高麗敏 層樓 2019-01-12
早上一睜開眼，就有朋友甩給我一個樓盤維權鏈接，並留言說：請幫忙轉發，末了還跟上了三個哭笑不得的表情包。
的確，最近幾個月，關於房子，刷屏最多的大概是樓盤業主維權的聲音。
業主在售樓處白紙黑字的拉橫幅，保安整排整列嚴正以待，已經是維權的標配了。
有才華的業主，還會開一個樓盤專屬公眾號，必須配以圖文“口誅筆伐”。
為此，很多剛剛買了房子的購房者，也開始操心：這兩年新建設的房子會不會是有史以來質量最差的一批？
帶著未雨綢繆的心態，暗訪工地終於提上了日程。
一張張施工現場的混亂照片，足以讓每一個剛組建的業主群炸翻天。
樓市行情搖擺之下，由“法不責眾”壯膽的購房者們和“原罪”輿論裹挾著開發商們，經歷著各類非理性甚至暴力的“維權”。
如何正確的維權，幾乎每一個購房者都還是一頭霧水。
今天文章的作者，有十餘年地產公司從業經驗，在轉型律師前，對眾多原因的“維權”有著切身體會。
現實情況多樣，本文不能窮盡事由，故此就常見的高頻問題結合法律法規做一些梳理。
·維權原因及法律法規的對應邊界
1、因樓盤降價而維權
形容姑娘有句俗話是“一白遮百醜”，到了房產這兒可以形容為“一漲遮百醜”，絕大部分的維權行為發生在房價下跌時期。
有人形容購房者的這種行為是“巨嬰心態”的典型呈現，背後更直白的原因是契約精神的缺失，在此不贅述。
從法律上來講，購房者僅僅因為價格下跌而要求退房、補貼沒有任何法律依據。
只有當開發商根本違約時，購房者有權解除合同，並追究開發商的責任。
下列情形可以作為拒收的正當理由：1）房屋未經竣工驗收合格；2）交付時不具備《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；3）道路、電梯、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等基礎生活設施不具備使用條件；
4）建設單位變更商品房的戶型、朝向、結構、空間尺寸未通知買受人；5）交付的時間遲延，達到買受人單方解除合同的條件；6）竣工測繪的房屋面積差異達到約定的解除合同（3%）的標準。
以上情形，前三種是出賣人不能證明達到交付條件，後三種是出賣人根本性違約，這些事實都是不需要收房就可以證明的。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八、第九條規定，有五種情形下購房者不能取得房屋，且可以主張不超過購房款一倍的賠償：
（一）合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人；（三）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（四）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（五）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
據筆者所知，在2012-13年杭州房產價格下行期間內，確有本土知名開發商在二期降價的情況下，對一期業主予以一定形式的補償。
這樣以利益換取購房者口碑的行為，視為開發商對於自身權利的處置，而非履行任何法律義務；但也對其他開發商造成了較大輿論壓力。
到如今，在經歷過多輪房價漲跌的消費者心態上也日益成熟，這樣的措施恐難再現。
2、因房屋質量而維權
我國實行商品房預售制度。
【我國在1994年7月頒佈《中華人民共和國城市房地產管理法》首次對預售制度有了明確的法律規定，規定了商品房預售的四個條件：
包括取得土地使用權證書、持有建設工程規劃許可證、投入資金達總投資25%以上、取得預售證明等。
同年11月頒佈的《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售條件、開發商申請辦理預售證的提交材料、違規處罰等細則作詳細規定。
2001年8月和2004年7月，建設部先後對《城市商品房預售管理辦法》作出修改，修改內容細化了商品房預售條件、開發商辦理預售證的提交材料以及違規處罰，並強調未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。】
故大量購房者在交付時看到現房，才可能發現房產品的質量問題。較多的房屋質量問題涉及到樑柱歪斜、裂縫、空鼓、滲水、施工粗糙（線腳不齊、玻璃劃痕等），這些問題是否可以構成退房的原因呢？
《合同法》第一百四十八條規定，因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條第一款規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同或賠償損失的，應予支持。
可見，法律所規定的質量不符合要求要到不能實現合同目的的程度，在一般情況下較難達到，而會代之以維修、更換等手段，合同繼續履行。
3、因公共配套調整而維權
公共配套一般指項目紅線外非專屬服務小區的設施項目，在購房者投訴中較多的有：公墓、垃圾場、變電站、高架橋、學區劃分等。
