01.15 最高院：不動產買受人辦理了物權預告登記後雖有權排除對該不動……

最高院：不動產買受人辦理了物權預告登記後雖有權排除對該不動產的處分 但卻不能絕對排除對該不動產的執行

轉自：南大港普法

裁判要旨

受讓人對被查封的不動產提出停止處分的異議，只要符合該不動產已經辦理了受讓物權預告登記的條件，即可獲得人民法院支持；而受讓人提出異議，請求排除對該不動產的強制執行，則應視是否符合預告登記物權的取得條件而定。

案例索引

《蘇幼華、宏建建工集團有限公司申請執行人執行異議之訴案》【（2018）最高法民申5297號】

爭議焦點

不動產買受人辦理了物權預告登記後是否可以排除對該不動產的執行？

裁判意見

最高院認為：

一、蘇幼華針對案涉房屋辦理預告登記後，並不享有排除執行的物權。

根據《中華人民共和國物權法》第二十條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”該條規定確立了專門的買賣房屋或者其他不動產物權預告登記制度，這是一項既重要又特殊的制度，是為避免“一物數賣”特別是商品房預售中的“一房二賣”等違規違法現象，促進市場交易的健康發展，保護經營者與消費者正當、合法的利益。預告登記制度以風險防範為價值取向，旨在保障債權人將來實現物權。預告登記所登記的，不是不動產物權，而是將來發生不動產物權變動的請求權，即不動產物權的取得權。預告登記的本質特徵是使該取得權被登記的請求權具有物權的效力，即納入預告登記的請求權，具有對後來發生的與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為的排他效力，以至於將來能發生預告登記的請求權所期待的法律後果。因此，蘇幼華進行預告登記的對象是基於《商品房買賣合同（預售）》而產生的債權，蘇幼華進行預告登記後，其對案涉房屋享有的僅是完成本登記的請求權。蘇幼華進行預告登記後，泰潤公司開發建造的案涉房屋所有權在未辦理產權過戶登記手續前仍歸屬泰潤公司，泰潤公司是基於事實行為而取得房屋所有權。

二、蘇幼華在辦理房屋預告登記後享有的權利不能阻卻強制執行措施。首先，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”本條是關於無過錯不動產買受人物權期待權保護條件的規定，之所以要對買受人物權期待權進行保護，實際上隱含的理念是，物之交付的債權優於金錢債權，而本案中抵債協議的目的是消滅金錢債，不應優先於另外一個金錢債權的實現。另據原審法院查明事實，宏建公司、蘇幼華、泰潤公司均確認“現在房子是在泰潤公司控制下，沒有交房”，即蘇幼華在2016年8月9日人民法院採取查封措施之前並未合法佔有該不動產。即使依照蘇幼華再審申請主張是由於宏建公司原因導致其未辦理過戶登記，但其也不滿足該條款第二項之規定，因此，蘇幼華不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定的可以排除執行的情形。

其次，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”本條是關於房屋消費者物權期待權的保護條件，旨在執行程序中，對消費者生存權這一更高價值的維護。本案中，蘇幼華在一審答辯中稱所購房屋為“酒店式公寓，並非住房”因而其購買涉案房屋並非直接滿足生活居住需要。另本案中，蘇幼華所購涉案房屋多達10套，其未能舉證證明其在被執行房屋所在地長期居住，亦未能舉證證明其名下無其他用於居住的房屋，顯然不符合上述法律規定的保護要件。

第三，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十條規定：“金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持。”該條司法解釋根據物權法關於預告登記法律效力的規定，對金錢債權執行過程中，不動產物權受讓人基於其請求權已經辦理預告登記的事實提出案外人異議的，人民法院應當如何審查，確立了具體標準。

所謂金錢債權，指以給付一定數額之金錢為目的之債權而言。預告登記的權利人對不動產享有的是物權期待權，並未完成本登記，尚未取得不動產所有權。其案外人異議能否被支持，還要視異議的具體內容而定。本條司法解釋對預告登記權利人提出的案外人異議區分了兩種情況：一是如果受讓人請求停止處分不動產，人民法院對停止處分的異議請求應予支持；二是如果受讓人請求排除人民法院查封，則應審查其是否符合取得物權的條件，如果符合，則受讓人應確定無疑地取得不動產物權，人民法院應當解除查封。處分是為拍賣等變價措施，由於會影響到標的物所有權的變動，所以會妨礙預告登記權利人行使權利。預告登記期內，預告登記權利人的不動產物權期待權，雖然尚處於債權狀態，但已經具備了對抗所有權人和第三人的物權效力，未經預告登記權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記權利人的請求權，在性質上屬於能夠阻止人民法院處分該不動產的實體權利。停止處分不動產和排除對不動產的執行，對於預告登記權利人的影響是不同的。因此，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十條對人民法院停止處分不動產和排除對不動產的強制執行，分別規定了不同的審查標準。 受讓人對被查封的不動產提出停止處分的異議，只要符合該不動產已經辦理了受讓物權預告登記的條件，即可獲得人民法院支持；而受讓人提出異議，請求排除對該不動產的強制執行，則應視是否符合預告登記物權的取得條件而定。如果受讓人能夠提出證據證明，其按照約定已經符合取得預告登記物權的條件，可以確定地取得不動產物權，人民法院對其異議請求應予支持，將相關執行措施予以解除，以利受讓人辦理物權登記。反之，則不應解除對該不動產的查封等執行措施。二審法院認定蘇幼華僅提交商品房買賣合同、預告登記證明、轉賬憑證的情形下，無法確定案涉房屋已經符合物權登記的條件，有事實依據，適用法律並無不當。

三、宏建公司並未喪失工程價款優先受償權，其有權提出財產保全申請查封房屋。根據《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”

該條規定雖未明確建設工程價款優先受償權的行使方式，但對於建設工程價款優先受償權的行使一般通過提起優先受償權確認之訴，包括承包人單獨提起建設工程價款優先受償權確認之訴，也包括在工程款訴訟中一併提出確認其享有工程價款優先受償權。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百條規定：“人民法院對於可能因當事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執行或者造成當事人其他損害的案件，根據對方當事人的申請，可以裁定對其財產進行保全、責令其作出一定行為或者禁止其作出一定行為；當事人沒有提出申請的，人民法院在必要時也可以裁定採取保全措施。”執行程序是相對獨立的法律程序，並沒有排除其他債權人參與分配的可能。案涉房屋實際竣工日期根據寧德市中級人民法院（2016）閩09初98號判決書查明事實確定為2014年10月10日，但至2015年10月27日本案工程款數額才經雙方當事人結算確認，一審法院認為宏建公司於2016年4月14日提起建設工程施工合同訴訟並主張優先權未超過《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第四條規定的六個月期限，但即使宏建公司逾期行使工程價款優先受償權，這也是後續參與分配過程中需釐清的問題，並不妨礙宏建公司提起財產保全申請，請求查封案涉房屋。