12月23日，在提請全國人大常委會審議的《土地管理法》和《城鎮房地產管理法》修正案草案中規定，工業、商業等集體經營性建設用地被允許出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。對此，很多業內人士認為，政策一旦落地意味著農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價，對房地產市場的影響不可小覷，但不意味著小產權房有轉正機會，農村居住用地不在修正範圍內。
入市：降低門檻，不用“國有化”也可公開出讓
在此次《土地管理法》和《城鎮房地產管理法》修正案草案中，刪去了現行土地管理法“關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者徵為國有的原集體土地”的規定。對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
同時，為了銜接《土地管理法》修改，掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙。在現行城市房地產管理法，關於城市規劃區內的集體土地必須先徵收為國有後才能出讓的規定中，新增加了一句“法律另有規定的除外”。
而在目前，集體經營性建設用地入市是要通過徵地等方式，進行土地“國有化”才可以進行公開出讓。草案一旦獲得通過，未來，農村集體經營性建設用地將實行與國有土地同等入市、同權同價。而建立同權同價、流轉順暢、收益共享的入市制度也是我國集體經營性建設用地入市改革的目標。
“過去，地方政府佔據了過多的土地收益，而農民與農村集體的土地收益較低。”中原地產首席分析師張大偉認為，農村集體土地所有權、承包權、經營權三權分置是農村改革的一大步，賦予了農民和農村集體的更多權益。
“對集體經營性建設用地入市的約束解除後，此類土地的交易活躍度勢必增強。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，可以理解成政策放寬，即降低了農村集體經營性建設用地的入市門檻。實際上在2018年年初，全國國土資源工作會議就提出，將改變政府作為居住用地唯一供應者。當時討論的內容集中在新增的供給者會是誰？最終焦點轉向了農村集體經濟組織和村委會。所以這次修正案草案和年初全國國土資源工作會議的內容是有關聯的，這也是中國用地制度的變革和創新。
試點：北京至少10個集體用地租賃房獲批
集體經營性建設用地入市並非首次落地，多年前就已有試點，2015年2月,北京大興等33縣(市、區)被國土資源部確定為集體經營性建設用地入市的試點地區。2016年1月,北京市贊比西房地產開發有限公司以8.05億元競得名稱為“2號地小B地塊”40年的土地使用權,這成為北京第一宗通過招拍掛形式出讓的集體經營性建設用地。
據國務院12月23日提請十三屆全國人大常委會第七次會議審議的關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點情況的總結報告顯示，改革試點以來，33個試點縣(市、區)已按新辦法實施徵地1275宗、18萬畝；集體經營性建設用地已入市地塊1萬餘宗，面積9萬餘畝，總價款約257億元。
上述報告對試點成果給予了肯定，認為其將集體經營性建設用地納入國有建設用地市場進行公開交易，實現了城鄉土地平等入市、公平競爭。同時增加農民土地財產收入、增強農村產業發展用地保障能力等。
由於集體經營性建設用地入市被嚴格限制在非住宅用地領域，從試點來看，僅有租賃用房適用。由此作為集體建設用地建設租賃住房試點城市，北京已經確定了39個集體土地租賃住房項目，建設用地約203公頃，總建設面積約321萬平方米。
今年以來，北京至少已有10個集體用地建設租賃房項目獲批。甚至在融資方面獲得大力支持，5月9日，北京公佈首批四家銀行關於集體土地建設租賃住房貸款的融資方案。貸款期限最長可達25-30年並可靈活還款，貸款金額最高可達項目總投資的80%。四家銀行未來5年提供的融資總額度超過2200億元。
影響： 提高租賃房供應、穩房價
修正案草案提到集體經營性建設用地可以“出讓”和“出租”，但沒有明確是否需要通過公開的土地市場進行，而且交易對象包括單位和個人。這或許暗示著未來集體經營性建設用地有兩種交易模式：一是通過有形的農村土地和產權交易市場，進而出讓和出租。二是通過各類合同簽訂及非公開等方式，直接轉讓產權給其他交易者。
無論哪種模式，嚴躍進認為，都有助於增強集體經營性建設用地交易的靈活性，將為租賃市場提供更為充足的用地。實際上當前很多城市租賃市場的用地面臨壓力，如果想在2020年形成相對完善的租賃市場，那麼集體建設用地必須進行改革。這將有利於擴大租賃用地來源。
嚴躍進認為，由於這種直接出讓的方式使得徵地的成本和環節減少，降低了土地的基準價格，通過進入租賃房市場，進而抑制房價上漲的態勢，對沖高房價。
此外，草案落地後，對城中村和城邊村的影響更大，尤其是一二線城市和部分三四線城市，城市供地市場將打開，會對工業用地、旅遊用地等產生影響。對此，嚴躍進提醒房地產企業積極籌劃策略，研究在各個城市拿地的新趨勢。
不過，另有業內人士認為，這對於鄉村振興是一大利好，勢必促使熱錢流入農村建設用地市場，助力城鎮化。
釋疑：小產權房沒有轉正機會
對於此次《土地管理法》和《城鎮房地產管理法》的修正，被很人誤認為小產權房有了轉正的機會。事實上，目前農村集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經營性用地。此次可直接入市的集體建設經營性用地與宅基地、農村公益性公共設施用地的概念完全不同。
嚴躍進進一步解釋稱：其實，草案關鍵點是“經營性用途”。農村建設用地主要包括經營性用途、居住類用途、公益類用途。換而言之，這次改革的建設用地，只是其中的一部分，即經營性用途。沒有涉及包括宅基地、小產權房在內的居住類用途，因此其和此次草案沒有關係。農村還有農業用地、耕地、林地等，這些既不屬於經營性用地，也不屬於建設用地，和此次草案更沒有關係。 另外，修正案草案明確提到工業、商業等經營性用途，這一提法可以擴展為公有用途、狹義上的商業用途、辦公用途等，即便有的小產權存在出租經營的概念，但其本身違法，所以不會有轉正的機會。
有業內人士認為，因為集體經營性用地入市不涉及農村宅基地，不能解決商品房用地不足的問題，也不會對住宅市場產生衝擊。張大偉稱，目前，住宅類土地國有化仍是中國房地產市場發展的基礎，而且5-10年內不會變。
新京報記者 袁秀麗 校對 範錦春
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