因這些配套設施的調整，一般不屬於開發商營建範圍之內的，其調整不能歸責於開發商。
但是也有開發商為了體現對本小區業主負責的態度，而主動參與跟地方政府的協調，著明的案例有2003-04年萬科武漢四季花城垃圾場事件（其中也有開發商與政府協議的因素）。
但這並不表明在其他案例上開發商需承擔法律上解決或者協調的義務。
根據《商品房銷售管理辦法》第十五條：房地產開發企業、房地產中介服務機構發佈的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。
在現實中，一般均以開發商和購房者雙方合同內容約定的權利義務來予以界定。
【案例（2017）粵01民終19767號中，對於購房者起訴開發商未實現其學區房的宣傳，而要求賠償等訴求，經二審，均被駁回。】
其他類似涉及紅線外配套和設施調整的糾紛，基本上可以參照。
4、因宣傳與交付落差而維權
《廣告法》第十三條規定，廣告不得貶低其他生產經營者的商品或者服務。
購房者出於“貨不對板”而維權的情況主要可能有：“我買房時看的宣傳冊、模型、樣板房跟交付的不一樣啊，示範區是參天大樹而交付時是小樹苗……”那麼，誇大宣傳和虛假宣傳的邊界在哪裡？這些問題如何界定呢？
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。
該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
這樣的重要影響因素，譬如游泳池、健身房、會所等設施的改動即屬於上述範圍，但是需要注意在開發規劃範圍外的，一般不予支持。
《商品房銷售管理辦法》第三十一條規定，房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
《浙江省實施辦法》要求自2017年5月1日起，全裝修商品房樣板房保留時間從交付日起不少於六個月，或者從建設項目竣工驗收合格日起不少於兩年。
2018年2月，浙江省建設廳下發2018版《浙江省商品房買賣合同示範文本》，通知中明確全裝修住宅應確定相應的裝修標準。
合同簽訂後，出賣人不得通過要求買受人簽訂補充協議等形式降低或變相降低合同約定的裝修標準、環保標準和保修標準。
全裝修交付樓盤，裝修部分應在合同裡寫明主要材料，設備的品牌、產品、規格、級別、數量等。不能出現“其他同級別產品”這樣模糊的字眼。
5、因“贈送”承諾落空而維權
這種情況多出現在一樓花園、頂樓陽光房等附加值部位。
根據《浙江省違法建築處置規定》第十一條：城鎮違法建築有下列情形之一的，應當認定為城鄉規劃法律、法規規定的無法採取改正措施消除影響，由城鄉規劃主管部門責令限期拆除（含局部拆除，下同），依法處以罰款：
（一）未依法取得建設工程規劃許可，且不符合城鎮控制性詳細規劃的強制性內容或者超過規劃條件確定的容積率、建築密度、建築高度的；（二）超過建設工程規劃許可確定的建築面積（計算容積率部分）或者建築高度，且超出《浙江省城鄉規劃條例》規定的合理誤差範圍的；
（三）在已竣工驗收的建設工程用地範圍內擅自新建、搭建，或者利用建設工程擅自新建、搭建的；（四）存在建築安全隱患、影響相鄰建築安全，或者導致相鄰建築的通風、採光、日照無法滿足國家和省有關強制性標準的；
（五）侵佔城鎮道路、消防通道、廣場、公共綠地等公共設施、公共場所用地的；（六）其他應當認定為無法採取改正措施消除影響的情形。
現實中常見於排屋花園、公寓一樓花園等所屬和使用的約定。在早期，一般客戶僅得到口頭承諾或者情況告知，發生糾紛時，購房者和開發商口徑不一的情況下，二者的權利義務約定無法追溯，而合同中未做說明的問題均較難主張，也經常出現“銷售員離職”來背鍋。
在現下，在比較多的做法是開發商與購房者在銷售合同中並不涉及這部分非產權範圍內的歸屬界定，而另用補充協議、第三方委託建設施工等方式，由客戶承諾對於風險知悉，開發商規避自身責任。
對此，購房者在這方面的維權仍顯得立不住腳，但卻在後期使用過程中，面臨較多的被投訴舉報和拆違的可能。
6、因反覆維修而維權
房屋交付後，因反覆維修影響業主生活而導致維權的，常見的有室內滲水點、公共部位的電梯故障、外牆磚脫落等。樓盤已經通過竣工驗收，且順利交付，但是反覆出現問題，反覆維修，不能根治問題，而導致業主生活受到困擾。
關於保修年限，根據《建設工程質量管理條例》規定，建設工程承包單位在向建設單位提交竣工驗收報告是，應出具質量保修書。
第四十條詳細規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為５年；
（三）供熱與供冷系統，為２個採暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。
以上界定了工程發包方和承包方之間的最低標準，購房者與開發商之間的保修約定在不違反法律規定的基礎上，仍須以商品房買賣合同中的約定為準。
為進一步保障購房者合法權益，規範商品房交易秩序，浙江省住房和城鄉建設廳發文，自2018年3月15日起，簽訂商品房（含全裝修住宅）預售合同、現售合同推行使用新的合同示範文本。
