首先解答一下大家的疑惑或者錯誤認識：小產權是什麼。
很多朋友包括一些所謂的房產的專家對於房地產性質的錯誤認識，現實中我們一提到安置房、福利房很容易被人打上小產權的標籤，這裡的小產權我認為大家的認識分兩種：不具備完全產權的或者不能過後的產權。
我給大家說說正確理解什麼是小產權，在中國不管是國有土地、集體土地都是屬於國家的，土地的使用分為國有出讓和國有劃撥以及農村生產用地等，房產屬於不動產只能附著在土地上不可分割。所謂的小產權只是土地只能少部分使用，土地性質才是決定房產是不是小產權，比如集體土地的使用必須由該集體分配之後再支配土地用於生產、生活、租憑、修橋、修路、建房等，只是使用集體土地是有規劃要求，而集體土地的使用權歸集體，集體土地建的房只有該集體範圍的人才享有土地使用權，這就是真正的小產權。
大家誤認為的小產權：包括安置房、福利房、單位房、軍產房等，是不是小產權主要看土地性質，土地性質是集體劃撥毫無疑問是小產權，而土地性質是國有出讓或者國有劃撥土地就不是單純的認為是小產權。國有土地只要符合規劃建設的房產都能領取房產證，只是交易有限制而已，但並不是不能過戶，包括有些福利房限制5年、8年才能過戶出讓，有些需要自持20年才能出讓等等……國有土地符合規劃的房並不是大家誤認為的小產權。
這裡再分享一下沒有證的房能不能買賣的房產知識，沒有房產的房屋能不能買賣，在現行的中國物權法和合同法，並沒有強制性規定能夠馬上辦理過戶才能買賣，我們認為的買賣和物權法中的買賣是兩種完全不同的認識，物權法的財產保護和產權所屬人以登記為準，方便市場流動同時具有排他性，也就是說即便有證簽訂買賣合同只是建立買賣關係，從物權法的角度是而並沒有完成買賣的。一手新房很多人也認為交了訂金辦理了按揭貸款或者已經收樓了就完成了房產買賣，這點從物權法而言是有些錯誤理解，首先開發商建好樓之後，需要驗收還需要繳納多達40多項稅收才能辦理開發商自己房產證，開發商自己的證拿到再進行分割房產辦理每個單元的產權，才是真正的完成買賣。所謂的房產貸款按揭、網籤備案僅是新房政策中公示房產買賣關係的一種形式。未拿到證的房其實就是未完成的新房買賣，也存在不確定因素，不過這種情況基本可控，金融監管和法律是最重要的保護武器。而不能馬上過戶的產權，簽訂買賣合同也是建立買賣關係，只是交易時間拉長，合同的簽訂履行時間長違約風險就大，首先簽訂合同時不能違背法律的強制性規定，不能損害社會利益，需要公平公正。出現違約很正常，合同法並未強制性規定簽訂合同就必須履行合同，違約時有剩餘價值補償違約金取消合同義務是合法途徑，所以簽訂合同時儘量找專業的人，未來出現風險也可以把自己放在安全的位置。房產買賣還有一種不確定因素就是人為因素，這個和房產本身有一定關聯，一房多賣欺騙詐騙這就不是簡單的民事行為，情節嚴重的可以民轉刑，除了民事賠償還會受到刑事責任。有風險不怕，就怕不知道風險，不具備風險意識和風險承受力。仁者見仁智者見智吧！
再分享一下新房內部轉名的房產知識：受到地方房產政策的約束，購買當地房產必須具備當地的購房條件，一次性付款內部認購也並不是打破了當地限購政策，說得直白點就是簽訂買賣進行期權對賭、包銷而產生的債權債務關係，不具備當地購房政策連網絡買賣公示網籤都做不到，也是建立買賣關係的一種形式，並不是不限購。這種操作雖然買家未具備購買資格而簽訂的買賣合同是有效的，需要建立買賣關係的雙方都需要買賣合同中的義務和權利，當地政策只適用於地方政策而不是總法，受到當地限制但是不違背總法綱要，只有買賣合同沒有強制性約定都可以協商，協調過程中……【點到為止，經歷過的人都懂】。
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