文章導讀：最近，一部以房屋買賣為主題的電視劇《安家》正在熱播。在劇中，客戶於先生為了節省房屋中介費，選擇在旁邊的其他房產中介公司“阿拉丁”來交易。後來於先生因為貪便宜而吃虧，他支付了首付的房屋被法院查封。遇到這種情況，於先生可以怎麼辦呢？北京京雲律師結合以往的成功案例為您支招！
一、購房者在簽訂購房合同之前需要做哪些事呢？
1、選房屋中介
（1）二手房交易涉及到籤合同、貸款、審稅、過戶等專業問題，需要專業機構進行操作，儘量避免倉促交易，以及為了降低中介費而選擇風險把控不嚴的中介。
（2）對中介公司進行盡職調查，可以到中國裁判文書網查詢中介公司的涉訟情況。
2、選買房者
（1）可以在購房之前與賣家多聊聊，詳細瞭解賣家的資產負債情況、售賣房屋的原因等。
（2）像劇中海清、郝平主演的雙博士工薪階層夫婦，為了置換而售房的交易風險就較小。可以到最高人民法院網站、天眼查APP等平臺查詢賣家及名下公司是否涉訟及是否存在失信、限制高消費的情況。
（3）最好能夠與賣方協商互相出示中國人民銀行徵信報告，對賣家的對外負債情況有更全面的掌握。
3、選房
（1）買方可以要求產權人憑相關證件，到房管部門調取該房產的最新產權信息。例如瞭解不動產登記簿的信息和產權證的信息是否一致、賣家獲得房屋所有權的方式及時間等情況。
（2）因為這涉及到不同的稅費標準，例如同一個房子，因為遺產繼承獲得房屋再出售，可能會涉及較高的稅收。京雲房產律師瞭解到，也涉及到他項權抵押的情況，例如僅有賣家購房時的銀行貸款抵押的房產風險較小，有多項抵押，特別是有民間借貸抵押的風險相對較大。如果房源確實好，可要求賣家先行墊付資金，滌除抵押後再進行付款交易。除此以外，還要注意房子是否被法院查封等情況。
4、選專業意見
房產中介的業務員為了促成交易，並不能保障買賣雙方的合法權益。為了更好的保護好自己的利益，在房屋交易之前控制風險，可以尋求專業的法律人士介入整個交易過程。在擬定合同條款時更好地防範風險。像於先生的部分麻煩，就是因為簽約時未對風險防控，且在簽約時就支付所有中介費，以至於在糾紛發生後比較被動。
二、購買的房屋屬於司法查封房屋怎麼辦？
1、僅是支付定金或房款的一部分，應儘快採取措施止損。
可先行與賣家協商瞭解查封情況，如果查封金額較小，賣家提供了足夠的履約擔保，履約能力沒有實質性變化的情況下，可以繼續交易。如果能夠經賣方聯繫到案外申請查封人，簽訂三方協議，由購房人用剩餘購房款代為履行，解除查封，繼續履行合同。如果查封金額較大，賣家沒有繼續履約的誠意也沒有履約的能力，應考慮及時止損，向法院提起訴訟，儘早對該房屋進行財產保全。
2、支付了全部房款或大部分房款。
依照相關法律規定，同時符合下列條件的購房人的相關權益受法律保護，應及時向法院進行主張：
（1）在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。
（2）在法院查封之前已合法佔有該不動產。
（3）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行。
（4）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
三、於先生能要回全部房屋中介費嗎？
1、於先生向阿拉丁房產中介公司一次性支付了全部中介費，在交易不能繼續進行的情況下，中介公司拒不退還，並且聲稱做產調還需另外支付一個點的佣金，於先生只支付了一個點佣金，後果應該自負，真的是這樣嗎？《中華人民共和國合同法》第四百二十五條規定：居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事項或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。
2、在二手房買賣交易中，房產中介就是典型意義的居間人。買賣雙方是委託人，居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人向居間人支付報酬。
3、京雲房產律師認為，房產中介從事日常居間活動中，促成買賣雙方交易的同時，確保充分披露雙方涉及交易撮合的信息，以供雙方進行全面評估。若未盡充分的審慎核查及如實報告義務，致委託人遭受損失，房產中介應承擔相應的賠償責任。
4、調查房屋產權權屬是阿拉丁房產中介公司應盡的義務，並不存在如果做“產調”需要增加1個點中介費的問題。阿拉丁公司不做產調，顯然違反了其應盡的審慎核查、如實報告的義務。如果房屋本身存在司法查封，阿拉丁公司應退還於先生中介費，如果因為交易不成給於先生造成損失的，阿拉丁公司還應當承擔與其過錯相應的補充賠償責任。
5、阿拉丁公司為了逃避債務，連夜關門跑路。如果於先生訴諸法律，該公司並不能徹底逃脫相應的法律責任。隨著法院現有的執行力度的加大，失信人、限制高消費名單等措施的進一步完善，如果阿拉丁公司具有履行能力，於先生的損失應得到相應的挽回。
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購買房產是人生大事，應該謹慎行事，在簽訂購房合同時，儘量在法律專業人士的協助下降低風險。
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