摘要：地方政府、開發商和穩增長需求，都不允許開發貸暫停擴大化
撰文|張銀銀
部分銀行暫停開發貸的消息牽動人心。不僅開發商關注，地方政府關心，剛需、炒房者也分外關注。
各方都有自己的利益考慮。
開發商擔心資金鍊緊張，被逼降房價；地方政府擔心開發商壓力大，土地流拍，收入受影響；剛需盼著開發商流動性出問題，房價降一點，起碼漲不動；炒房者擔心自己剛高位入的市，難道就面臨賬面虧損，還要承擔資金成本？
而銀行又是怎麼考慮的，是為了響應金融監管的要求，主動控制壞賬、去槓桿，還是另有隱情？槓桿遊戲覺得，很明顯，部分銀行暫停開發貸不僅僅是簡單的內部風控。
重點是,暫停開發貸會持續多久，還會有更多銀行加入嗎？如此才好說影響程度。
1、開發商資金鍊緊張程度，可能比2017年大。除了部分銀行暫停受理房地產行業新增授信、暫停房地產開發貸業務外，部分信託公司對地產融資也更趨審慎。
實話實說，2017年開發商資金不算難過。一方面各類融資還不錯，另一方面銷售回款效率較高。根據央行日前發佈的數據，2017年，房產開發貸款餘額7萬億元，同比增長21.7%，增速比上年末高9.5個百分點。
可以說，從銀行融資角度而言，2017年開發商日子太好過了。現在收緊一點，難道不正常嗎？要知道房子不是用來炒的，賣地按說不準用融資來的錢！
2、開發商整體融資成本會提高。隨著銀行、信託對開發貸的收緊，開發商獲得融資的渠道和總額，受到限制。未來，要獲得緊缺資金，開發商就不會挑，願意付出更高的資金成本。
當然，槓桿遊戲覺得，前提是暫停多久，還有多少銀行會加入暫停。但無論如何，只要有暫停發生，開發商獲得融資的成本，就必然提高。相對銀行，去哪找這麼便宜的錢？信託、資管、民間借貸成本都是不低的。
那麼，接下來……
3、部分城市、樓盤甩貨可能加快，部分房子議價空間有望出現。房地產行業對資金需求極大，任何金融機構，別說銀行了，收緊對開發商的融資，都會影響到開發商的資金鍊。
在資金鍊緊張的情況下，最好的辦法就是加快出貨。而調控目前整體沒鬆口，開發商要加緊出貨，價格鬆動是不得已的辦法。
不過，開發商有大有小，融資渠道和辦法、賬上現金儲備各有不同。如果調控不再加碼，融資不再收緊，並不會逼迫每個開發商都甩貨。
4、可能倒下一些高槓杆中小開發商，房地產行業集中度進一步提高。這幾年，有一個趨勢越來越明顯，房地產行業集中度在提高。經過這一波週期後，這一趨勢更明顯，做大幾乎是生存的唯一辦法。只有大了才不會倒。
上一輪調控週期，部分小開發商倒下。槓桿遊戲注意到，這一波調控雖然號稱史上最嚴厲，但2017整體銷售和價格並不差，倒下還沒怎麼出現，接下來呢？洗牌往往會發生。
5、銀行開發貸重視保障房、棚改、租賃房的偏好值得關注。注意，2017年，7萬億開發貸餘額中，保障性住房開發貸款餘額高達3.3萬億元，同比增長32.6%，比上年末低5.7個百分點，全年增加8203億元。
當然，增量佔同期房產開發貸款的61.8%，比上年佔比低51.7 個百分點（上年保障性住房開發貸款增量，佔同期房產開發貸款增量的113.5%）。而出現這一變化，和基數可能有關，另外對棚改和租賃住房的融資新方向值得注意。
2018年畢竟才剛剛開始，實話說銀行手上的額度基本還沒怎麼用。能暫停多久？不必太悲觀。你懂的。只是銀行和上面對開發貸投向的偏好，確實會出現變化，這對開發商當然不是好事。
6、暫停房貸，銀行和所有金融機構都是贏家。無論什麼原因，部分銀行暫停開發貸，控制一下節奏，也讓市場明白資金成本在提高。下一步無論銀行，還是其他通道，提高利率，開發商都得接受。
郭樹清上任以來，對銀行開出的罰單之多，不用槓桿遊戲多說，各位杆友都是看到的。監管收緊、偏嚴這是大氣候，起碼也是當下不得已的重拳治標。否則，各類壞賬蔓延、惡化，後果可想而知。
比如，不久前曝出來的浦發銀行成都分行通過1493家殼公司，騰挪775億元貸款，最終形成不良資產近百億元。雖然這起事件更多和礦產有關，但大家都明白，銀行潛在的壞賬還有多少，怎麼才能出清？
所以，收緊一下，對銀行真的也是好事——可以整肅軍紀、加強內部風控，還能提高下一步的放貸利率。
7、地方政府、開發商和穩增長需求，都不允許開發貸暫停擴大化。客觀講，相對於控制需求方的貸款，收緊開發商貸款其實殺傷力更大。畢竟，迄今為止的調控，從來沒有對剛需的房貸需求下過手。而購房者的按揭貸款，對於開發商來說拿到的是房屋的全款，也就是拿到了利潤。
而開發貸不同，這是開發商啟動房屋開發的核心資金來源之一（除此之外還有其他融資方式，如發債、信託貸款等資管融資、民間借貸等）。換句話說，如果沒有了開發貸，就沒有了後面的事，連樓盤建設都沒法正常啟動，還奢談賺錢？
同樣，開發商資金壓力大了，開發和銷售出現問題，也就沒動力高價買地，流拍就會增加，甚至地價也穩不住。地方政府對此可不會答應。
還有我國經濟結構的調整、新舊動能轉換，畢竟還沒完成，穩增長需要房地產。因此，開發貸暫停倒不太可能擴大化。
最後，槓桿遊戲想多說一句。其實很多人忽略了，部分銀行除對開發商貸款暫停外，對地方政府平臺公司、假PPP項目一樣暫停。這是金融大環境收緊、去槓桿、控制地方政府隱性債務擴大化的組合拳。
不要喊疼，每一個冬天，都有些人挺不過去。而2018年才開始一個月，希望也很大。
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