今早不上朝要逍遥
首先我们来了解什么是公寓，公寓分为住宅公寓和商业公寓，住宅公寓是指“大寒”当时主要功能房日照时间小于两小时的住宅，而商业公寓从名字上就可以看出是属于商业性质的，类比写字楼、酒店等。
随着房地产市场前两年的一波火热行情，大家的购房热情被点燃，各大城市相继出台了严格的限购措施，出现了以前没钱买房到如今有钱也买不到房的情况，各种公寓粉墨登场，各种渠道公司，各大房租中介极力的向购房者推荐公寓，因为公寓不限购、不限售嘛！然后我们来看看二者的优劣：
公寓的优点:
1.公寓的位置一般处于交通便利的位置，周围商业氛围浓厚，生活方便，
2.公寓不限购，不限售，
3.公寓价格一般低于住宅价格，面积较小，投资金额不大，
缺点：
1.物管费一般参照商业收取，物管费用高，
2.公寓的土地使用年限是40年，而住宅是70年，住宅使用年限到期后是自动续期，公寓可能还需要补缴土地出让金，但近年已提出了公寓可以转为住宅用地，但使用年限还是40年，
3.住宅可以上户口，公寓不能，
4.基本上公寓的水电气都是按照商业收取，生活成本更高
5.公寓的梯户比比住宅更高，上下班高峰期电梯较挤，
6.公寓一般有一面无采光，通风采光效果没有住宅好。
7.公寓的公摊面积较大，看起来单价便宜，实际并不便宜
8.作为投资的话，公寓的上涨空间有限，并且上涨速度赶不上住宅，
9.公寓的各种税费比住宅高，并且公寓要求首付五成，贷款利率上调幅度较大，贷款期最长十年。
如果你是被限购政策限制购买住宅的话不建议你买公寓作为过渡，因为公寓的上涨速度赶不上住宅。投资的话看各个区位的租金多少，如果年租金收益能达到6%以上的话建议你可以考虑。
七步沉思
公寓的投资，和住宅有着很大的区别，住宅有着人口基数，刚需人群的支撑，甚至可以衍生出更多的类似边际利益的支撑，以及金融属性的支撑，是可以有小小的泡沫，商业楼，公寓楼，虽然也有一些金融功能，但是没有刚性需求，而是属于完全市场化的运作，那就有太大区别了；
那么投资公寓，就要更大限度的考虑他的功用价值，谁来决定它的投资价值，这里只有一个标准，对于投资者而言那就是租金价值，决定他的最大的投资价值，放在商业中的一环，那就是运营价值，例如一个酒店公寓，酒店最后关闭了，是不是就意味着这套公寓结束了它的价值？
酒店公寓还好，只要选择旅游城市，或者城市足够大，那么他的租金价值就一定会水涨船高，如果是商住公寓，那也还好，大不了可以自己用，或者搬进去居住也是可以的，当然前提的是，你不怕物业费高，不怕水电费高，就可以了，公寓是商业投资中，风险最小的，其次是社区商铺，最后就是产权公寓，商场商铺，产权商铺等等，随着价值递减，投资风险也就越大；
今天只说公寓，公寓分为住宅公寓，还有商住公寓，酒店式公寓，这都是后来的名词划分，实际就土地而言，就两种，住宅公寓，也就是小户型，拎包入住，产权70年，土地性质是住宅，剩下的就是商业公寓，产权40年，一般用于酒店，办公居多，酒店可能占比更高；
一般理解的公寓，就是商业公寓，40年的产权，用做酒店的居多，俗称酒店式公寓，当然也有商住公寓，主要混合公寓，可以办公，可以当作酒店使用，既能居住，又能办公，就是商住公寓，商住公寓就是面积较小，不能分割的公寓，主要是为了销售方便，而产生的一种商业用房；
真正办公地点，叫做写字楼，专门用于办公用的楼宇，和商住公寓只见是一个过度和补充，因为小的创业者，租住不起写字楼的时候，商住公寓办公，更具备经济及价值，但是70%以上的公寓，都用作酒店使用了，这么大的概率，还是应该具体聊聊，是吧？
酒店公寓的投资，有几个原则，可以根据情况，先后选择，对号入座，对投资更有把握！
首先，城市足够大，或者是不是旅游城市，是购买公寓的前提条件；
买公寓之前，要确定公寓所在的城市，是不是旅游城市，来旅游的人多，自然住酒店的人也会很多，公寓做酒店是最划算的，最后不行自己出租短期公寓，也是可以的，有着更好的租金价值，还有就是城市足够大，来来往往的人较多，自然也会住酒店的多，那就可以购买！
希望对大家有所帮助！
