項目規劃再現，還依舊令人激動呢！
為什麼說再現，今年3月，這塊地已經出了規劃，但此次再現又進行了修改，加入了小高產品，總建面有所增加。
該地塊位於紅橋區西青道與團結路交口東北側，東至科園公寓，南至西青道，西至團結路，北至規劃的有志道。總佔地面積50914.8㎡，可用地面積38704.5㎡，容積率2.07，總建築面積12.5萬㎡，包括地上建築面積8萬㎡和地下建築面積4.5萬㎡。
其中地上建築面積主要分為住宅和配套公建兩大部分。住宅建築面積為74850㎡，配套公建建築面積5150㎡（含行政超市、社區綜合服務中心、社區衛生服務站、託老所），另還包含綠地面積15481.8㎡。
"高層＋小高層＋洋房"組合 補貨紅橋
根據規劃，該項目住宅部分建築面積為74850㎡，整體共9棟住宅樓，為"高層＋小高層＋洋房"組合，共規劃居住戶數562戶，居住人口達1574人，容積率2.07，綠地率40%。
地塊西側有2棟小高層產品，為1號樓為14層到頂、9號樓15層到頂；北側有2棟高層產品，為2、3號樓33層到頂；其餘5棟均為6層到頂的洋房產品，戶型區間均未顯示。
鑑於該地塊需配建1萬平米棚改安置房，再加上競棚改時的2.4萬平米，共計3.4萬平米棚改安置房，由此不難猜測，兩棟高層肯定是棚改安置房，銷售均價為26000元/平米。也就是說真正對外出售的商品房是洋房和小高層產品，人口密度不高，則戶型面積偏大，居住舒適度會比較高，定位高端改善。
上圖為配套公建一覽表，在規劃圖1-3號樓的2層底商位置，就配備有社區綜合服務中心、衛生服務站、託老所、居委會、商業服務網點等，社區內還包含居民健身場地、老年人活動產地、組團綠地，未來將服務居民的日常生活需求。
此外，該地塊還規劃建有兩層的地下車庫，共規劃了719個機動車停車泊位，其中地上26個，地下693個，車位比約1:1.3，另規劃有815個非機動車停車泊位（地上252個，地下563個），基本可以滿足日後業主的停車需求。
新房二手房價格參考
（臨近社區實景）
對於目前的紅橋區，住宅用地本就稀缺，從2012年至今總共出讓了6宗地塊，目前在售的住宅項目有公元大觀洋房4萬/平米、北岸中心高層3.5萬/平米和惠靈頓國際社區二期高層45000-46000元/平米，以這個售價來看，紅橋區價格"窪地"的優勢已然不再，如果北岸中心高層賣完的話，紅橋新房將全面步入4萬+時代。
簡直是一場完美的逆襲！
另外，區域內朝陽領域、泰達城河與海均為待售狀態，並未有開盤、加推信息；平安不動產雙環路地塊才出規劃，1618套房源並未有入市信息，區域內供應相對較少！但加上這個西青道地塊562套，紅橋區未來2000多套房源，還是可以期待的。
二手房方面，地塊周邊環繞著水木天成、閣林園、仁愛花園、千禧園等，均為老舊社區，一般房齡在10年以上，掛出價格多在25000-28000元/平米之間，周邊近距離並未新房參考。
若根據西青道地塊33935元/平米的"麵粉"價猜想，再加上建安成本等，未來售價必然破4萬，不論能否到5萬，也有了紅橋"高價"態勢。
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