2017年5月1日施行的《浙江省實施辦法》有更為細緻的規定。
其中第十九條：商品房因勘察、設計、施工原因，在設計使用期限內發生地基下沉、房屋傾斜、承重的柱牆梁板等構件結構開裂變形等問題,超出工程建設強制性標準規定的安全限值，無法維修或者一次維修後仍超出安全限值的，消費者有權要求退房，並要求依法賠償損失。
商品房的屋面防水工程、有防水要求的廚房、衛生間、地下室和外牆面的防滲漏保修期限不得低於八年，保修期限自商品房交付消費者之日起計算。
商品房因勘察、設計、施工原因，在保修期限內發生滲漏的，經營者應當自與消費者就維修方案達成一致之日起六個月內予以修復，並依法賠償損失；同一區位的滲漏，經營者自與消費者就維修方案達成一致之日起六個月內未予修復的，消費者有權要求退房或者自行委託維修單位進行維修，維修費用由經營者承擔。
保修期限內的維修費用（包括公共部位的維修費用）由經營者承擔。根據本條第一款、第二款規定退房的，遇價格下降時，按原價格退還房款；遇價格上漲時，按同類地段同類商品房標準的新價格退還房款。
第二十條：…埋設在牆體、地面內的電氣網絡管線和給排水管道等隱蔽工程的保修期限不得低於八年，自全裝修商品房交付消費者之日起計算。…
·互聯網時代的維權對抗
在限價限購等前提下，房價倒掛嚴重時，不少購房者衝著價差紅利去搶房，哪怕利率上浮、開發商口碑不好、戶型樓層差，抱著買到就是賺到的心態，將這些問題都直接忽略。
當房價進入下行空間，同樣遇到問題，購房者的心態失去平衡。如購房者缺少平等的渠道與開發商溝通，或者開發商存在推諉、解決方式和時限不明確等，就容易導致購房者選擇聚集施壓、拉橫幅這些維權方式。
相對應的，開發商選擇出動安保人員或者報警與業主對峙，更直接激化矛盾。
另一方面，也有購房者為了達到個人利益最大化，不願意走正規溝通渠道、更不願意走法律途徑，而喜歡用網絡發帖、媒體曝光、到政府門口拉橫幅等方式，將問題擴大化，其中不乏惡意誇大問題、激化矛盾，以此要挾開發商重金消災、息事寧人。
在以個人傳播為主的媒介時代的自媒體時代，人人都成為了新聞傳播者、製造者。
這從輿論監督的角度來看有十分積極的意義，但是也有一些媒體和個人為了吸引流量，奪人眼球，用編造內容、驚悚標題、斷章取義等方式來製造新聞。
在這樣的情況下，“用負面報道敲詐企業”的新聞敲詐事件也時有發生，成為一些無良載體的牟利手段。
從開發商角度而言，首要的是從源頭上遵章守法、提升建設水平，為了品牌維護一味防控所謂的“負面新聞”，而不走法律途徑解決問題，始終是一個權宜之計。
從消費者角度出發，重視對自身權利的處置，以法治意識看待合同，有風險防範意識亦是基本的要求。
消費者需要明白，合同具有相對性，在一個公開交易的市場上，在不違反法律強制性規範的前提下，既有消費者自由選擇商品的權利，又有經營者制定價格及銷售方式的權利，在雙方締約後才產生相互的約束力。
若無合同為前提，消費者本身並無所謂的“維權”基礎。
【《刑法》第二百七十四條敲詐勒索公私財物，數額較大或者多次敲詐勒索的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制，並處或者單處罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，並處罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑，並處罰金。
第二百七十五條故意毀壞公私財物，數額較大或者有其他嚴重情節的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金；數額巨大或者有其他特別嚴重情節的，處三年以上七年以下有期徒刑。】
·業主維權和社會穩定的微妙關係
我國是大陸法系的成文法國家。
立法上的不完善和法律的滯後性，在面對新型矛盾時，缺乏及時靈活的應對；加之出於社會穩定的需要，在公共輿論快速發酵的情況下，信息公開和公共關係處理手法有許多待提升改進的空間。
在社會穩定的前提下，對購房者和開發商發生矛盾，雙方不以調解訴訟等途徑解決，而將矛盾上升為群體事件時，有關部門以何種立場出現，始終是一個敏感的話題。
有相當多的國人，在思想傳統上認為“法律不外乎人情”，對於人情關係和法律規範的平衡有格外的期待，與之相對應的，有相當多的人並不尊重契約，並不重視法治精神。
契約的打破，有時基於單方反悔，有時基於規定的不合時宜。在現實中會出現：典型案例的發生——引起社會關注——立法/修改討論——立法完善的過程。
另一方面，若因法律法規不適應新情況，按行政法相關規定，行政相對人對國務院部門和地方政府及其部門制定的規範性文件，可附帶提請審查。
無上位法依據，有關部門規章不得設定減損公民、法人和其他組織權利或增加其義務的規範。
浙江澤大律師事務所民商疑難案件工作室高麗敏（實習律師）；
畢業於浙江大學土地資源管理系，曾供職萬科、建工、龍湖等房地產公司，在土地、建設工程、房地產等領域有較為豐富的專業經驗。
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