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本以為金九銀十是今年唯一的成交熱週期，誰能料到卻是11月彎道超車。
在過去的11月份，豪宅稅徵收標準調整、LPR下調、新盤去化8成、乃至售罄，秒光輪番上頭條。
有句話說“年底不買房，一年又白忙”，道出不少購房者的糾結心態。
在大市向熱的情況下，對於剛需而言，是即刻入場，避免房價上漲導致成本增加？還是繼續觀望，等待樓市轉冷方便討價還價一番？計小嵐帶你直擊真實的深圳樓市。
售罄、秒光，11月樓市沒讓開發商失望
在上半年，深圳購房者仍處於觀望狀態，新房供應少，二手房的價格也不停鬆動。
但直到8月份的先行示範區政策，11月的豪宅稅徵收標準調整以及LPR下調後，市場熱度才重新迴歸。
率先進場的是揹負回款和銷售目標的開發商。據美聯物業數據顯示，11月新房供應速度明顯加快，全市共有21個項目獲得22次預售許可證，共批售13089套/133.74萬㎡，獲批套數較10月大幅上升2.8倍。其中有15個項目含住宅產品，共獲批8296套/83.05萬㎡住宅。
在中原地產統計的數據圖裡不難看出，今年11月供應量是除了去年11月外，這三年中供應量最大的一次，可見開發商回款心切。
△4小時售罄的前海豪宅，招商領璽
當然，買家也不負眾望。新房成交方面，售罄甚至秒光，不時出現。
10月30日，豪宅深業中城開盤，2794人搶192套，備案均價為13.1萬元/㎡，最低門檻價1508萬元/套，開盤當天即售罄；
11月5日，合正置地大廈推61套住宅，均價約9.26萬/㎡，開盤當天售罄；
11月14日，寶中雲璽錦庭開盤，均價10.9萬/㎡，賣掉8成；
11月25日，華潤在光明首個新盤公園九里線上選房，折後最低4.38萬/㎡，在30分鐘的時間裡共有337套被認購，賣掉8成；
11月28日，前海豪宅招商領璽推456套，備案均價10.8萬/㎡，共吸引1306位客戶認籌，開盤當天即售罄；
11月30日上午，前海豪宅頤灣府開盤，推367套房，均價10.2萬/㎡，開盤僅4個半小時就賣掉322套，去化近九成；
11月30日晚上，龍光玖龍臺二期線上開盤，均價4.8萬/㎡，裝修費另算，推750套全部“秒光”。
二手方面也不甘示弱，一鼓作氣登頂3年來的新高。
據深圳中原數據顯示，11月深圳二手住宅成交8013套，為2016年5月以來首次突破8000套，環比上升11.8%，同比上升91.9%。二手均價也小幅上升，為55499元/㎡。
分區來看。南山區成交1377套，環比上升23.1%，升幅最大。而寶安成交1985套，繼續刷新年內新高，連續四個月成為成交最熱區域。
豪宅稅徵收標準調整、LPR下調輪番助攻
是什麼因素讓市場重新活躍起來？
回答這個問題，首先需要了解長期看人口、中期看土地、短期看金融。這是業內判斷一個城市房地產走向的重要依據。
中長期礙於篇幅有限，不做深入討論。而短期的金融，可以理解為信貸方面的政策，則是能感知得到的。
先來回顧下11月都發生了哪些與深圳樓市息息相關的政策。
首先是11月11日起，容積率在1.0以上、單套建築面積在144㎡以下的房子為普通住宅，滿兩年可免徵增值稅。
這意味著從取消了各區的總價限制，讓二手交易稅費出現較大幅度的下滑，刺激了144㎡以下、以及之前在豪宅線以上的住宅成交。
其次，11月20日的LPR利率下調了5個基點。
反應在深圳這邊的是，呈現“首套漲，二套跌”的特點，表現出對改善客戶的友好。但需要注意的是，去槓桿、房住不炒的政策基調沒有變化。
在這些政策刺激下，市場因此重新被激活了。
“近期成交量比十月好多了，剛需客戶在這個階段都果斷出手，觀望的以及改善型客戶的決策週期也在減少。”龍華片區資深地產人謝林鋒談道。“成交火熱的情況至少會持續到農曆過年前。年終了，不少企業都準備發年終獎，往年這個時候都是買房小高峰期，加上今年有不少利好在，成交火熱是預料之中的。”
美聯物業深惠董事總經理江少傑認為，“豪宅稅調整滿月，二手成交量比較活躍，如果明年沒有什麼特別新的政策出臺的話，我估計2月份下旬或者3月份、4月份成交還是會相對活躍的。價格方面估計會相對比較平穩，或者回調一點點，但不會出現暴漲的現象。現在政府的態度很明確，是住房不炒，所以房價是相對穩定的。”
年關將至，剛需如何入場？
那麼，在2019最後一個月裡，剛需朋友又該怎麼辦？
是即刻入場，避免房價上漲導致成本增加？還是繼續觀望，等待樓市轉冷方便一番討價還價？
在回答這個問題前，需要明確一點。既是剛需要做好隨時上車的準備，而不是什麼時候上車都一樣。
資深地產媒體人@朱羅紀曾寫過一篇文，對剛需的買房邏輯分析的很透徹，在這裡與君分享。
剛需買房的目的是：買到最合適的房子，不一定是最能升值的，但一定要是在自身極限條件下最優的選擇。
操作層次，可總結為三板斧：地鐵站+MALL+學校。
第一重是地鐵，首先要有，其次越靠近地鐵上蓋越好，最好無縫接駁（當然，如果是地上的輕軌，就不能太靠近）。
第二重是教育，首先也是要有，其次要離得近，越近越好（近到無法划走），最好自帶幼小九年一貫制學校，再進一步如果是名校就極好。當然名校學區會存在被划走的風險，這個誰也沒辦法。但就選擇邏輯而言，還是要這般選。
第三重是商業，首先還是要有一個集中式MALL，業態規劃適當超前，其次商業品牌要有影響力與美譽度。
上述三者，如果能全有且全優，那就是剛需完美的選擇了，但是這樣的產品一般價格也都很“完美”。三者有其三，都平庸，以及三者有其二，也都很不錯，比如有地鐵、有教育。總之就是組合選擇，但是，要重複一點：三者如果有其一，那建議優先看教育，其它都可以不怎麼樣，但是教育首先要有。
對了，多多跑盤，加幾個資深中介微信，才能抓住入市的好時機。
附12月潛在入市項目：
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